Ето с колко е надценен българския пазар на жилища
" Човек през днешния ден би трябвало да е внимателен. Да, сега цените са доста високи – близо 20-30% е надценен нашия пазар. Да, търсенето е доста огромно, само че в последна сметка, това не е здравословно ". Това сподели в изявление за най-големия уебсайт за недвижими парцели в България Младен Митов, пазарен анализатор на аг. " Явлена ". Той добави, че макар компликациите, които са налице в сегмента, то на пазара се следи отрезвяване от страна на купувачите.
В момента доходността при жилищата е 3-4%. На доктрина това значи, че пазарът е доста спокоен, само че на процедура сме в един пазар с растящи продажбени цени и с по-ниски наемни цени. Този дисбаланс през последните 2-3 години беше подбуден от ковид.
Господин Митов, тази година честваме 30 години от основаването на Националното съдружие " Недвижими парцели ". През този интервал имахме три рецесии - 1997 година, 2009 година и 2020 година С какво те бяха разнообразни?
През 1997 година бяхме очевидци на промяна на държавното управление, деноминация. Народът имаше още пари в брой. През 2008-2010 година станахме очевидци на международна рецесия, която беше икономическа и при която първата сфера на стопанска система бяха недвижимите парцели. Тя беше един тип привнесена извън. Цените на парцелите реализираха безумни равнища без да има съответното икономическо сходство.
Нямаше икономическа аргументация да са толкоз високи?
Абсолютно. Вярно е, че имаше доста пари скрити в дюшеците, само че действително видяно част от тях се вложиха. Тогава доста мощно стартира да се развива и ипотечното кредитиране. Много от хората се подлъгаха.
В интервала 2005-2008 година хората имаха вяра, че нещата ще бъдат все по този начин безоблачни, само че когато пристигна рецесията се оказа, че нещата са много по-различни. Станахме очевидци на огромна безработица, стопанската система спадна, застоялост и по-късно и стагфлация и най-после обезценява на парцелите и разпродажбата им. Много хора пострадаха. Икономическата просвета беше доста ниска. Ипотеката беше доста мръсна дума по тези години.
Лихвите обаче доста спаднаха през годините?
Да, по този начин е. Лихвите започнаха от 16% и приключиха на 6.66%. Но тогава бяхме още отвън Европейски Съюз. Ресурсът струваше доста пари. А в този момент виждаме едни лихви на безумно ниски равнища.
Какво ще се случи с тях при влизането на България в Европейския съюз?
Ако влезем в паричния съюз те ще пандата още повече, защото рискът за привличане на финансови средства от страна на България ще е доста невисок и съпоставим с този на Гърция и другите членове на Европейски Съюз.
А няма ли да останат същите, в случай че ЕЦБ увеличи главния лихвен %?
Условието е в случай че все още влезем в еврозоната. Тогава лихвите няма да са 2.6-2.8%, а ще бъдат 1.6-1.8%. ЕЦБ много закъсня с коригирането на главния лихвен %. Съединени американски щати и Япония към този момент направиха по две-три стъпки нагоре. Това е методът да бъде овладяна инфлацията и растежа на цените на парцелите.
Този растеж, който следим през последните 5 години не е единствено в България, а на всички места по света. Той се получи от относително положително богатство - повишение на работната заплата над 100%, изсветляване на стопанската система. Наблюдаваме и вакуум, който беше напълнен от новото строителство след 2015-2016 гг. Не би трябвало да подценяваме и обстоятелството на негативните лихви по депозитите. Лихвите в банките, които са доста ниски и съотнесени към добра работна заплата обезпечават покупката парцел. Голямото търсене, подбудено от обстоятелството, че хората не виждаха друга опция за вложение парите си, с изключение на в парцел. Друго доста значимо – качеството на парцелите се усъвършенства несъмнено.
След коя година?
Ако съпоставим двата взрива на новото строителство – първият сред 2004-2007 година и втория – сред 2015-2018 година, то при вторият качеството е доста по-добро. Освен това, доста от материалите, които тогава бяха ужасно скъпи, в този момент са налични. Но тук към този момент се срещаме с другия проблем – ковид, който нанесе вреди върху доставките. Войната в Украйна, която отряза съществени първични материали от пазара като стомана и други и ежедневния растеж на цените на строителните материали.
Другото е, че вложителите към този момент са доста несигурни. Да – не престават да строят, само че са несигурни, тъй като не знаят на следващия ден какви цени ще ги изненадат. Вече имаме случаи, в които забавят завършването на постройката с месец, два, три, тъй като не могат да насмогнат, само че по този начин или другояче на този стадий са правилни.
Не приказваме за бъдещи контракти. Хора, които през днешния ден желаят да купят ново строителство и „ на зелено “, за мен не е оправдано. Инвеститорът, може в този момент и да не осъзнава, само че след време, може да закъса и в случай че имат потребност от това жилище, има заплаха да не го добият скоро.
Споменахте за сигурността на вложителя. Последните две десетилетия имаме два мощни интервала на жилищно строителство – 2005-2008 гг. и 2015-2018 гг. Кой от двата интервала предприемачът беше по-сигурен?
През 2005-2008 гг. се появиха доста нови компании, които бяха незнайни и взеха решение, че пазарът на всички места е огромен, колкото този в София. Когато се приказва за ново строителство поискайте от вложителя да ви покаже това, което е направил до този миг.
