10 факта за имотите в България, които ще ви заинтригуват
Имотите у нас още веднъж станаха " горещата тематика " на деня. След повишаване от близо 30% през последните две-три години, разногласията налични ли са парцелите, още веднъж са на дневен ред.
От една страна евентуалните купувачи са изправени пред сложното решение кое е по-вероятно - да изтърват по-нататъшно повишаване, или да се " качат на влака " в несъответствуващ миг и преди разразяване на последваща дългова рецесия, която да се отрази на недвижимите парцели.
Ето за какво, в този момент ще погледна към някои обстоятелства свързани с недвижимите парцели, които могат да дадат претекстове в интерес на една от двете посочени нагоре тези.
Офертните цени на някои парцели към този момент надвишават равнищата отпреди рецесията
Справка сочи, че към началото на юни, офертните цени на тристайните жилища в София са при равнище от 93 100 евро приблизително за парцел, по отношение на 89 775 евро през 2008-ма година.
Другите видове парцели, с изключение на тристайните, към момента не са достигнали пиковите си равнища от 2008-ма година. Но решително са се насочили към тях.
Най-близо до върховите си равнища са многостайните жилища, които са на по-малко от 10% от тези си равнища. На близо 15% от върха си са двустайните жилища.
Данните могат да се одобряват, като първия по-сериозен признак за прегряване на имотния пазар.
Доходността от наемите към момента е в пъти по-висока от тази по депозитите
Въпреки растежа в цените на парцелите, доходността от парцелите в София, към момента се резервира към и над 5%. При равнища на лихви по депозитите от към 0.8% за година, при най-хубавите оферти и инфлация от към 3-3.5%, доходността от наеми е повече от отлична.
Казано по различен метод, порастват освен цените на парцелите, само че и равнищата на наемите. Последните обаче, несъмнено са доста по-близо до своя предел, на база на приходите и покупателната дарба на популацията.
Ще купувате парцел за отдаване чартърен - заложете на дребното
Силното търсене на тристайни и по-големи жилища, доведоха до изпреварващ растеж в цените на този жанр парцели. Това излиза наяве и от обстоятелството, че продажните цени на тристайните жилища в София са при рекордни равнища, по-високи от тези преди рецесията. Не по този начин обаче стоят нещата при по-малките едностайни и двустайни жилища в столицата.
Както може да се види от таблицата нагоре, в случай че заложите на по-малките едностайни и двустайни парцели в София, с изключение на по-малка инвестиция, ще получавате и по-висока годишна рентабилност от наеми. Това значително опонира на хубавичко логичност (и поради на обстоятелството, че по-малките жилища се отличават с по-малки спомагателни разноски за поддръжка, ремонт, налози, обзавеждане и довършителни работи и т.н.), само че е реалност.
Наемите стартират да стават недостъпни
Сравнение с останалите столици от ЦИЕ, сочат че наемите в столицата стартират да доближават своя евентуален предел. Справка сочи, че наемът на тристаен апартамент отвън центъра на София заема към 68% от междинния приход на столичанин, по отношение на 65% приблизително за страните от района.
Това макар обстоятелството, че междинната цена на квадратен метър парцел е надалеч по-ниска от тази в ЦИЕ. И да, както всички се досещат казусът е в приходите на българите.
Всички сме чували за " необикновено високите " цени на парцелите в Сан Франциско. Когато приказваме за досегаемост на парцелите обаче, би трябвало да имаме поради и приходите на жителите на съответния град, или страна.
Та какъв брой тъкмо недостъпни са парцелите в Сан Франциско?
Според националната статистика в CAЩ, междинната цена на парцел в Сан Франциско е 800 000 дoлapa. Въз основа на междинните приходи на жителите на града от 81 000 $, това прави съответствие цена на парцела към приход от 9.8.
Въз основа на междинната продажна цена на парцелите в София от 1 200 евро, то междинният софийски парцел, с повърхност от 70 кв. м. е с продажна цена от 84 000 евро (164 289 лева). Тоест съотношението цена на имот-среден приход е в размер на 10.2, или над това за Сан Франциско.
Факторът, който може да спре растежът на парцелите се споделя - лихви по ипотечни заеми
Повишението на лихвените равнища, би бил най-тревожния сигнал за евентуални бъдещи компликации за бранша и цените на недвижимите парцели.
