Добромир Ганев: MLS ще изсветли имотния пазар
Добромир Ганев, пpедcедател на УС на Национално съдружие Недвижими парцели (НСНИ).
Добромир Ганев е магистър на Икономически университет - Варна по компетентност " Икономика на промишлеността ". Специализира интернационална търговия и бизнес развиване към Института за специализации към Land O Lakes-Mineapolis-St.Paul-USA. Сертификати: CIPS документ на National Association of REALTORS-USA, интернационален експерт в областта на недвижимите имоти; SRS документ на Real Estate Business Institute за посланичество на ползите на продавачи на парцели.
През 1993 година основава ФОРОС.
Добромир Ганев е ръководител на УС на Национално съдружие недвижими парцели. Заместник-председател на УС на НСНИ за мандати 2012-2014 година, 2014-2016 година, и 2016 -2018 г.).
- Г-н Ганев, преди месец в София се състоя първото показване на взаимния план за единна мултилистинг система на НСНИ и Ларис МЛС. Разкажете ни в резюме какво съставлява тази система и по какъв начин тя ще се отрази на пазара на парцели в страната?
- MLS не е просто платформа или система, която сплотява професионално работещите брокери и дава информация за предлагани извънредни предложения на пазара. MLS е идея за едно ново, по-високо равнище на обективни, ефикасни и ефикасни бизнес взаимоотношения сред клиента, неговия персонален брокер и всички останали професионално работещи сътрудници на пазара. Крайната цел е реализиране на допустимо най-хубави условия при осъществяване на договорката. MLS е платформа, където се разгласяват само парцели, за които е подписан посреднически контракт с уговорка за извънредно посланичество. Такава е и положителната процедура в развитите пазари по света и в Европа. Българският пазар от момента на своето пускане през 1990 година пое в една неправилна посока в своето развиване. Той и към сегашния миг е прекомерно посредствен.
- Какво имате поради?
- Несъвършен е в доста връзки, само че сигурно в моделите, които се ползват, във взаимоотношенията сред потребителите и брокерите. Изключително
погрешно е потребителите да желаят да работят с голям брой брокери
и в това време да чакат високо качество на предоставяните услуги. В същия миг огромна част от нашите сътрудници не влагат задоволително квалифицирани старания за увещание и доказване на своите клиенти, че изключителното посланичество при даване на посреднически услуги е win-win модел, който при вярно използване допуска вдишване на доста повече задължения. Най-вече от страна на брокера, който пък от своя страна подсигурява сполучливо затваряне на всяка договорка. В развитите пазари като Съединени американски щати, Франция и други ексклузивитета, като модел на работа сред клиент и брокер се употребява в 99.95% от случаите на ходатайство. MLS сплотява брокерите към етичен кодекс и общи правила на работа, давайки редица преимущества както за продавачите и купувачите, по този начин и за самите брокери.
- Как бихте характеризирали пазара в сегашния миг, какво се случва на него?
- Сегашният етап на развиване на пазара е слeдствие на 3-4-годишен интервал на по-сериозна динамичност. Той е спокоен, постоянен, предвидим. Предлагането е задоволително - на равнища и в количества, които би трябвало да задоволяват потребностите на купувачите и да не им се постанова да бързат с вземането на решение. Интересът от страна на купувачите не е по-слаб, защото и икономическите индикатори на страната, на жителите, фамилиите и компаниите са положителни. Очакваните покачвания на лихвите се забавят. Продуктите на банките са към момента атрактивни, преференциални и забавни.
- Как се дефинират цените на парцелите у нас и какви са трендовете сега?
- Моите упования са, че растежът ще бъде доста по-нисък. В последните 3-4 години той е в границите на 6-7% на годишна база. Тази календарна година евентуално ще е най-много 3%. Това очакване стъпва върху база повсеместен взор за пазара като брой покупко-продажби за 2018 година в страната и по градове, строителната интензивност, статистиката за ипотечните заеми като размер и брой и упования за лихвените проценти. Това са главните параметри, които въздействат най-активно на пазара. Миналата година беше най-слабата от 2009 г като размер покупко-продажби за цялата страна. Според формалната статистика те са към 212 хиляди, като през 2015 година са 230 хиляди, а през 2007 година бяха 330 хиляди
- На имотния пазар има независимост на договаряне и тя е право на всеки от участниците. Това обаче основава компликации, когато се дефинира действителната цена на даден парцел, и по този начин се стигна до редица покупко-продажби на симулативни цени. Какви са механизмите за изсветляването им?
