Как куфарите с пари станаха апартаменти
Еврото направи едно нещо и то подвигна цените до небето
Няма по парадоксална обстановка. Говоря с доста хора и всеобщо слушам едно изречение “цените на парцелите са в лек балон ”, написа в коментар в обществените мрежи предприемачът Иво Димовски, считан за " най-хубавия брокер в България ". Той е човек, който прави блестящи и доста точни разбори за пазара на недвижими парцели.
Ето и по какъв начин продължава по тематиката: За мен това е незадълбочено и по тази причина взех решение да споделя с вас същинските фактори, тези които действително основават цените, които всички вие плащате.
Първо: Кешът от 2025 и страхът от еврото
Първо, цените потеглиха стремително нагоре, тъй като през 2025 се наляха милиони сиви пари, главно поради страха от еврото – кой имал кеш у дома, кой имал кеш от други неща. Някои от местата, откъдето идва този кеш, даже не искаш да ги знаеш.
Тези пари трябваше да се вкарат в нещо, тъй като нямаше по какъв начин просто да отидеш с тях в банката. Щяха да те питат от кое място са. И след това щяха да схванат от кое място са. Затова този кеш отиде в парцели. Това беше единственият „ трен “, който мина валутната граница сред лев и евро, без да бъде тестван напълно.
Купуваше се каквото излезе – дай един апартамент тук, след това четири там. Явно имаше и към момента има строители, които взимат кеш. Причината е, че всеобщо служащите и компаниите подизпълнители се заплащат в брой и тези строители имаха къде да „ набутат “ пачките.
Истината е, че огромните към този момент бягат от това или въобще не го вършат. Но тогава се наля съществено. Този кеш отиде в парцели, тъй като на този трен не се ревизираха нито билетите, нито куфарите.
Проблемът е, че в случай че не влизахме в еврозоната, тези пари щяха да си останат в левове. Те не бяха предопределени за парцели. Хората не купуваха, тъй като им трябваше място за живот. Имотът беше просто място за паркиране.
И това сътвори балон от 10–20% в някои сегменти. Това не беше органично търсене, а по-скоро като да си оставиш колата на летището, до момента в който си на отмора, и след това да си я вземеш назад. Този фактор сътвори действителен риск за спад на цените след еврото.
Второ: Трудът към този момент е злато
Вторият фактор, който натиска цените нагоре, е цената на труда. Буквално – какъв брой коства да сложиш една тухла на място през днешния ден спрямо предходната година. Добре пристигнали в Европа. Тук услугите са скъпо наслаждение. Не инцидентно в Швейцария съвсем всичко, обвързвано с ръчен труд, се автоматизира там, където е допустимо. Самите стени са префабрикувани в цех и се поставят с кран непосредствено на градежа. Никой няма да заплаща хора да редят тухла по тухла, тъй като това коства доста пари.
Бавно, само че несъмнено това ще се случи и в България. Когато приказвам с другари строители, те ми споделят: „ Иво, трудът към този момент е към 60% от себестойността. Преди беше 40%. “През 2026 работната ръка стана и ще става още по-скъпа. Това е сериозен фактор, който продължава да бута цените нагоре.
Трето: Материалите и спекулацията
Третият акселератор е цената на материалите. Едно е да местиш тухлата. Друго е да я купиш. Тук към този момент споделяме здравей не просто на инфлацията, а на спекулацията.Това е факторът, който прави най-голямата разлика. Един мой добър другар, който строи над 100 000 РЗП, ми изпрати следното за 2026 от доставчиците си:
Бетон +20%
Желязо +20%
Мазилки +22%
Пясък +80%
Цимент +23%
Това са големи скокове за базови материали. Дори да бяха на половина, отново щяха да са съществени. А тук приказваме за цялостния удар. Това непосредствено въздейства върху крайната цена на продукта – парцела, който искаш да купиш, изключително когато е „ на зелено “.