Един образец за това. Да кажем, че имате заем от 100 000 лв. за интервал от 20 години. Ако сте късметлии и сте съумели някак си да го предоговорите при 3,9% рента на година, то месечната ви вноска ще е в размер на към 600 лв. на месец. За целия интервал на заема, при сходна рента, ще върнете сумата от 145 219 лв..
Какво обаче ще се случи, в случай че лихвите по заемите се покачат с 1% и се задържат там за целия интервал от време (много е допустимо покачването в бъдеще за целия интервал, даже да е по-голямо)?
Вашата вноска, към този момент ще се увеличи до 654.4 лв.. И в случай че разликата от 54 лв. Ви се коства дребна, имайте поради няколко неща. Първо - общият размер на изплатените средства нараства до 161 672 лв.. A в този момент си представете какво би се случило, в случай че лихвите по заемите се покачат с 3 процентни пункта...
Предлагането е друго направление за неприятности за имотния пазар
Поскъпването на парцелите става действителност макар сериозното предложение през последните няколко години. Справка сочи, че в страната през миналата година са били въведени в употреба 8 100 жилища. Това се случва след въведени в употреба близо 8 400 жилища през 2017-та година и 9 300 през 2016-та година.
През 2016-та година са били издадени разрешителни за градеж на близо 16 000 парцела. През 2017-та година цифрата нараства до близо 25 000 жилища. За съпоставяне през миналата година разрешителните за градеж в страната са възлезли на близо 35 000 жилища. И това предложение се чака да стартира да се появява на пазара през идващите няколко години.
Всъщност парцелите са били по-добра капиталова опция от акциите
По принцип в капиталовите среди (особено на развитите пазари), витае схващането, че вложенията в акции се отличават с надалеч по-добра рентабилност от тази на вложенията в парцели.
Оказва се обаче, че това е мит... най-малко във връзка с България!
Средностатистическия покупател на неподвижен парцел е изкарал по-висока рентабилност от трейдърите на БФБ през последните няколко години. След банкрута на КТБ и върнатите депозити, ползата към недвижимите парцели се увеличи и станахме очевидци на мощно и изпреварващо повишаване в цените на недвижимите парцели.
Първо ще направя едно съпоставяне в доходността от вложения в парцели и акции от далечната към този момент 2000-на година, когато бе основан SOFIX, досега.
Равносметката е следната - показателят на сините ни чипове е при равнище от 567 пункта, до момента в който междинната цена на софийски парцел е към 1 850 лв. за кв. м. Индексът на сините чипове започва при 100 пункта преди 18 години, до момента в който междинната цена на недвижимите парцели, въз основа на статистиката на Национален статистически институт е била 583.83 лв. за кв. м. в София през 2000-та година.
На база посочените данни излиза, че инвестицията на борсата е донесла на вложителите междинен годишен приход в размер на 9.6% без да се регистрират дивидентите. Без да се счита приходът от наеми пък, инвестицията в парцел е донесла на вложителите междинна годишна възвръщаемост от 6.3%.
И въпреки везната да наподобява като да клони много към вложенията в акции, тя се изравнява, като прибавим доходността от наеми и дивиденти.
Как стоят нещата от дъното на двата актива?
Индексът на сините чипове SOFIX се е повишил 2.4 пъти от дъното си през февруари на 2009-та година. Това се превежда в междинна годишна рентабилност от 10.1%, без да се регистрират дивидентите.
Дъното при недвижимите парцели бе записано много по-късно - към края на 2011-та година. От тогава насам, цените на недвижимите парцели в София, прибавиха близо 50% към цената си. Или това се превежда като 6% междинна годишна рентабилност за последните седем години, без да се регистрират наемите.
Отново, когато прибавим приходите от дивиденти и наеми, нещата се изравняват.
Големите преимущества досега на парцелите, бяха две. Първо те са доста по-достъпни и разбираеми за вложителите. И второ - те са доста по-слабо волатилни. Тоест опциите за вложителите да осъществят големи загуби при парцелите са по-малки, спрямо акциите. А това, несъмнено е доста скъпа тяхна характерност, в среда на съвсем изравнена рентабилност с акциите, в дълготраен проект.