- Твърде мъчно е да се потвърди дали действителната стойност на една договорка е вписаната в нотариалния акт. За да се направи, би трябвало да съществува публична статистика за междинните цени на парцели във всеки регион на едно обитаемо място, и то най-малко по няколко критерия. Нито една държавна институция у нас не поддържа такава цялостна и точна статистическа информация за междинните пазарни цени - по региони, по тип строителство и така нататък Това води до доста проблеми с прозрачността за пазара на недвижими парцели.
Агенцията по вписванията още от основаването си има софтуерен артикул, който разрешава при всяка договорка да се вписва материалният интерес. Това е функционалност на същия артикул, с който работи сега Имотният указател - „ Икар “. Тя обаче не се употребява. Предполагаме, че това се дължи на незадоволителния финансов и човешки запас, предоставян на АВ. Ако тази информация се регистрираше редовно, евентуално доста от дълго време българската общност, българския бизнес и вложителите
щяхме да разполагаме с по-справедлива и точна информация за действителните пазарни цени.
Многократно от НСНИ сме коментирали, че данъчните оценки е належащо да бъдат поправени с по-голяма периодичност. Общинските администрации е добре да одобряват правила за сходна по-честа и гъвкава смяна. Вероятно още по-добър вид е да се създадат нормативни промени, с цел да може този развой по периодическа актуализация на данъчните оценки да бъде наложителен. В процеса би трябвало да бъдат привлечени браншовите организации от бранш строителство, недвижими парцели и други НСНИ неведнъж е заявявало подготвеност да се включи в подобен развой и годишно да взе участие в актуализирането на данъчните оценки посредством своите специалисти. Това ще докара до генериране на по-справедливи стойности на данъчни оценки във всеки средносрочен интервал, както за общинския фиск, по този начин и за жителите. За последите 25 години такива промени не сме чували да са правени повече от 1-2 пъти в огромните Общини. За дребните нямаме информация.
- В последно време жилищното строителство в Пловдив е интензивно и аргументите за това са обясними. Наред с високия клас планове обаче се вижда строителство на доста типови планове. Къде са рисковете за купувачите в тази ситуация и какво ще ги посъветвате Вие - до каква степен е удачно да влагат парите си в на ниска цена и най-често некачествено строителство?
- Разбира се, по никой метод не поучавам купувачите да закупуват некачествено строителство с мотивация: по-ниски предлагани офертни стойности.
Всяка “икономия ” се отразява на последващите експлоатационни разноски за поправки и поддръжка.
Твърде малко купувачи на пазара обаче имат експертизата да разпознаят кое строителство е качествено. Затова е целесъобразно да извършите осведомен избор и да наемете професионален консултант-брокер, който сполучливо ще Ви „ преведе ” през обширния, бездънен и криещ рискове „ океан “, наименуван развой по покупко-продажба или наемане на парцел.
Що се отнася до първата част от въпроса: казусът не е в строителството на типови (еднакви) планове. Този метод редуцира някои разноски на вложителите и дава опция на пазара да се предложи по-ниска последна продажна цена. Проблемът по-скоро е в вярната преценка на вложителите в кои региони е уместно да употребяват сходен метод. В ежедневната си консултантска активност през годините съм схванал, че доста малко от вложителите в страната ползват положителните бизнес практики на първичен прединвестиционен разбор, feasibility study разбор, разбор за highest and best use и други Тези подходи и разбори дават опция, от една страна, да се сътвори допустимо най-желаният от крайните евентуални клиенти артикул със съответните качества и характерности (като функционалност, дизайн, употребявани материали и технологии, а от друга - вложителят да осъществя допустимо най-висока възвращаемост от своята инвестиция и цялостната продажба на единиците или плана да бъдат осъществени за най-кратък интервал от време. Правилното таргетиране и маркетиране също не всеки път се ползват задоволително сполучливо и професионално от част от вложителите като наложителни процеси, част от цялостния инвестиционно-строителен развой.
