Как евтината имотна сделка може да ни излезе скъпа
Да се трансферират парцели по данъчна оценка, без в договорите да се вписва действително платената цена, е порочна процедура от близо 28 година В Европа такава симулация с цената няма. У нас тя избуява с безмълвната благословия на страната и през годините става всеобща.
Сделката по данъчна оценка постоянно икономисва на хората по няколко хиляди, само че има риск след това тя да им излезе солена - да изгубят доста повече пари или да попаднат под ударите на Наказателния кодекс.
В зората на демокрацията 95 от 100 покупко-продажби в България се изповядваха по този метод, само че в последните години има смяна изключително при продажби на жилища сред физически лица, настояват нотариуси и юристи. Една от аргументите е, че от юли 2011 година към този момент се изисква купувачите и продавачите на парцели да заявяват, че вписаната цена на парцела е фактически уговорената, и тази декларация е част от наличието на нотариалния акт.
За погрешно обявление се носи наказателна отговорност. Може
да се стигне до съд
за документно
закононарушение
или данъчна машинация, само че на процедура това съвсем не става.
Нотариуси настояват, че сега 90% от покупко-продажбите се подписват на действителна цена, защото хората си дават сметка, че вписването на по-ниска е рисково и безразсъдно. Другата причина е, че като афишира действителната цена, продавачът потвърждава произхода на приходите си. Според юристи обаче схемата с цената по данъчна оценка към момента доминира и се ползва в 60-70 % от случаите.
Защо тя се избира? При покупко-продажбата на жилище или на различен парцел се дължат налози и такси. Разходите за такси всекидневно се поемат от купувача или поравно от страните по договорката, в случай че не се договорят за друго. Местният налог е обвързване на купувача, който би трябвало да заявява придобивката. Това е най-сериозното разходно перо при договорката.
Местният налог се дефинира от общинските препоръки всяка година, само че тук-там не е променян от 5-10 година За София е 2,5% от цената на парцела, в Бургас е 3%, в Пловдив е като в София - 2,5%.
Таксите, които се дължат при договорката, са идентични за цялата страна и се начисляват съгласно продажната цена на парцела или данъчната оценка (ако продажната цена е по-ниска от данъчната оценка).
Нотариалните такси се пресмятат по канара, посочена в специфична цена към Закона за нотариусите, според от ценовия диапазон, в който попада парцелът. Обичайно нотариалната такса е към 0,4 - 0,6% от декларираната продажната цена. Плаща се и 0,1 % държавна такса за регистриране в Имотния указател.
Общо разноските по прехвърлянето може да доближават 3 - 3,5 % от цената на парцела. За да понижат част от тях, хората се договорят да впишат в нотариалния акт данъчната оценка. Така при най-масовите покупко-продажби се икономисват сред 2 - 3 хиляди лева, а в бъдеще купувачът заплаща по-ниска такса боклук и налог здания.
Другата причина купувачът да избере прекачване на парцел по данъчна оценка е, че не афишира част от приходите си и няма да му се наложи да потвърждава произхода им при неочаквана данъчна инспекция или следствие от КПКОНПИ. Проверяваният би трябвало да потвърди, че средствата са от законни приходи и са отвън минимума за месечна прехрана (тя се пресмята по специфична формула на данъчните).
Неофициално в юридическите среди се твърди, че ангажиментите да се вписва цена по данъчна оценка в нотариалния акт се вършат сред купувачи и продавачи със подпомагане на брокери. Ако след това възникне проблем - появи се да вземем за пример правоприемник на парцела и изиска повреждане на договорката, или купувачът бъде отхвърлен от парцела по силата на правосъдно решение, има сериозен риск купувачът да върне парцела, и да получи единствено парите по нотариалния акт, само че не и фактически платеното за парцела.
На процедура в съда е доста мъчно, а съгласно юристи и съвсем невероятно да се потвърди фактически контрактуваната и платена цена. Дори и да извади документ (предварителен договор) с посочена действителна продажна цена, купувачът рискува да попадне под ударите на член 313 от Наказателен кодекс за погрешно обявление и този боязън може да бъде употребен от някой.
Има и риск за продавача - купувачът може да заплати по банков път единствено цената, посочена в нотариалния акт, а след това да не даде горницата. Затова постоянно юристи поучават клиентите си тя да се дава авансово.