Най-голямото поевтиняване при парцелите бе в размер на към 35% от върха им, при загуба от близо 90% за SOFIX в разгара на рецесията. Тоест в случай че се претеглят доходността и волатилността при двата вида активи, парцелите несъмнено печелят. И това несъмнено се прави оценка от вложителите.
Имотите против акциите в кратковременен проект
Ако погледнем още по-краткосрочно на нещата - за последните две години, обстановката при парцелите и акциите наподобява много по-различна, като лек превес този път имат парцелите. Индексът на сините чипове SOFIX се покачва от 485 на 567 пункта, или междинна годишна рентабилност от 8.12% без да се регистрират дивидентите.
Въз основа на мощното повишаване на парцелите, за посочения интервал, с към 30%, междинната рентабилност на този капиталов клас е по-високо - при равнище от 14% на година. С прибавяне на доходността от наеми обаче, която надвишава близо три пъти тази от доходността от дивиденти и е в размер на 5%, парцелите се оказват по-добрия капиталов клас активи.
Още повече в интерес на парцелите стоят нещата, в случай че гледаме единствено последната една година. За този интервал парцелите са поскъпнали с към 15%, без отчитане на приходите от наем, до момента в който акциите са изгубили 8.9% от цената си.
Демографският срив и парцелите
Всички, които чакат цените на парцелите да продължат да порастват с настоящите ускорени темпове, до безспир, би трябвало да се замислят върху един основен фактор - демографската рецесия в страната ни.
Страната ни се отличава с третата най-висока междинна възраст на популацията в Европейски Съюз, след Германия и Италия, по данни на Световната банка. Още по-тревожни са прогнозите на банката, че България може да се трансформира в страната с най-рязък спад в съотношението сред застаряващо население и такова в трудоспособна възраст.
Това ще ускори натиска върху стопанската система и пенсионната система. Прогнозите сочат до 2050-та година трудовите запаси да намалеят с 40%. В резултат на това на един на трима ще е над 65 години а един на всеки двама ще е в трудоспособна възраст.
Сега, въз основа на статистиката нагоре и тази, че българите се отличаваме с един от най-високите проценти на благосъстоятелност на парцели - към 90%, задайте си въпроса кой ще купува големия ресурс от жилища, който ще стартира да се " овакантява ". Дори и да забележим " удвояване " на броя на жителите на най-големите градове, при предстоящото застаряване на популацията надали ще има " свежа кръв ", която да поддържа високия ритъм на покачване в цените на парцелите от тук нататък и в дълготраен проект.
Най-скъпо продаваните парцели сега в София
И най-после малко любопитна статистика на база на офертните цени на парцелите.
Най-скъпо продавания едностаен апартамент, който откриваме да се продава в София, е несъмнено в Центъра на столицата. За апартамент с повърхност от 54 кв. м., " първокласно обзаведен " се търсят 175 000 евро, или 3 240 евро за кв. м., въз основа на оферта в уеб страницата imot.bg.
При двустайните няма по какъв начин да не отбележа една " главозамайваща " оферта за парцел с повърхност от 145 кв. м., в влиятелния квартал Докторски Паметник с продажна цена от 470 000 евро, или още веднъж основната цена от 3 241 евро за кв. м.
Няма по какъв начин да не ми направи усещане, че има от ден на ден разгласи за двустайни парцели с повърхност сред 80 и 100 квадратни метра и оповестени продажни цени за по над 200 000 евро (цена при която можете да си купите обичайно студио наоколо до плажа в Барселона).
Като гледате офертните цени при най-скъпите двустайни, надали ще Ви учуди обстоятелството, че тристайните в тази категория (най-скъпо предлагани имоти) стартират от 400 000 евро. Те обаче не се лимитират с психическата граница от 500 000 евро. И стигаме, несъмнено, още веднъж до основния Докторски Паметник, където тристаен първокласен парцел с повърхност от 175 кв. м. е разгласен за 615 000 евро, или 3 514 евро за кв. м.
Няма по какъв начин да не отбележа още една оферта, която ми прави усещане. Мястото, несъмнено още веднъж е Докторски Паметник, а тристаен апартамент с повърхност от 100 кв. м. е с оповестена продажна цена от 490 000 евро. Или това прави 4 900 евро за кв. м. и може би един от най-скъпите жилища, които се оферират на пазара въз основа на този индикатор.