Четвърто: Парцелите – последният гвоздей
Последният гвоздей в ковчега са цените са парцелите. Всеки, който се занимава със строителство в огромен град, ще ти каже едно: няма хубави имоти. А тези, които ги има, са или безумно скъпи, или с тежки механически и правни проблеми, които изискват време и доста пари за решение, или притежателите желаят голямо обезщетение.
Всичко това постоянно обезсмисля стопански градежа. Остават малко разновидности, постоянно върху земя, купена преди години. Това значи, че действително земя за нови планове съвсем няма, а в случай че има – постоянно не е преференциална.
Собствениците не са балами. Те виждат какви пари се направиха последните години и взеха решение, че техният артикул коства повече. Преди парцелите се продаваха на закрепена цена. Сега се продават на база разгъната застроена повърхност. Така се монетизира въздухът над земята. Умно за тях. Неизгодно за всички останали.
Както споделяше един мой професор в Кеймбридж: не обвинявай играчите, отговорна е играта.
Икономически това значи, че всеки нов план започва с по-висок разход и този разход влиза непосредствено в цената на квадрат, която всички ние плащаме. Това е още един фактор за растеж на цените.
Какво в действителност направи еврото
Хората, които се качиха на влака от гара Лев към гара Евро, се надяваха бързо да продават и да „ изперат “ парите си. Но все по-често виждаме, че не бързат, тъй като няма действителна опция. Еврото направи едно нещо доста добре: трансформира куфарите, пликчетата и чантите с пари от хартия в тухли. И има огромен късмет тези тухли да си останат там – празни. Това е тематика за идващ разбор.
Заключение: Гледай вълните, не шума
Докато всички слушаме за лек спад на купувачите (-3%) и лек растеж на предлагането (+6%) при започване на годината, същинските фактори са тези от горната страна. Те работят дълготрайно. Те вършат вълните в морето. Не се фокусирайте върху дребните камъчета на дъното, тъй като цунамито на инфлацията не се интересува от тях.
Няма по парадоксална обстановка. Говоря с доста хора и всеобщо слушам едно изречение “цените на парцелите са в лек балон ”, написа в коментар в обществените мрежи предприемачът Иво Димовски, считан за " най-хубавия брокер в България ". Той е човек, който прави блестящи и доста точни разбори за пазара на недвижими парцели.
Ето и по какъв начин продължава по тематиката: За мен това е незадълбочено и по тази причина взех решение да споделя с вас същинските фактори, тези които действително основават цените, които всички вие плащате.
Първо: Кешът от 2025 и страхът от еврото
Първо, цените потеглиха стремително нагоре, тъй като през 2025 се наляха милиони сиви пари, главно поради страха от еврото – кой имал кеш у дома, кой имал кеш от други неща. Някои от местата, откъдето идва този кеш, даже не искаш да ги знаеш.
Тези пари трябваше да се вкарат в нещо, тъй като нямаше по какъв начин просто да отидеш с тях в банката. Щяха да те питат от кое място са. И след това щяха да схванат от кое място са. Затова този кеш отиде в парцели. Това беше единственият „ трен “, който мина валутната граница сред лев и евро, без да бъде тестван напълно.
Купуваше се каквото излезе – дай един апартамент тук, след това четири там. Явно имаше и към момента има строители, които взимат кеш. Причината е, че всеобщо служащите и компаниите подизпълнители се заплащат в брой и тези строители имаха къде да „ набутат “ пачките.
Истината е, че огромните към този момент бягат от това или въобще не го вършат. Но тогава се наля съществено. Този кеш отиде в парцели, тъй като на този трен не се ревизираха нито билетите, нито куфарите.
Проблемът е, че в случай че не влизахме в еврозоната, тези пари щяха да си останат в левове. Те не бяха предопределени за парцели. Хората не купуваха, тъй като им трябваше място за живот. Имотът беше просто място за паркиране.
