Главният архитект на София Здравко Здравков. Сн. БГНЕС Ограниченията във

Главният проектант на София Здравко Здравков. Сн. БГНЕС

Ограниченията във височината на постройките в София, заложени в измененията в Закона за устройството и застрояването на Столичната община (ЗУЗСО), няма да спрат построяването на 216-метров небостъргач до софийския мол " Парадайз ". Това сподели пред Mediapool основният проектант на София Здравко Здравков, съгласно който високите здания имат място в София, само че те би трябвало да са на точните места и функционалностите им да бъдат деликатно избрани. Той е на мнение, че животът в небостъргачи не е толкоз удобен, скупчването на толкоз хора ще докара до тапи и натоварване на трафика към тях. Разговорът ни с арх. Здравков стартира с настоящия скандал към кметицата на " Младост " Десислава Иванчева, арестувана с рушвет.

Г-н Здравков, неведнъж сте казвали, че при вас постъпват сигнали от вложители в " Младост " за забавени преписки от страна на районната администрация. Имаше ли обаче сигнали или подозрения за корупционни практики?

Не, само че се създаваше усещане, че съзнателно се забавят преписки. Жалби е имало от всички вложители, които си внасяха преписките при нас, и след това съзнателно се забавяше оповестяването на позволение за градеж, да вземем за пример. Бавеха се и документи за позволение за транспортиране на строителни боклуци.

Имахме сигнали за забавени преписки и то с месеци. И когато сте вложител и ви основават проблем във връзка с издаването на обикновени документи като заверката на проекта за сигурност и здраве и проекта за ръководство на строителните боклуци, се основава усещане, че това е съзнателно. Сроковете по закон са безапелационни - 14-дневни са.

При нас има постъпили тъжби от вложители клас А, чиито преписки се бавят с месеци. Не мога да кажа, че това е правено за корупционни облаги, само че се създаваше усещане, че целият регион " Младост " не работи. Става въпрос по-скоро за отвращение да се свърши работа, а не за липса на административен потенциал.

Многократно сме се срещали и при кмета Фандъкова с районния кмет Десислава Иванчева. Председателят на комисията по архитектура Силвия Христова неколкократно я е канела, тъй като жалбите валят. В приемния ми ден една трета от жителите идват с недоволства от регион " Младост ". В София има 24 региона. Нали си представяте, в случай че останалите не работят, какво ще стане. Разбирам желанието на Иванчева за опазване на зелен " Младост ", само че би трябвало да се съблюдават и законовите разпореждания.

Има ли учредения в опасенията на управлението на регион " Младост ", а и на доста жители и организации, че измененията в Закона за устройство и застрояване на Столичната община (ЗУЗСО) отварят врата за застрояване на зелени площи в кварталите?

Категорично няма по какъв начин да стане. Защитата на зелените площи в Столична община е характерна. Според закона предназначението на терените, избрани за част от зелената система, не може да бъде променено. С изменението на закона определихме зелените площи в жилищните комплекси като детайл на зелената система, т.е. те се употребяват от тази специфична отбрана.

Но текст в закона - параграф 28, дава опция за смяна на предназначението на такива парцели.

В устройственото обмисляне има подчиненост на проектите. Планът от по-горна степен, какъвто е Общият организационен проект, вкарва ясни критерии и правила във връзка с всяка една зона от по-ниска степен. Но имаме несъгласие с подробните устройствени проекти, които са направени преди общия. Така, в случай че имате парцел в Банкя, който по обстоен организационен проект е предназначен за лесопарк, парк или терен за необятно публично прилагане, само че по общия организационен проект е жилищна територия, общинският съвет ще може да реши дали да приведе подробния проект в сходство с общия. Разписахме процедурата по какъв начин да се съблюдава йерархията на проектите.

Отделно създадохме спомагателна отбрана на зелените площи. В момента можем да приобщаваме към зелената система единствено терените, които са част от зоните за сложно застрояване. Сега има опция, в случай че озеленяването е осъществено, всички останали терени да бъдат включени в зелената система по решение на Общинския съвет. Разбира се, би трябвало да проведем цялата процедура по разработване на проект, да имаме решение на Общинския съвет и най-после да отчуждим парцела, само че със закона се основава правната опция това да стане.