Теодор Минев, money.bg
От една страна евентуалните купувачи са изправени пред сложното решение кое е по-вероятно - да изтърват по-нататъшно повишаване, или да се " качат на влака " в несъответствуващ миг и преди разразяване на последваща дългова рецесия, която да се отрази на недвижимите парцели.
Ето за какво, в този момент ще погледна към някои обстоятелства свързани с недвижимите парцели, които могат да дадат претекстове в интерес на една от двете посочени нагоре тези.
Офертните цени на някои парцели към този момент надвишават равнищата отпреди рецесията
Справка сочи, че към началото на юни, офертните цени на тристайните жилища в София са при равнище от 93 100 евро приблизително за парцел, по отношение на 89 775 евро през 2008-ма година.
Другите видове парцели, с изключение на тристайните, към момента не са достигнали пиковите си равнища от 2008-ма година. Но решително са се насочили към тях.
Най-близо до върховите си равнища са многостайните жилища, които са на по-малко от 10% от тези си равнища. На близо 15% от върха си са двустайните жилища.
Данните могат да се одобряват, като първия по-сериозен признак за прегряване на имотния пазар.
Доходността от наемите към момента е в пъти по-висока от тази по депозитите
Въпреки растежа в цените на парцелите, доходността от парцелите в София, към момента се резервира към и над 5%. При равнища на лихви по депозитите от към 0.8% за година, при най-хубавите оферти и инфлация от към 3-3.5%, доходността от наеми е повече от отлична.
Казано по различен метод, порастват освен цените на парцелите, само че и равнищата на наемите. Последните обаче, несъмнено са доста по-близо до своя предел, на база на приходите и покупателната дарба на популацията.
Ще купувате парцел за отдаване чартърен - заложете на дребното
Силното търсене на тристайни и по-големи жилища, доведоха до изпреварващ растеж в цените на този жанр парцели. Това излиза наяве и от обстоятелството, че продажните цени на тристайните жилища в София са при рекордни равнища, по-високи от тези преди рецесията. Не по този начин обаче стоят нещата при по-малките едностайни и двустайни жилища в столицата.
Както може да се види от таблицата нагоре, в случай че заложите на по-малките едностайни и двустайни парцели в София, с изключение на по-малка инвестиция, ще получавате и по-висока годишна рентабилност от наеми. Това значително опонира на хубавичко логичност (и поради на обстоятелството, че по-малките жилища се отличават с по-малки спомагателни разноски за поддръжка, ремонт, налози, обзавеждане и довършителни работи и т.н.), само че е реалност.
Наемите стартират да стават недостъпни
Сравнение с останалите столици от ЦИЕ, сочат че наемите в столицата стартират да доближават своя евентуален предел. Справка сочи, че наемът на тристаен апартамент отвън центъра на София заема към 68% от междинния приход на столичанин, по отношение на 65% приблизително за страните от района.
Това макар обстоятелството, че междинната цена на квадратен метър парцел е надалеч по-ниска от тази в ЦИЕ. И да, както всички се досещат казусът е в приходите на българите.
Всички сме чували за " необикновено високите " цени на парцелите в Сан Франциско. Когато приказваме за досегаемост на парцелите обаче, би трябвало да имаме поради и приходите на жителите на съответния град, или страна.
Та какъв брой тъкмо недостъпни са парцелите в Сан Франциско?
Според националната статистика в CAЩ, междинната цена на парцел в Сан Франциско е 800 000 дoлapa. Въз основа на междинните приходи на жителите на града от 81 000 $, това прави съответствие цена на парцела към приход от 9.8.
Въз основа на междинната продажна цена на парцелите в София от 1 200 евро, то междинният софийски парцел, с повърхност от 70 кв. м. е с продажна цена от 84 000 евро (164 289 лева). Тоест съотношението цена на имот-среден приход е в размер на 10.2, или над това за Сан Франциско.
Факторът, който може да спре растежът на парцелите се споделя - лихви по ипотечни заеми
Повишението на лихвените равнища, би бил най-тревожния сигнал за евентуални бъдещи компликации за бранша и цените на недвижимите парцели.