Добромир Ганев е магистър на Икономически университет - Варна по компетентност " Икономика на промишлеността ". Специализира интернационална търговия и бизнес развиване към Института за специализации към Land O Lakes-Mineapolis-St.Paul-USA. Сертификати: CIPS документ на National Association of REALTORS-USA, интернационален експерт в областта на недвижимите имоти; SRS документ на Real Estate Business Institute за посланичество на ползите на продавачи на парцели.
През 1993 година основава ФОРОС.
Добромир Ганев е ръководител на УС на Национално съдружие недвижими парцели. Заместник-председател на УС на НСНИ за мандати 2012-2014 година, 2014-2016 година, и 2016 -2018 г.).
- Г-н Ганев, преди месец в София се състоя първото показване на взаимния план за единна мултилистинг система на НСНИ и Ларис МЛС. Разкажете ни в резюме какво съставлява тази система и по какъв начин тя ще се отрази на пазара на парцели в страната?
- MLS не е просто платформа или система, която сплотява професионално работещите брокери и дава информация за предлагани извънредни предложения на пазара. MLS е идея за едно ново, по-високо равнище на обективни, ефикасни и ефикасни бизнес взаимоотношения сред клиента, неговия персонален брокер и всички останали професионално работещи сътрудници на пазара. Крайната цел е реализиране на допустимо най-хубави условия при осъществяване на договорката. MLS е платформа, където се разгласяват само парцели, за които е подписан посреднически контракт с уговорка за извънредно посланичество. Такава е и положителната процедура в развитите пазари по света и в Европа. Българският пазар от момента на своето пускане през 1990 година пое в една неправилна посока в своето развиване. Той и към сегашния миг е прекомерно посредствен.
- Какво имате поради?
- Несъвършен е в доста връзки, само че сигурно в моделите, които се ползват, във взаимоотношенията сред потребителите и брокерите. Изключително
погрешно е потребителите да желаят да работят с голям брой брокери
и в това време да чакат високо качество на предоставяните услуги. В същия миг огромна част от нашите сътрудници не влагат задоволително квалифицирани старания за увещание и доказване на своите клиенти, че изключителното посланичество при даване на посреднически услуги е win-win модел, който при вярно използване допуска вдишване на доста повече задължения. Най-вече от страна на брокера, който пък от своя страна подсигурява сполучливо затваряне на всяка договорка. В развитите пазари като Съединени американски щати, Франция и други ексклузивитета, като модел на работа сред клиент и брокер се употребява в 99.95% от случаите на ходатайство. MLS сплотява брокерите към етичен кодекс и общи правила на работа, давайки редица преимущества както за продавачите и купувачите, по този начин и за самите брокери.
- Как бихте характеризирали пазара в сегашния миг, какво се случва на него?
- Сегашният етап на развиване на пазара е слeдствие на 3-4-годишен интервал на по-сериозна динамичност. Той е спокоен, постоянен, предвидим. Предлагането е задоволително - на равнища и в количества, които би трябвало да задоволяват потребностите на купувачите и да не им се постанова да бързат с вземането на решение. Интересът от страна на купувачите не е по-слаб, защото и икономическите индикатори на страната, на жителите, фамилиите и компаниите са положителни. Очакваните покачвания на лихвите се забавят. Продуктите на банките са към момента атрактивни, преференциални и забавни.
- Как се дефинират цените на парцелите у нас и какви са трендовете сега?
- Моите упования са, че растежът ще бъде доста по-нисък. В последните 3-4 години той е в границите на 6-7% на годишна база. Тази календарна година евентуално ще е най-много 3%. Това очакване стъпва върху база повсеместен взор за пазара като брой покупко-продажби за 2018 година в страната и по градове, строителната интензивност, статистиката за ипотечните заеми като размер и брой и упования за лихвените проценти. Това са главните параметри, които въздействат най-активно на пазара. Миналата година беше най-слабата от 2009 г като размер покупко-продажби за цялата страна. Според формалната статистика те са към 212 хиляди, като през 2015 година са 230 хиляди, а през 2007 година бяха 330 хиляди
- На имотния пазар има независимост на договаряне и тя е право на всеки от участниците. Това обаче основава компликации, когато се дефинира действителната цена на даден парцел, и по този начин се стигна до редица покупко-продажби на симулативни цени. Какви са механизмите за изсветляването им?