Създаването на един неестествен проблем за мен е откровена неистина. Спекулира се извънредно доста с терзанията на хората за тези зелени площи.

По отношение на комплексите има една спомагателна отбрана - проектите да не се трансформират в продължение на 5 години. В идващите години, когато се промени проектът на " Дружба " или на " Мусагеница ", той ще има една 5-годишна непоклатимост, с цел да не се трансформира с отчасти изменение.

Този проект съставлява един тип цивилен контракт. Планът на " Дружба " се прави към този момент 8 години. Хората стигат до някакъв консенсус след безчет публични разисквания, а до момента законът позволяваше този проект да бъде изменен с отчасти изменение незабавно след приемането. Това създаваше чувство, че хората са подведени. За това въведохме тази 5-годишна сигурност.

Има ли разбор какъв брой са парцелите, избрани за зелени площи съгласно обстоен организационен проект, само че отредени за застрояване в общия?

Не сме правили подобен разбор. Със сегашните промени на Общия организационен проект всеки един парцел ще бъде оценен и в случай че попада в паркове или лесопаркове, ще бъде от компетенцията на общинския съвет да реши. Остават терените, които са с отреждане за озеленяване. За тях ще се прави разбор дали проектът е осъществен. Ако е осъществен, няма по какъв начин да бъде изменен.

Аргументирахте потребността от промени в ЗУЗСО с това, че те вкарват повече ред. Останаха ли обаче нерешени проблеми?

Нерешени проблеми в устройственото обмисляне постоянно ще има. Практиката демонстрира, че текстове, признати преди години, към този момент са остарели, не работят и имат потребност от смяна. Дефиницията за високото застрояване би трябвало да откри своето място в текстовете.

Имахме доста положителни оферти за решение на казуса с компенсирането на озеленяване в парцелите. То не влезе в закона, само че се веселя, че се възприе концепцията това да се уреди в Наредбата за зелената система. Проблемът е, че когато имаме централни или смесени многофункционални зони, чисто механично сборът сред процентите компактност - 60%, и свободната дворна повърхност - 40%, е 100%. Така не остава място за пътеки, за паркоместа. Те би трябвало да бъдат направени за сметка на застрояването или за сметка на озеленяването. Идеята е озеленяването да може да се разположи и по покривите, по фасадите.

Другото ни предложение, което не беше признато, е съдовете за боклук да се разполагат в границите на парцела, а не по улиците. Този въпрос би трябвало да откри място в законодателството въпреки и не в ЗУЗСО.

Голямото ми предпочитание е да изменим и Общия организационен проект, с цел да решим проблемите, които е посочил.

Кои са те?

Единият е решаването на въпроса с гробищните паркове. Другият е развиването на превоза, тъй като гръбнакът на града е системата от най-консервативния превоз. Развитието на жп възел София и на метрото, би трябвало да е основа за построяването на довеждащи връзки. Всички останали трасета би трябвало да бъдат оценени въз основа на този гръбнак, който се е трансформирал доста от 2007 година

Би трябвало да се обърне повече внимание на развиването вътре в обсега на компактния град. Има огромни освободени територии - някогашни жп ареали, военни поделения, индустриални зони. Трябва да насочим напъните към тези терени. Те би трябвало да бъдат преосмислени. Безсмислено е разпиляването на града при изискване, че има голям капацитет вътре в него.

Такъв образец са към 200 дка до бул. " Никола Мушанов ". Имаше доста забавен план на едни турски вложители, само че не съумяха да го продадат. Компанията " Гаранти Коза " има интерес към застрояването на парцела на някогашният цех на булевардите " Тотлебен " и " Гешов ". По същия метод има ползи към някогашната индустриална зона " Хладилника ". Имах среща със притежателите на терени там. Правим разбор, с цел да не допуснем същия проблем като с " Манастирски ливади ", " Кръстова вада " или кв. " Витоша " (с неналичието на обществена инфраструктура - бел. ред.). За наслада тук има компактни групи притежатели и можем да подходим малко по-разумно към планирането на тази територия. В един миг тя ще генерира към 15 000 нови жители, ще има потребност от детски градини, учебни заведения.