Един образец за това. Да кажем, че имате заем от 100 000 лв. за интервал от 20 години. Ако сте късметлии и сте съумели някак си да го предоговорите при 3,9% рента на година, то месечната ви вноска ще е в размер на към 600 лв. на месец. За целия интервал на заема, при сходна рента, ще върнете сумата от 145 219 лв..
Какво обаче ще се случи, в случай че лихвите по заемите се покачат с 1% и се задържат там за целия интервал от време (много е допустимо покачването в бъдеще за целия интервал, даже да е по-голямо)?
Вашата вноска, към този момент ще се увеличи до 654.4 лв.. И в случай че разликата от 54 лв. Ви се коства дребна, имайте поради няколко неща. Първо - общият размер на изплатените средства нараства до 161 672 лв.. A в този момент си представете какво би се случило, в случай че лихвите по заемите се покачат с 3 процентни пункта...
Предлагането е друго направление за неприятности за имотния пазар
Поскъпването на парцелите става действителност макар сериозното предложение през последните няколко години. Справка сочи, че в страната през миналата година са били въведени в употреба 8 100 жилища. Това се случва след въведени в употреба близо 8 400 жилища през 2017-та година и 9 300 през 2016-та година.
През 2016-та година са били издадени разрешителни за градеж на близо 16 000 парцела. През 2017-та година цифрата нараства до близо 25 000 жилища. За съпоставяне през миналата година разрешителните за градеж в страната са възлезли на близо 35 000 жилища. И това предложение се чака да стартира да се появява на пазара през идващите няколко години.
Всъщност парцелите са били по-добра капиталова опция от акциите
По принцип в капиталовите среди (особено на развитите пазари), витае схващането, че вложенията в акции се отличават с надалеч по-добра рентабилност от тази на вложенията в парцели.
Оказва се обаче, че това е мит... най-малко във връзка с България!
Средностатистическия покупател на неподвижен парцел е изкарал по-висока рентабилност от трейдърите на БФБ през последните няколко години. След банкрута на КТБ и върнатите депозити, ползата към недвижимите парцели се увеличи и станахме очевидци на мощно и изпреварващо повишаване в цените на недвижимите парцели.
Първо ще направя едно съпоставяне в доходността от вложения в парцели и акции от далечната към този момент 2000-на година, когато бе основан SOFIX, досега.
Равносметката е следната - показателят на сините ни чипове е при равнище от 567 пункта, до момента в който междинната цена на софийски парцел е към 1 850 лв. за кв. м. Индексът на сините чипове започва при 100 пункта преди 18 години, до момента в който междинната цена на недвижимите парцели, въз основа на статистиката на Национален статистически институт е била 583.83 лв. за кв. м. в София през 2000-та година.
На база посочените данни излиза, че инвестицията на борсата е донесла на вложителите междинен годишен приход в размер на 9.6% без да се регистрират дивидентите. Без да се счита приходът от наеми пък, инвестицията в парцел е донесла на вложителите междинна годишна възвръщаемост от 6.3%.
И въпреки везната да наподобява като да клони много към вложенията в акции, тя се изравнява, като прибавим доходността от наеми и дивиденти.
Как стоят нещата от дъното на двата актива?
Индексът на сините чипове SOFIX се е повишил 2.4 пъти от дъното си през февруари на 2009-та година. Това се превежда в междинна годишна рентабилност от 10.1%, без да се регистрират дивидентите.
Дъното при недвижимите парцели бе записано много по-късно - към края на 2011-та година. От тогава насам, цените на недвижимите парцели в София, прибавиха близо 50% към цената си. Или това се превежда като 6% междинна годишна рентабилност за последните седем години, без да се регистрират наемите.
Отново, когато прибавим приходите от дивиденти и наеми, нещата се изравняват.
Големите преимущества досега на парцелите, бяха две. Първо те са доста по-достъпни и разбираеми за вложителите. И второ - те са доста по-слабо волатилни. Тоест опциите за вложителите да осъществят големи загуби при парцелите са по-малки, спрямо акциите. А това, несъмнено е доста скъпа тяхна характерност, в среда на съвсем изравнена рентабилност с акциите, в дълготраен проект.
Най-голямото поевтиняване при парцелите бе в размер на към 35% от върха им, при загуба от близо 90% за SOFIX в разгара на рецесията. Тоест в случай че се претеглят доходността и волатилността при двата вида активи, парцелите несъмнено печелят. И това несъмнено се прави оценка от вложителите.