Нотариусите удостоверяват наличието и подписите в нотариалния акт въз основа на истински документи, направени от държавната администрация. Проверяват дали не са позволени неточности - механически или умишлени. Те нямат обвързване да удостоверяват заплащане, а единствено правото на благосъстоятелност. В практиката е задоволително да им бъде показано единствено платежно разпореждане за парите.
“Нотариусът не е очевидец на претекстовете на самата договорка. Най-важната му работа е да ревизира собствеността и да се убеди, че продавачът е притежател на парцела. Правят се десетки информации за достоверността на документите (на персоналните карти например-б.а.), за настоящо гражданско и фамилно положение, за наследници и други ”, изяснява Димитър Танев, който години наред бе ръководител на Камарата на нотариусите.
Нотариусите с потвърден професионален опит поучават
заплащанията да се
вършат напълно
по банков път
Разрешените в брой са до 10 000 лева, само че не ги предлагат.
Доскоро рисковете при регистриране на цена по данъчна оценка под действително контрактуваната са избягвани посредством договаряне на огромна наказателна клауза при повреждане на контракта за продажба на парцела, която да покрие действително платената сума. “Практиката на съда в последно време обаче е да почита неустойки от 10 до 20%, само че не и неустойки от 50 до 100 %, защото се третират като несъразмерни ”, предизвестява юрист по гражданско право. Причината е член 26 от Закона за отговорностите и договорите. Според него оскъдни са договорите, които опонират на закона или го заобикалят, както и договорите, които накърняват положителните нрави.
Според нотариуси покупко-продажбите с парцели могат да излязат на ярко и практиката с изповядване на покупко-продажби по данъчна оценка да спре, в случай че се сътвори цялостен указател и досиета на парцелите. В тях, с изключение на цената и характерностите на жилище да вземем за пример ще се вписват и прилежащите в квартала с квадратурите и цените. Тази информация може да послужи на движимости лица да създадат действителна оценка на пазарната цена на парцела, счита нотариус Танев. Защото офертите в уеб страниците и организациите за парцели не са пазарна цена, за пазарни се считат цените, вписани в нотариалните актове.
В множеството страни от Европейски Съюз се разказва по кое време е издигната постройката и по какъв начин се трансформира положението ѝ през годините. Сделките се подписват с интензивно присъединяване на общината и банките. У нас във връзка с схемата с данъчната оценка страната държи малката врата отворена поради ниските приходи. От тази малка врата обаче се възползват и богатите. /24chasa.bg
Сделката по данъчна оценка постоянно икономисва на хората по няколко хиляди, само че има риск след това тя да им излезе солена - да изгубят доста повече пари или да попаднат под ударите на Наказателния кодекс.
В зората на демокрацията 95 от 100 покупко-продажби в България се изповядваха по този метод, само че в последните години има смяна изключително при продажби на жилища сред физически лица, настояват нотариуси и юристи. Една от аргументите е, че от юли 2011 година към този момент се изисква купувачите и продавачите на парцели да заявяват, че вписаната цена на парцела е фактически уговорената, и тази декларация е част от наличието на нотариалния акт.
За погрешно обявление се носи наказателна отговорност. Може
да се стигне до съд
за документно
закононарушение
или данъчна машинация, само че на процедура това съвсем не става.
Нотариуси настояват, че сега 90% от покупко-продажбите се подписват на действителна цена, защото хората си дават сметка, че вписването на по-ниска е рисково и безразсъдно. Другата причина е, че като афишира действителната цена, продавачът потвърждава произхода на приходите си. Според юристи обаче схемата с цената по данъчна оценка към момента доминира и се ползва в 60-70 % от случаите.
Защо тя се избира? При покупко-продажбата на жилище или на различен парцел се дължат налози и такси. Разходите за такси всекидневно се поемат от купувача или поравно от страните по договорката, в случай че не се договорят за друго. Местният налог е обвързване на купувача, който би трябвало да заявява придобивката. Това е най-сериозното разходно перо при договорката.
Местният налог се дефинира от общинските препоръки всяка година, само че тук-там не е променян от 5-10 година За София е 2,5% от цената на парцела, в Бургас е 3%, в Пловдив е като в София - 2,5%.
Таксите, които се дължат при договорката, са идентични за цялата страна и се начисляват съгласно продажната цена на парцела или данъчната оценка (ако продажната цена е по-ниска от данъчната оценка).
Нотариалните такси се пресмятат по канара, посочена в специфична цена към Закона за нотариусите, според от ценовия диапазон, в който попада парцелът. Обичайно нотариалната такса е към 0,4 - 0,6% от декларираната продажната цена. Плаща се и 0,1 % държавна такса за регистриране в Имотния указател.
