Край на обезпеченията до 90% и дългите ипотеки, погасявани с цяла заплата
Край на обезпеченията до 90% и дългите ипотеки, погасявани с цяла заплата
След взрива на ипотечните заеми, които в последната година пораснаха с 25% и доближиха общо 22 милиарда лева, Българска народна банка вкара нови наложителни правила. Централните банкери желаеха от финансовите институции да финансират най-много до 85% от покупката на парцел, да съкратят периода за погасяване на 30 години и да изискват от този,
който ще изплаща заема, да не отделя за тази цел повече от половината си месечен приход.
Правилата, които към този момент са в действие от 1 октомври, се отнасят единствено за новоотпусканите заеми и няма да обиден старите контракти за ипотечен заем.
Според шефа на Българска народна банка Димитър Радев задачите на тази мярка са две
– да се свие кредитната агресия и да се предпазят от прекомерна задлъжнялост хората, които купуват парцел не със спестени пари.
Критериите не са определени инцидентно. Преди четири месеца Българска народна банка вкара 6 индикатора,
по които към този момент прави оценка кредитната интензивност на банките, само че тогава се въздържа от записването на съответни количествени ограничавания. И предизвести банкерите, че ще следи за съотношението сред размера на заема и цената на обезпечението, т.е. какъв брой % от жилището е финансирано от банката и какъв брой е съфинансирането.
Анализът на резултатите от този надзор посочил, че в действителност в масовия случай парите на банката покриват 80-85% от стойността на парцела,
възложен като залог. Показал обаче и че 6-7% от новите заеми са финансирани с 90% от цената на обезпечението и цели 27% – над 80%.
Тълкуването на тези данни демонстрира, че още на входа има претенденти с минимално лично финансиране, които по този метод трансферират заплащането, а затова и рисковете към банката.
Проверки посочили още, че някои покупки на парцели били финансирани с ипотека, официално отговаряща на изискванията,
само че защото размерът ѝ не бил задоволителен,
към тези пари трезорите отпускали потребителски заем, с цел да се набави изчезналата сума. След като това било открито, централната банка стартира да следи и отпущането на така наречен свързани заеми.
Готови ли са банките да съблюдават новите правила?
Как те ще се отразят на хората, които ще желаят заеми? Проверка на “24 часа ” откри, че въвеждането им не е изненада за множеството банки. Добавката към първия наложителен аршин –
за размера на обезпечението, е да се ползва унифицирана методика за оценка на жилищните
парцели, които ще служат като гаранция за връщане на отпуснатите пари. Прогнозата е, че процентът на финансиране, който сега се колебае в необятни граници, ще понижи тази ножица. Трудността при покриването му съгласно банкери е да се предвижда придвижването в цените на обезпеченията, тъй като имало парцели,
чиято стойност се чака да пораства и може да наближи 85%, само че за други да падне до под 50%.
Спазването на този аршин се чака да затегне и разпоредбите за разпределяне на потребителски заеми, които се употребяват за покупка на по-евтин парцел, или за добавка към по-скъп дружно с ипотеката. За тази
цел при оценката на прихода
ще се прави оценка освен този на формалния адресат, а и на семейството му, като се регистрира освен броят и размерът на прихода на работещите в него, а и на издържаните от заемополучателя членове.
Така с изключение на наложителното съответствие приходът да е два пъти по-голям от месечната вноска,
банкерите вземат решение и като изследват какъв брой дълго претендентът е работил на настоящата си работа, какви са прогнозите
за развиване на бранша, както и данните за общата безработица
и за инфлацията за пет години напред. Вече не било задоволително, в случай че покажеш приход 2000 лева, а изчислената вноска е 1000 лева, да получиш автоматизирано утвърждение. При оценката
се регистрира и какъв е броят на членовете на домакинството,
които зависят от този приход, както и бъдещи по-високи разноски, свързани с тях, да вземем за пример с пораснали деца, които в този момент са под 18 години.
Свиването на периода за разпределяне на заема
– на 30 година, с 5 година по-кратко от нормалната банкова процедура за оптимален период, пък цели да се минимизират още рисковете с дълготрайното прогнозиране
и да се разполага с оптимално достоверна прогноза за цените на парцелите.
Данните досега демонстрират, че за първото тримесечие на 2024 година оптималният период за погасяване се е удължил с 2 години до 25 поради повишаването на жилищата. Тъй като този период е под летвата, която слага Българска народна банка, то въздействието на
този аршин към този момент ще бъде индиректно – през по-високите месечни вноски и оттова – към по-висок дължим приход.