Имотите против акциите в кратковременен проект
Ако погледнем още по-краткосрочно на нещата - за последните две години, обстановката при парцелите и акциите наподобява много по-различна, като лек превес този път имат парцелите. Индексът на сините чипове SOFIX се покачва от 485 на 567 пункта, или междинна годишна рентабилност от 8.12% без да се регистрират дивидентите.
Въз основа на мощното повишаване на парцелите, за посочения интервал, с към 30%, междинната рентабилност на този капиталов клас е по-високо - при равнище от 14% на година. С прибавяне на доходността от наеми обаче, която надвишава близо три пъти тази от доходността от дивиденти и е в размер на 5%, парцелите се оказват по-добрия капиталов клас активи.
Още повече в интерес на парцелите стоят нещата, в случай че гледаме единствено последната една година. За този интервал парцелите са поскъпнали с към 15%, без отчитане на приходите от наем, до момента в който акциите са изгубили 8.9% от цената си.
Демографският срив и парцелите
Всички, които чакат цените на парцелите да продължат да порастват с настоящите ускорени темпове, до безспир, би трябвало да се замислят върху един основен фактор - демографската рецесия в страната ни.
Страната ни се отличава с третата най-висока междинна възраст на популацията в Европейски Съюз, след Германия и Италия, по данни на Световната банка. Още по-тревожни са прогнозите на банката, че България може да се трансформира в страната с най-рязък спад в съотношението сред застаряващо население и такова в трудоспособна възраст.
Това ще ускори натиска върху стопанската система и пенсионната система. Прогнозите сочат до 2050-та година трудовите запаси да намалеят с 40%. В резултат на това на един на трима ще е над 65 години а един на всеки двама ще е в трудоспособна възраст.
Сега, въз основа на статистиката нагоре и тази, че българите се отличаваме с един от най-високите проценти на благосъстоятелност на парцели - към 90%, задайте си въпроса кой ще купува големия ресурс от жилища, който ще стартира да се " овакантява ". Дори и да забележим " удвояване " на броя на жителите на най-големите градове, при предстоящото застаряване на популацията надали ще има " свежа кръв ", която да поддържа високия ритъм на покачване в цените на парцелите от тук нататък и в дълготраен проект.
Най-скъпо продаваните парцели сега в София
И най-после малко любопитна статистика на база на офертните цени на парцелите.
Най-скъпо продавания едностаен апартамент, който откриваме да се продава в София, е несъмнено в Центъра на столицата. За апартамент с повърхност от 54 кв. м., " първокласно обзаведен " се търсят 175 000 евро, или 3 240 евро за кв. м., въз основа на оферта в уеб страницата imot.bg.
При двустайните няма по какъв начин да не отбележа една " главозамайваща " оферта за парцел с повърхност от 145 кв. м., в влиятелния квартал Докторски Паметник с продажна цена от 470 000 евро, или още веднъж основната цена от 3 241 евро за кв. м.
Няма по какъв начин да не ми направи усещане, че има от ден на ден разгласи за двустайни парцели с повърхност сред 80 и 100 квадратни метра и оповестени продажни цени за по над 200 000 евро (цена при която можете да си купите обичайно студио наоколо до плажа в Барселона).
Като гледате офертните цени при най-скъпите двустайни, надали ще Ви учуди обстоятелството, че тристайните в тази категория (най-скъпо предлагани имоти) стартират от 400 000 евро. Те обаче не се лимитират с психическата граница от 500 000 евро. И стигаме, несъмнено, още веднъж до основния Докторски Паметник, където тристаен първокласен парцел с повърхност от 175 кв. м. е разгласен за 615 000 евро, или 3 514 евро за кв. м.
Няма по какъв начин да не отбележа още една оферта, която ми прави усещане. Мястото, несъмнено още веднъж е Докторски Паметник, а тристаен апартамент с повърхност от 100 кв. м. е с оповестена продажна цена от 490 000 евро. Или това прави 4 900 евро за кв. м. и може би един от най-скъпите жилища, които се оферират на пазара въз основа на този индикатор.
Теодор Минев, money.bg
Източник: dnesplus.bg
КОМЕНТАРИ