- Твърде мъчно е да се потвърди дали действителната стойност на една договорка е вписаната в нотариалния акт. За да се направи, би трябвало да съществува публична статистика за междинните цени на парцели във всеки регион на едно обитаемо място, и то най-малко по няколко критерия. Нито една държавна институция у нас не поддържа такава цялостна и точна статистическа информация за междинните пазарни цени - по региони, по тип строителство и така нататък Това води до доста проблеми с прозрачността за пазара на недвижими парцели.
Агенцията по вписванията още от основаването си има софтуерен артикул, който разрешава при всяка договорка да се вписва материалният интерес. Това е функционалност на същия артикул, с който работи сега Имотният указател - „ Икар “. Тя обаче не се употребява. Предполагаме, че това се дължи на незадоволителния финансов и човешки запас, предоставян на АВ. Ако тази информация се регистрираше редовно, евентуално доста от дълго време българската общност, българския бизнес и вложителите
щяхме да разполагаме с по-справедлива и точна информация за действителните пазарни цени.
Многократно от НСНИ сме коментирали, че данъчните оценки е належащо да бъдат поправени с по-голяма периодичност. Общинските администрации е добре да одобряват правила за сходна по-честа и гъвкава смяна. Вероятно още по-добър вид е да се създадат нормативни промени, с цел да може този развой по периодическа актуализация на данъчните оценки да бъде наложителен. В процеса би трябвало да бъдат привлечени браншовите организации от бранш строителство, недвижими парцели и други НСНИ неведнъж е заявявало подготвеност да се включи в подобен развой и годишно да взе участие в актуализирането на данъчните оценки посредством своите специалисти. Това ще докара до генериране на по-справедливи стойности на данъчни оценки във всеки средносрочен интервал, както за общинския фиск, по този начин и за жителите. За последите 25 години такива промени не сме чували да са правени повече от 1-2 пъти в огромните Общини. За дребните нямаме информация.
- В последно време жилищното строителство в Пловдив е интензивно и аргументите за това са обясними. Наред с високия клас планове обаче се вижда строителство на доста типови планове. Къде са рисковете за купувачите в тази ситуация и какво ще ги посъветвате Вие - до каква степен е удачно да влагат парите си в на ниска цена и най-често некачествено строителство?
- Разбира се, по никой метод не поучавам купувачите да закупуват некачествено строителство с мотивация: по-ниски предлагани офертни стойности.
Всяка “икономия ” се отразява на последващите експлоатационни разноски за поправки и поддръжка.
Твърде малко купувачи на пазара обаче имат експертизата да разпознаят кое строителство е качествено. Затова е целесъобразно да извършите осведомен избор и да наемете професионален консултант-брокер, който сполучливо ще Ви „ преведе ” през обширния, бездънен и криещ рискове „ океан “, наименуван развой по покупко-продажба или наемане на парцел.
Що се отнася до първата част от въпроса: казусът не е в строителството на типови (еднакви) планове. Този метод редуцира някои разноски на вложителите и дава опция на пазара да се предложи по-ниска последна продажна цена. Проблемът по-скоро е в вярната преценка на вложителите в кои региони е уместно да употребяват сходен метод. В ежедневната си консултантска активност през годините съм схванал, че доста малко от вложителите в страната ползват положителните бизнес практики на първичен прединвестиционен разбор, feasibility study разбор, разбор за highest and best use и други Тези подходи и разбори дават опция, от една страна, да се сътвори допустимо най-желаният от крайните евентуални клиенти артикул със съответните качества и характерности (като функционалност, дизайн, употребявани материали и технологии, а от друга - вложителят да осъществя допустимо най-висока възвращаемост от своята инвестиция и цялостната продажба на единиците или плана да бъдат осъществени за най-кратък интервал от време. Правилното таргетиране и маркетиране също не всеки път се ползват задоволително сполучливо и професионално от част от вложителите като наложителни процеси, част от цялостния инвестиционно-строителен развой.
Източник: marica.bg
КОМЕНТАРИ