С новите правила при оптимален размер на отпусканите ипотечни заеми от 200 000 лева, междинен период за погасяване 30 години и при лихвен % 2,89%, месечната вноска става 830 лева, което значи, че късмет за разглеждане на молби имат претенденти с приход най-малко 1800 лева
Това обаче е първата стъпка, претендентът може и да не получи заема,
в случай че парцелът, който се предлага като залог, не получи оценка за най-малко 170 000 лева и претендентът не разполага с най-малко 30 хиляди лева лични средства.
Комбинацията от трите критерия – по-къс период за погасяване на заемите,
ограничение на финансирането от банката до 80% и условието съотношението приход по отношение на месечна вноска да бъде най-малко 2:1, би трябвало да отрежат претенденти, които биха изпаднали в усложнение да обслужват заема си.
Банките отрязват половината претенденти
Близо 50% от настояванията за ипотечен заем са останали неудовлетворени от банките. Това демонстрират данни на Българска народна банка за първото тримесечие на годината. Общата сума на поисканото
финансиране е била за 3,5 милиарда лева, а утвърдената и получена сума е 1,8 милиарда лева
Финансисти са безапелационни, че новите наложителни правила, които Българска народна банка вкара, ще отрежат още претенденти за заеми на входа. Прогнозите са за още най-малко 5% отводи, което ще понижи натиска за заеми с най-малко 500 млн. лева
За да компенсират частично свиването на ипотечните заеми, някои банки
обмислят предлагането на нови, гъвкави схеми за погасяване на отпуснати проблематични заеми с изключение на разсрочване
на вноски или рефинансиране на целия заем.
Затова те поучават всеки собствен клиент при усложнение да не изчаква да потъне с няколко вноски, а да потърси незабавно консултантите на банката.
При оповестяването на критериите от Българска народна банка припомниха, че новите условия допълват приложените
досега финансови буфери, които са едни от най-високите в Европа. Въпреки тези решения от централната банка категорично акцентират,
че банките са добре капитализирани и високоликвидни,
равнището на необслужваните заеми е ниско, а доходността е висока, което значи, че към момента имотният пазар не демонстрира признаци на прегряване.
След взрива на ипотечните заеми, които в последната година пораснаха с 25% и доближиха общо 22 милиарда лева, Българска народна банка вкара нови наложителни правила. Централните банкери желаеха от финансовите институции да финансират най-много до 85% от покупката на парцел, да съкратят периода за погасяване на 30 години и да изискват от този,
който ще изплаща заема, да не отделя за тази цел повече от половината си месечен приход.
Правилата, които към този момент са в действие от 1 октомври, се отнасят единствено за новоотпусканите заеми и няма да обиден старите контракти за ипотечен заем.
Според шефа на Българска народна банка Димитър Радев задачите на тази мярка са две
– да се свие кредитната агресия и да се предпазят от прекомерна задлъжнялост хората, които купуват парцел не със спестени пари.
Критериите не са определени инцидентно. Преди четири месеца Българска народна банка вкара 6 индикатора,
по които към този момент прави оценка кредитната интензивност на банките, само че тогава се въздържа от записването на съответни количествени ограничавания. И предизвести банкерите, че ще следи за съотношението сред размера на заема и цената на обезпечението, т.е. какъв брой % от жилището е финансирано от банката и какъв брой е съфинансирането.
Анализът на резултатите от този надзор посочил, че в действителност в масовия случай парите на банката покриват 80-85% от стойността на парцела,
възложен като залог. Показал обаче и че 6-7% от новите заеми са финансирани с 90% от цената на обезпечението и цели 27% – над 80%.
Тълкуването на тези данни демонстрира, че още на входа има претенденти с минимално лично финансиране, които по този метод трансферират заплащането, а затова и рисковете към банката.
Проверки посочили още, че някои покупки на парцели били финансирани с ипотека, официално отговаряща на изискванията,
само че защото размерът ѝ не бил задоволителен,
към тези пари трезорите отпускали потребителски заем, с цел да се набави изчезналата сума. След като това било открито, централната банка стартира да следи и отпущането на така наречен свързани заеми.
Готови ли са банките да съблюдават новите правила?
