Пътеводител на купувача: Как да преминете през лабиринта от документи при покупка на имот
Да откриеш мечтания дом, който да дава отговор на финансовите ти благоприятни условия - това е шанс. Да оформиш изрядно документите за договорката обаче не е шанс, а педантична работа в границите на няколко седмици. Не е комплицирано, само че човек би трябвало да знае какво му би трябвало и от кое място да го набави, с цел да не се вгорчи завършването на договорката.
Създадохме тази публикация с концепцията да ви е потребна насочна точка в лабиринта от документи при покупка на парцел. Приятно четене!
I. Първата и най-важна задача: Проверка на парцела и продавача
Преди даже да помислите за вашите документи, би трябвало да се уверите, че парцелът, в който сте се влюбили, е " здрав " от правна позиция. Представете си този стадий като подробен медицински обзор. Вие, дружно с вашия юрист или приближен брокер, би трябвало да изискате от продавача да ви даде самобитната „ здравна брошура “ на парцела. Ето какво включва тя:
Първо и най-важно е документът за благосъстоятелност, прочут на всички като нотариален акт. Това е персоналната карта на парцела, която удостоверява кой е законният му притежател. Проверете деликатно дали имената в него съответстват с тези на индивида, с който преговаряте. Продавачът разполага с оригинала, само че за цялостна сигурност може да се направи информация и в Имотния указател към Агенцията по вписванията.
Следва удостоверението за данъчна оценка. Този документ има двойна функционалност – демонстрира каква е цената на парцела съгласно общината и, което е по-важно, удостоверява, че продавачът е безупречен длъжник и няма отговорности за налог здания и такса боклук. Без този документ, който продавачът би трябвало да съобщи и получи от отдел „ Местни налози и такси “ в съответната община, нотариусът няма да изповяда договорката.
Сега стигаме до може би най-критичния документ – удостоверението за тежести. То е вашият щит против бъдещи главоболия. Този документ, издаван от Агенцията по вписванията, ще ви покаже дали върху парцела има скрити „ бомби “ като ипотеки към банки, възбрани от правосъдни реализатори, вписани искови молби или контракти за наем. Настоявайте това уверение да е издадено директно преди договорката, с цел да сте сигурни, че информацията е безусловно настояща.
istock Не забравяйте и кадастралната скица (скица) на парцела. Тя е неговият графичен отпечатък и би трябвало да дава отговор изцяло на описанието в нотариалния акт и на действителното положение. Издава се от Службата по геодезия, картография и кадастър (СГКК) за региона, като всекидневно се обезпечава от продавача.
Накрая, в случай че продавачът е фамилен и е придобил парцела по време на брака си, ще ви би трябвало и неговото уверение за фамилно състояние. То се взима от работа ГРАО към общината и демонстрира фамилното състояние и нуждата от единодушие на съпруга/съпругата.
След като сте се уверили, че парцелът няма тежести, идва ред на вас, като покупател, да си набавите нужните документи. Според метода на финансиране на покупката - с персонални средства или с ипотека, условията са разнообразни.
Документи за покупка на парцел с персонални средства
Документите при този метод на покупка не са доста.
На първо място, несъмнено, ще ви е нужна годна персонална карта, издадена от Министерство на вътрешните работи, с цел да се легитимирате пред нотариуса.
Следващ по значимост е един документ, който постоянно звучи плашещо, само че в действителност е общоприета процедура – декларацията за генезис на средствата. Според Закона за ограниченията против изпиране на пари, всекидневно при покупко-продажби над 15 000 евро, вие би трябвало да декларирате от кое място идват парите ви. Не се тормозете, в случай че те са от спестявания, продажба на различен парцел, подаяние или трудови хонорари, това е изцяло обикновено. Този формуляр не е нужно да го търсите авансово – той се дава и попълня на място, непосредствено при нотариуса.
Пред нотариуса ще попълните и още една общоприета декларация – за вашето поданство и фамилно състояние.
Важно е да знаете, че въпреки да приказваме за покупка " в брой ", законът в България изисква всички заплащания над към 5 110 евро да се правят по банков път. Това значи, че вие ще би трябвало да преведете контрактуваната сума от вашата сметка по сметката на продавача. Затова е добре да носите със себе си копие от банковия документ за превода (платежно нареждане), публикуван от вашата банка, като доказателство пред нотариуса.
Документи за покупка на парцел с ипотечен заем
Когато купувате парцел с банков заем, вие не сте сами. Банката се трансформира във ваш сътрудник в договорката. Тя има същия интерес като вас – парцелът да е безупречен и договорката да е сигурна. Процесът тук е по-дълъг, тъй като банката би трябвало да се увери в две неща: че вие сте благонадежден кредитополучател и че парцелът е добра инвестиция.
istock Етап 1: Да докажете, че сте благонадежден сътрудник (документи за вашата кредитоспособност)
Първата ви среща с банката ще стартира с попълване на искане за заем – общоприет формуляр, който ще получите в клона на банката или на нейния уебсайт. Заедно с персоналната си карта, ще би трябвало да визиите и документи, които потвърждават вашите приходи.