Наскоро казахте, че изоставените индустриални зони могат да се трансфорат в нови бизнес зони. При основаването им обаче би трябвало да се откри баланс сред функционалностите по този начин, че те да не се трансформират в призрачни територии с края на работното време. Как тъкмо ще накарате вложителите в офиси да вършат и жилищни пространства?

Балансът може да се реализира със тласъци за вложителите. Може да се направи приоритизиране - да препоръчаме в зоната на кв. " Полигона ", да вземем за пример, да се построяват най-вече жилищни здания, с цел да се компенсират към този момент направените офиси. Трябва да стъпим на деликатен разбор. Иначе рискуваме да развиваме града безпланово.

В естествените страни има територии, в които даже се дефинира оптимално допустимият брой на дрогериите.

В София може ли да се ползват чак такива детайлни разпореждания?

Имаше го като градоустройствено обмисляне в предишното. С времето се даде опция частната самодейност да е водеща, само че откриваме, че има нужда от основаването на ясни регламенти в безусловно всичко.

Пример за това е положението на бул. " Витоша " сега. Искаме да го променим, като създадем ясни правила за използването на тротоарите. Да не се слагат настилки и артикули по земята, да няма автомати по тротоарите, да има елементарни правила за външния тип на летните градини.

Очаквате ли отпор от бизнеса против концепциите ви за правила за летните градини, защото те сигурно ще би трябвало да се свият, да наподобяват по друг метод?

Състоянието на бул. " Витоша " е разследване от неналичието на ясни регламенти. Собствениците на заведения несъмнено се усещат подведени, тъй като са вложили обилни средства да създадат тъкмо тези размери на летните градини. С новата разпоредба ще би трябвало да ги трансформират.

Тук има сериозен проблем с тютюнопушенето. Когато се пуши вътре в постройката, се постановат наказания. Това обаче не се случва, когато се пуши в тези остъклени размери.

Тези " аквариуми " действително са зали за пушене и опция за заобикаляне на възбраната.

Да. За мен това не са градини, тъй като не са отворени пространства. Идеята е да дефинираме ясно какво съставляват тези открити пространства, да има наложително условие да са отворени, да не са покрити с твърда структура, в случай че ще има кашпи - с каква височина да са, правилник във връзка с цветовите решения. След като Общинският съвет одобри тези правила, ще им дадем една година да изпълнят условията.

По Коледа две от заведенията безусловно нелегално направиха остъклените структури на тротоара.

Продължавате ли да смятате, че зоните за безкрайно във височина строителство би трябвало да са към 7-и километър на бул. " Цариградско шосе " и при Околовръстния път и бул. " Царица Йоана "?

Тези здания би трябвало да вървят в клъстери. В естествените европейски градове те се строят в групи. Да са обезпечени с връзки с метрото, с автомагистрала.

Тези здания в 21-и век са неизбежни. Те имат своите преимущества.

Но в случай че са напълно офисни, в извънработно време пространството е призрачно. Създаването на зони с високо застрояване би трябвало да следва механизма на смесените функционалности, в това число и в самата постройка. Създаването на една постройка, която не работи 24 часа, към този момент не е вярно.

С измененията в ЗУЗСО се наложи ограничаване на височината на новите здания, а аргументът беше прекъсване на планове за небостъргачи на несъответствуващи места. Има ли планове, които са на подобен стадий, че ще се осъществят макар закона?

Проектът до мол " Парадайз ". Той е в съда. Става въпрос за 216-метрова постройка, южно от комерсиалния център. Тя беше призната предходната година с решение на Общинския съвет и то се апелира. Очакваме произнасянето на съда по проблема. Иначе високи здания над 75 метра няма толкоз доста.

Смятам, че не сме готови да живеем в такива здания. Получава се централизация на хора, които би трябвало да изоставен заран в границите на час и вечер да се приберат в границите на час. При изискване, че главното напредване в София става с автомобил, това ще натовари трафика. Знаете какво става в пиковите часове в границите на някой от огромните молове. Това ще се трансформира в всекидневие за живеещите в тези здания.