Как те ще се отразят на хората, които ще желаят заеми? Проверка на “24 часа ” откри, че въвеждането им не е изненада за множеството банки. Добавката към първия наложителен аршин –
за размера на обезпечението, е да се ползва унифицирана методика за оценка на жилищните
парцели, които ще служат като гаранция за връщане на отпуснатите пари. Прогнозата е, че процентът на финансиране, който сега се колебае в необятни граници, ще понижи тази ножица. Трудността при покриването му съгласно банкери е да се предвижда придвижването в цените на обезпеченията, тъй като имало парцели,
чиято стойност се чака да пораства и може да наближи 85%, само че за други да падне до под 50%.
Спазването на този аршин се чака да затегне и разпоредбите за разпределяне на потребителски заеми, които се употребяват за покупка на по-евтин парцел, или за добавка към по-скъп дружно с ипотеката. За тази
цел при оценката на прихода
ще се прави оценка освен този на формалния адресат, а и на семейството му, като се регистрира освен броят и размерът на прихода на работещите в него, а и на издържаните от заемополучателя членове.
Така с изключение на наложителното съответствие приходът да е два пъти по-голям от месечната вноска,
банкерите вземат решение и като изследват какъв брой дълго претендентът е работил на настоящата си работа, какви са прогнозите
за развиване на бранша, както и данните за общата безработица
и за инфлацията за пет години напред. Вече не било задоволително, в случай че покажеш приход 2000 лева, а изчислената вноска е 1000 лева, да получиш автоматизирано утвърждение. При оценката
се регистрира и какъв е броят на членовете на домакинството,
които зависят от този приход, както и бъдещи по-високи разноски, свързани с тях, да вземем за пример с пораснали деца, които в този момент са под 18 години.
Свиването на периода за разпределяне на заема
– на 30 година, с 5 година по-кратко от нормалната банкова процедура за оптимален период, пък цели да се минимизират още рисковете с дълготрайното прогнозиране
и да се разполага с оптимално достоверна прогноза за цените на парцелите.
Данните досега демонстрират, че за първото тримесечие на 2024 година оптималният период за погасяване се е удължил с 2 години до 25 поради повишаването на жилищата. Тъй като този период е под летвата, която слага Българска народна банка, то въздействието на
този аршин към този момент ще бъде индиректно – през по-високите месечни вноски и оттова – към по-висок дължим приход.
С новите правила при оптимален размер на отпусканите ипотечни заеми от 200 000 лева, междинен период за погасяване 30 години и при лихвен % 2,89%, месечната вноска става 830 лева, което значи, че късмет за разглеждане на молби имат претенденти с приход най-малко 1800 лева
Това обаче е първата стъпка, претендентът може и да не получи заема,
в случай че парцелът, който се предлага като залог, не получи оценка за най-малко 170 000 лева и претендентът не разполага с най-малко 30 хиляди лева лични средства.
Комбинацията от трите критерия – по-къс период за погасяване на заемите,
ограничение на финансирането от банката до 80% и условието съотношението приход по отношение на месечна вноска да бъде най-малко 2:1, би трябвало да отрежат претенденти, които биха изпаднали в усложнение да обслужват заема си.
Банките отрязват половината претенденти
Близо 50% от настояванията за ипотечен заем са останали неудовлетворени от банките. Това демонстрират данни на Българска народна банка за първото тримесечие на годината. Общата сума на поисканото
финансиране е била за 3,5 милиарда лева, а утвърдената и получена сума е 1,8 милиарда лева
Финансисти са безапелационни, че новите наложителни правила, които Българска народна банка вкара, ще отрежат още претенденти за заеми на входа. Прогнозите са за още най-малко 5% отводи, което ще понижи натиска за заеми с най-малко 500 млн. лева
За да компенсират частично свиването на ипотечните заеми, някои банки
обмислят предлагането на нови, гъвкави схеми за погасяване на отпуснати проблематични заеми с изключение на разсрочване
на вноски или рефинансиране на целия заем.
Затова те поучават всеки собствен клиент при усложнение да не изчаква да потъне с няколко вноски, а да потърси незабавно консултантите на банката.
При оповестяването на критериите от Българска народна банка припомниха, че новите условия допълват приложените
досега финансови буфери, които са едни от най-високите в Европа. Въпреки тези решения от централната банка категорично акцентират,
че банките са добре капитализирани и високоликвидни,
равнището на необслужваните заеми е ниско, а доходността е висока, което значи, че към момента имотният пазар не демонстрира признаци на прегряване.
Източник: flashnews.bg
КОМЕНТАРИ