Ако работите на трудов контракт, ще би трябвало да визиите документи, доказващи приходите ви. В доста случаи банките правят тази инспекция служебно посредством данни от Национална агенция за приходите или банкови извлечения, само че при нужда може да бъде изтънчено и уверение от шеф, както и копие от трудовия контракт. Ако сте на свободна процедура или имате личен бизнес, банката ще желае да види вашите годишни данъчни заявления, заверени в Национална агенция за приходите, и други финансови доклади. За банката е значимо и вашето фамилно състояние, по тази причина ще изиска уверение от работа ГРАО. Ако сте в брак, съпругът/съпругата ви най-вероятно ще би трябвало да стане съдлъжник по заема.
Етап 2: Да докажете, че парцелът е добра инвестиция (документи за имота)
След като получите авансово утвърждение на база вашите приходи, идва ред на самия парцел. Тук основна роля играе предварителният контракт за покупко-продажба. Той не се " взима " отнякъде, а се изготвя особено за вас и продавача, най-добре от юрист. В него се разказват всички условия – цена, периоди, и най-важното – заплаща се капаро (често към 10%). Банката ще изиска копие от този контракт.
След това банката ще изиска цялостния комплект документи за парцела от продавача (всичко изброено в точка I). Нейните адвокати ще създадат своя лична, втора инспекция, което е спомагателна сигурност и за вас.
Накрая, банката ще разпореди правенето на пазарна оценка на парцела. Тази оценка се прави от самостоятелен лицензиран оценител, утвърден от банката, като разходът за нея е за ваша сметка. Именно от тази оценка, а освен от продажната цена, зависи какъв ще е оптималният размер на заема, който ще ви бъде провиснал.
Финални препоръки
Предварителният контракт е ваш правилен съдружник. Никога не го пропускайте, даже при покупка с персонални средства. Ако теглите заем, наложително включете уговорка, която ви подсигурява връщането на капарото, ако банката ви откаже финансиране.
Четете всеки ред. Не подписвайте документи, чието наличие не разбирате изцяло – било то прелиминарен контракт, контракт за заем или самия нотариален акт. Не се тормозете да задавате въпроси.
Създайте си списък. Пазете копия от безусловно всичко. Един ден тези папки ще бъдат не просто спомен, а доказателство за една от най-важните стъпки в живота ви.
Покупката на дом изисква самообладание, внимание и подготовка. Но когато преминете финалната линия и държите ключовете в ръка, ще знаете, че всяка стъпка си е заслужавала.
Необходимите документи в резюме
За да сте изцяло готови, ето лист на всички документи, които ще са ви нужни по пътя към новия ви дом. Използвайте го, с цел да отмятате всяка изпълнена стъпка.
I. Документи от страна на ПРОДАВАЧА (Задължителна инспекция!)
Това е пакетът документи, който би трябвало да изискате и ревизирате, преди да се ангажирате с покупка.
Документ за благосъстоятелност (Нотариален акт) – Удостоверява кой е притежателят.
Удостоверение за данъчна оценка – Доказва платени налози и служи за пресмятане на таксите.
Удостоверение за тежести – Ключов документ! Проверява за ипотеки, възбрани и други (Изисквайте да е с допустимо най-актуална дата).
Кадастрална скица (скица) на парцела – Графичното изображение на парцела.
Удостоверение за фамилно състояние на продавача – Ако парцелът е добит по време на брак.
Удостоверение за наследници – Ако парцелът е унаследен.
Технически паспорт – когато е изготвен/наличен за постройката.
Нотариално заверено пълномощие – Ако договорката се прави от упълномощено лице.
II. Документи от страна на КУПУВАЧА
Тук документите зависят от метода на финансиране.
Сценарий 1: Покупка с персонални средства
Лична карта – За вашата идентификация.
Декларация за генезис на средствата – Попълва се на място при нотариуса.
Декларация за поданство и фамилно състояние – Попълва се на място при нотариуса.
Банков документ за превода на сумата – Доказателство за осъществено заплащане по банков път.
Сценарий 2: Покупка с ипотечен заем
Този развой включва документи както за банката, по този начин и за нотариуса.
За кандидатстване пред БАНКАТА:
Лична карта.
Искане за заем (формуляр на банката).
Документи, удостоверяващи приходи (удостоверение от шеф, данъчни заявления и др.).
Удостоверение за фамилно състояние (и данни за съпруг/а, който ще бъде съдлъжник).
Удостоверение по член 87, ал.6 от Данъчно-осигурителен процесуален кодекс за съществуване и липса на отговорности
Предварителен контракт за покупко-продажба (сключва се с продавача).
Пълният пакет документи за парцела от продавача (всички от лист I).
Пазарна оценка на парцела (изготвя се от лицензиран оценител, утвърден от банката).
При сключване пред НОТАРИУСА:
Лична карта.
Подписан контракт за заем с банката.
Декларациите за генезис на средства и фамилно състояние.
Документ за заплащане на самоучастието (ако има такова).
За други потребни препоръки, по отношение на персоналните ви финанси, може да ни последвате във Facebook или Google News ShowcaseПо тематаКои са рисковите и кои печелившите квартали за покупка на парцел Новите правила при покупка на имотКакво става с общия парцел при разлъка или гибел Източник: pariteni.bg
КОМЕНТАРИ