Животът в такава постройка не е най-комфортният. Да, дава известно самочувствие това да гледаш останалите отвисоко, само че това не значи, че живееш доста по-комфортно.

Много от високите здания, които са напълно със стъклени фасади, основават у работещите уплаха от височини. Моето персонално мнение е, че София има задоволително място за развиване. Не сме Хонконг или някоя дребна страна, че да сме изконсумирали цялата си повърхност и да би трябвало да растем на височина. Високите здания имат преимуществото, че на дребна повърхност се концентрират доста жители. Но те би трябвало да могат да излязат и влязат в постройката. Ако в нея има 500 или 1000 души, те би трябвало да употребяват асансьорите, без да стават големи опашки.

Тези здания са със характерни условия във връзка с евакуация, вентилация, земетръс. Ветровото натоварване е голямо. Инвестицията в такава постройка е доста огромна. Нека оставим на дубайските принцове надпреварата кой ще направи по-висок небостъргач. Намираме се в сърцето на Европа. София си има своя сексапил и това не е най-важната тематика в града. Имаше клатушкане по модата на високите здания, само че считам, че когато бъдат издигнати и стартират да се населяват, вложителите бързо ще се отрезвят.

Защо ограничаването за височината на постройките, признато с измененията в ЗУЗСО, не важи за парцелите към метростанции и там могат да се строят 100-метрови сгради?

Защото първичната ни концепция беше част от София да бъде изключена от ограничаването за височина. В последна сметка се одобри в обсега на съществуващите метростанции да се строят здания до 100 метра. Това не значи, че всички ще са 100-метрови. Височината им ще бъде съобразена с околното застрояване.

Логиката на развиване на метрото демонстрира, че около метростанциите има централизация на вложения. Ако там се концентрират повече жители в по-високи здания, това може да понижи автомобилното напредване в града, защото хората ще употребяват метрото.

Какво се случва с плана на НИКМИ за висока постройка на бул. " България "?

Излезе изпълнителен лист и би трябвало да си платя санкцията за несъблюдение на правосъдно решение. Най-куриозното в цялата обстановка е, че съдът е постановил да издам " претенции акт " (да позволи процедура за обстоен организационен проект на парцела, която е стъпка към застрояването му - бел. ред.). Аз обаче би трябвало да направя инспекция във връзка с законосъобразността на целия развой по изработването на този акт, с цел да мога да се подпиша под него. А сега има предписание да го издам и то в 14-дневен период, без значение дали той е закономерен.

Аз съм в обстановка на несъблюдение на правосъдни решения. Като основен проектант моля за спазването на закона и на правосъдните решения, само че в тази ситуация, с цел да спазя правосъдното решение, би трябвало да извърша поредност от престъпления.

В същото време има искане от наша страна за прекъсване на плана. Има и решение на комисията по екология, с което не се позволява застрояване, защото на терена има 61 дървета.

Имате ли потребен ход с изключение на да продължавате да не спазвате правосъдно решение?

Ситуацията на неспазване е притеснителна, защото глобите могат да продължат. Ще желаяме прекъсване на правосъдното решение.

В същото време, имаме отвод от съда да образува дело по настояването на прокуратурата да бъде оповестена договорката за терена за оскъдна. Инвеститорът нападна решения на Общинския съвет, свързани с устройствения проект на парцела. Аз не преставам да рецидивирам несъблюдение на правосъдно решение. Санкцията би трябвало да си я платя, само че това не е решение. Трябва да се седне на една маса със притежателите от НИКМИ и да се търси решение. Волята на Общинския съвет през 2009 година (когато е одобряван Общият организационен проект - бел. ред.) е била ясна - тази част остава в режим на ТГО (терени за местни градини и озеленяване - бел.ред.).

Да преговаряте защо? Да им дадете различен терен?

Все отново общината не е брокер на парцели. Не разполага с безчет терени. Но би трябвало да се откри метод притежателите да бъдат съответно обезщетени.

Има ли към този момент решение за реорганизацията на градския превоз в тунела на НДК и какво ще се прави с трамвай 6?