И това сътвори балон от 10–20% в някои сегменти. Това не беше органично търсене, а по-скоро като да си оставиш колата на летището, до момента в който си на отмора, и след това да си я вземеш назад. Този фактор сътвори действителен риск за спад на цените след еврото.
Второ: Трудът към този момент е злато
Вторият фактор, който натиска цените нагоре, е цената на труда. Буквално – какъв брой коства да сложиш една тухла на място през днешния ден спрямо предходната година. Добре пристигнали в Европа. Тук услугите са скъпо наслаждение. Не инцидентно в Швейцария съвсем всичко, обвързвано с ръчен труд, се автоматизира там, където е допустимо. Самите стени са префабрикувани в цех и се поставят с кран непосредствено на градежа. Никой няма да заплаща хора да редят тухла по тухла, тъй като това коства доста пари.
Бавно, само че несъмнено това ще се случи и в България. Когато приказвам с другари строители, те ми споделят: „ Иво, трудът към този момент е към 60% от себестойността. Преди беше 40%. “През 2026 работната ръка стана и ще става още по-скъпа. Това е сериозен фактор, който продължава да бута цените нагоре.
Трето: Материалите и спекулацията
Третият акселератор е цената на материалите. Едно е да местиш тухлата. Друго е да я купиш. Тук към този момент споделяме здравей не просто на инфлацията, а на спекулацията.Това е факторът, който прави най-голямата разлика. Един мой добър другар, който строи над 100 000 РЗП, ми изпрати следното за 2026 от доставчиците си:
Бетон +20%
Желязо +20%
Мазилки +22%
Пясък +80%
Цимент +23%
Това са големи скокове за базови материали. Дори да бяха на половина, отново щяха да са съществени. А тук приказваме за цялостния удар. Това непосредствено въздейства върху крайната цена на продукта – парцела, който искаш да купиш, изключително когато е „ на зелено “.
Четвърто: Парцелите – последният гвоздей
Последният гвоздей в ковчега са цените са парцелите. Всеки, който се занимава със строителство в огромен град, ще ти каже едно: няма хубави имоти. А тези, които ги има, са или безумно скъпи, или с тежки механически и правни проблеми, които изискват време и доста пари за решение, или притежателите желаят голямо обезщетение.
Всичко това постоянно обезсмисля стопански градежа. Остават малко разновидности, постоянно върху земя, купена преди години. Това значи, че действително земя за нови планове съвсем няма, а в случай че има – постоянно не е преференциална.
Собствениците не са балами. Те виждат какви пари се направиха последните години и взеха решение, че техният артикул коства повече. Преди парцелите се продаваха на закрепена цена. Сега се продават на база разгъната застроена повърхност. Така се монетизира въздухът над земята. Умно за тях. Неизгодно за всички останали.
Както споделяше един мой професор в Кеймбридж: не обвинявай играчите, отговорна е играта.
Икономически това значи, че всеки нов план започва с по-висок разход и този разход влиза непосредствено в цената на квадрат, която всички ние плащаме. Това е още един фактор за растеж на цените.
Какво в действителност направи еврото
Хората, които се качиха на влака от гара Лев към гара Евро, се надяваха бързо да продават и да „ изперат “ парите си. Но все по-често виждаме, че не бързат, тъй като няма действителна опция. Еврото направи едно нещо доста добре: трансформира куфарите, пликчетата и чантите с пари от хартия в тухли. И има огромен късмет тези тухли да си останат там – празни. Това е тематика за идващ разбор.
Заключение: Гледай вълните, не шума
Докато всички слушаме за лек спад на купувачите (-3%) и лек растеж на предлагането (+6%) при започване на годината, същинските фактори са тези от горната страна. Те работят дълготрайно. Те вършат вълните в морето. Не се фокусирайте върху дребните камъчета на дъното, тъй като цунамито на инфлацията не се интересува от тях.
Източник: flagman.bg
КОМЕНТАРИ