Общо разноските по прехвърлянето може да доближават 3 - 3,5 % от цената на парцела. За да понижат част от тях, хората се договорят да впишат в нотариалния акт данъчната оценка. Така при най-масовите покупко-продажби се икономисват сред 2 - 3 хиляди лева, а в бъдеще купувачът заплаща по-ниска такса боклук и налог здания.
Другата причина купувачът да избере прекачване на парцел по данъчна оценка е, че не афишира част от приходите си и няма да му се наложи да потвърждава произхода им при неочаквана данъчна инспекция или следствие от КПКОНПИ. Проверяваният би трябвало да потвърди, че средствата са от законни приходи и са отвън минимума за месечна прехрана (тя се пресмята по специфична формула на данъчните).
Неофициално в юридическите среди се твърди, че ангажиментите да се вписва цена по данъчна оценка в нотариалния акт се вършат сред купувачи и продавачи със подпомагане на брокери. Ако след това възникне проблем - появи се да вземем за пример правоприемник на парцела и изиска повреждане на договорката, или купувачът бъде отхвърлен от парцела по силата на правосъдно решение, има сериозен риск купувачът да върне парцела, и да получи единствено парите по нотариалния акт, само че не и фактически платеното за парцела.
На процедура в съда е доста мъчно, а съгласно юристи и съвсем невероятно да се потвърди фактически контрактуваната и платена цена. Дори и да извади документ (предварителен договор) с посочена действителна продажна цена, купувачът рискува да попадне под ударите на член 313 от Наказателен кодекс за погрешно обявление и този боязън може да бъде употребен от някой.
Има и риск за продавача - купувачът може да заплати по банков път единствено цената, посочена в нотариалния акт, а след това да не даде горницата. Затова постоянно юристи поучават клиентите си тя да се дава авансово.
Нотариусите удостоверяват наличието и подписите в нотариалния акт въз основа на истински документи, направени от държавната администрация. Проверяват дали не са позволени неточности - механически или умишлени. Те нямат обвързване да удостоверяват заплащане, а единствено правото на благосъстоятелност. В практиката е задоволително да им бъде показано единствено платежно разпореждане за парите.
“Нотариусът не е очевидец на претекстовете на самата договорка. Най-важната му работа е да ревизира собствеността и да се убеди, че продавачът е притежател на парцела. Правят се десетки информации за достоверността на документите (на персоналните карти например-б.а.), за настоящо гражданско и фамилно положение, за наследници и други ”, изяснява Димитър Танев, който години наред бе ръководител на Камарата на нотариусите.
Нотариусите с потвърден професионален опит поучават
заплащанията да се
вършат напълно
по банков път
Разрешените в брой са до 10 000 лева, само че не ги предлагат.
Доскоро рисковете при регистриране на цена по данъчна оценка под действително контрактуваната са избягвани посредством договаряне на огромна наказателна клауза при повреждане на контракта за продажба на парцела, която да покрие действително платената сума. “Практиката на съда в последно време обаче е да почита неустойки от 10 до 20%, само че не и неустойки от 50 до 100 %, защото се третират като несъразмерни ”, предизвестява юрист по гражданско право. Причината е член 26 от Закона за отговорностите и договорите. Според него оскъдни са договорите, които опонират на закона или го заобикалят, както и договорите, които накърняват положителните нрави.
Според нотариуси покупко-продажбите с парцели могат да излязат на ярко и практиката с изповядване на покупко-продажби по данъчна оценка да спре, в случай че се сътвори цялостен указател и досиета на парцелите. В тях, с изключение на цената и характерностите на жилище да вземем за пример ще се вписват и прилежащите в квартала с квадратурите и цените. Тази информация може да послужи на движимости лица да създадат действителна оценка на пазарната цена на парцела, счита нотариус Танев. Защото офертите в уеб страниците и организациите за парцели не са пазарна цена, за пазарни се считат цените, вписани в нотариалните актове.
В множеството страни от Европейски Съюз се разказва по кое време е издигната постройката и по какъв начин се трансформира положението ѝ през годините. Сделките се подписват с интензивно присъединяване на общината и банките. У нас във връзка с схемата с данъчната оценка страната държи малката врата отворена поради ниските приходи. От тази малка врата обаче се възползват и богатите. /24chasa.bg
Източник: dnesplus.bg
КОМЕНТАРИ