Решението на експертния съвет е да останат единствено два разновидността, които обезпечават двуколовозно развиване. Пространството на бул. " Скобелев ", където в този момент минава трамвайното трасе, е нищожно, а би трябвало да организира три трамвайни линии - 1, 7 и 6. Така остава разновидността, който обезпечава влизане на трамвай 6 в тунела на НДК, само че би трябвало да се направи нов пробив към бул. " Витоша ", с цел да излезе трамваят в южна посока.

Другият вид е подмяна на трамвай 6 с тролей, който потегля от ул. " Бяла църква ", минава по бул. " Арсеналски ", завива по бул. " Черни връх ". Той може да разтовари доста териториите чак от кв. " Манастирски ливади " и да се развие в бъдеще, с цел да стига до Окръжна болница или до Сточна гара. Така ще се прави връзка на три метростанции.

Вариантът с тролея има изключителни преимущества. Възложих макросимулация във връзка с броя на възможните пасажери и при двата разновидността. След това Общинският съвет би трябвало да вземе дефинитивно решение.

Разликата и ценово е забележителна. Първият вид - с пробива на тунела на НДК надвишава 20 млн. лв.. Това е голяма сума.

Преди да се реалокират линиите по " Скобелев ", поради което в този момент се постанова и смяна в организацията на превоза, по какъв начин се минаваше в региона?

Проблемът породи със прекъсването на придвижването по бул. " Витоша ". Тунелът на НДК не е планиран за три трамвая.

Значи главната причина за стартирането на тролей вместо възобновяване на маршрута на трамвай 6 са парите?

Недоволните от този вид споделят: " Трябва да запазим шестицата ". Нека знаем какво ще ни коства това. Ако транспортният разбор покаже, че линията не е задоволително натоварена и се припокрива с други направления...

В момента не се ли припокрива с трамвай 7?

Да, в действителност. Но логиката на градския превоз е първо да се подчинява на най-консервативния - т.е. метрото, а наземната част да е равнопоставена. Не може да приоритизираме трамваите за сметка на тролеите. Трябва да покажем какъв брой хора ще се обслужват от тази територия, с цел да се вземе осведомено решение.

Звучи извънредно нелогично да се прави тролейно трасе в случай, че трамвайните линии са там и стоят неизползвани.

Трасето на трамвая ненапълно припокрива метрото. Трябва да се види какъв брой хора биха употребили бъдещия трамвай 6, с цел да оправдаем изразходването на над 20 млн. лв. за възобновяване на маршрута му. Защото, когато годишният бюджет за отчуждаване е 20 млн. лв. и отива за построяването на метрото, а има нерешени проблеми с построяването на улиците в южните квартали като " Кръстова вада ", " Витоша ", " Манастирски ливади ", общинският съвет би трябвало да реши дали да се дадат толкоз пари за трамвай.

Над 20 млн. лв. са голяма сума. Да ги хвърлим единствено за едно оборудване не е целесъобразно.

Колко би коствал разновидността с тролея?

Около 3 млн. лв..

До къде стигна процедурата за устройствения проект на Борисовата градина?

Имаме забележки към плана. Той ще претърпи много съществени промени. В проекта се планува много консервативно решение във връзка с стадион " Юнак ". Министерството на спорта съобщи желание да възвърне пързалката там, а в плана на проф. Ковачев той се трансформира в зелена повърхност.

За мен главният минус на този план е неналичието на връзки с прилежащите територии. В парка би трябвало да се основат и режими за използването на терените. Не се взема решение и казусът с паркирането. Борисовата градина не може да се употребява единствено от майки с дребни деца. В него би трябвало да има място и за тези, които тичат там заран, по-късно да дойдат майките с децата, след това работещите да пият по едно кафе, още веднъж да дойдат спортуващите. Паркът би трябвало да действа най-малко до 22 часа, с цел да е безвреден. Превръщането му в гора в актуалните градски условия е погрешно.

Механичното заличаване на съществуващи обекти не е най-правилното решение. Примерът, който дадох с " Юнак ", е индикативен.

Казвате, че би трябвало да се реши казусът с паркирането. Това значи ли да има повече паркинги и те за сметка на парка ли да са?

Повече паркинги, не. И изрично не за сметка на парка. Трябва да се откри решение отвън терени, които са детайл на зелената система.