2009-2011 гг. бяхме очевидци какъв брой доста дребни по РЗП жилищни кооперации имаше във Витоша, Малинова котловина, Манастирски ливади. Но при утихването на предходната рецесия доста нови вложители купиха тези обекти и ги приключиха. Банките получиха много обекти жилищно строителство, които не бяха приключени.
Човек през днешния ден би трябвало да е внимателен. Да, сега, съгласно мен, цените са доста високи – близо 20-30% е надценен нашия пазар. Да, търсенето е доста огромно, само че в последна сметка, това не е здравословно.
Разлика във всяка от тези рецесии има и първопричината е друга. В момента инфлацията е привнесена, войната не зависи от нас, само че в последна сметка пазарът трябваше да се обуздае, тъй като в цяла Европа сега взривът на жилищата е безразсъден. Това естествено, в случай че стартират да се забавят икономическите индикатори, ще докара до безработица, загуба на работа, мъчно обслужване на заемите – този филм сме го гледали. Но все пак се усеща към този момент едно отрезвяване на пазара от страна на купувачите, само че да забележим какво ще се случи оттук нататък, защото имаме нестабилна политическа среда. Не, че тя нещо ще промени нещо.
Като че ли от идването на ковид не въздейства толкоз мощно по отношение на преди началото на пандемията?
Да, права сте – коронавирусът доста по-силно повлия. Притеснителното е, че при едни нови избори сега, на хората им писна да гласоподават и ще се появят разнообразни политически субекти, които са крайни националисти. Подобно нещо виждаме в други страни, а то не е желателно. Това ще е проблем.
През тези 30 години на свободен български заможен пазар по какъв начин се развиха вълните на покупка на личен дом и за инвестиция?
Преди доходността на софийските жилища беше над 10%. Това по международните стандарти е високо рисков пазар. Цените за продажба бяха доста ниски, а цените на наемите бяха доста високи, тъй като тогава се търсеха, изключително ремонтирани жилища.
В момента доходността е 3-4%. По книгите ние сме в доста спокоен пазар, само че не е по този начин. Ние сме в един пазар с растящи продажбени цени и с по-ниски наемни цени. Този дисбаланс през последните 2-3 години беше подбуден от ковид, тъй като доста хора отидоха да си работят по родните места, освободиха офиси, жилища.
Наемният пазар стартира да се възстановява. Оживлението е реалност. Цените последователно стартират да порастват, само че към момента несъответствието е налице. Доброто съответствие е 5% рентабилност, което е 20 години покупка на парцел и това дава непоклатимост и успокоение на пазара.
Преди, когато си говорихме за вложения, доста от жилищата, които се продаваха бяха евтино и бяха в извънредно положение. Тогава хората купуваха, ремонтираха и продаваха.
2006-2008 година преди предходната рецесия по същия метод – имаше дефицит. Жилища се купуваха за близки е родственици и още веднъж за инвестиция. Тогава се купуваха и търговски обекти, които бяха на ниски цени, а ползата към тях не беше висок.
Сега по същия метод, въпреки че през последните 2 години процентът на купувачите за инвестиция бяха доста ниски, по простата причина, че Airbnb и Booking не работят. Наемателите изчезват всеобщо от огромния град или се изнасят непрекъснато отвън огромните градове или си отиват по родните места.
Така или другояче този пазар ще се възвърне. В момента в случай че се купи на сегашните цени, ще би трябвало да се изплаща 30-35 години, което е безумно, а още повече в случай че се купува с заем.
Лихвата ще скочи, тъй като това е първата мярка, която подхващат централите банки за преодоляване на инфлацията.
Какво ще стане през идващите години с цените?
Очаквах още предходната година, само че тази година цените ще се успокоят и оттук нататък пазарът ще се върне в естественото си русло, стига да имаме нормализиране на икономическата среда във връзка с доставки и във връзка с това да нямаме срив на стопанските системи в Европа. Засега няма такива трендове. Брутният вътрешен продукт е малко по-нисък от упования, само че това е обикновено. Още повече, че сега от една страна имаш огромна инфлация, която покачва размера на Брутният вътрешен продукт, само че въпреки това имаме намалял размер на производството.
В момента доходността при жилищата е 3-4%. На доктрина това значи, че пазарът е доста спокоен, само че на процедура сме в един пазар с растящи продажбени цени и с по-ниски наемни цени. Този дисбаланс през последните 2-3 години беше подбуден от ковид.
Господин Митов, тази година честваме 30 години от основаването на Националното съдружие " Недвижими парцели ". През този интервал имахме три рецесии - 1997 година, 2009 година и 2020 година С какво те бяха разнообразни?
През 1997 година бяхме очевидци на промяна на държавното управление, деноминация. Народът имаше още пари в брой. През 2008-2010 година станахме очевидци на международна рецесия, която беше икономическа и при която първата сфера на стопанска система бяха недвижимите парцели. Тя беше един тип привнесена извън. Цените на парцелите реализираха безумни равнища без да има съответното икономическо сходство.
Нямаше икономическа аргументация да са толкоз високи?
Абсолютно. Вярно е, че имаше доста пари скрити в дюшеците, само че действително видяно част от тях се вложиха. Тогава доста мощно стартира да се развива и ипотечното кредитиране. Много от хората се подлъгаха.
В интервала 2005-2008 година хората имаха вяра, че нещата ще бъдат все по този начин безоблачни, само че когато пристигна рецесията се оказа, че нещата са много по-различни. Станахме очевидци на огромна безработица, стопанската система спадна, застоялост и по-късно и стагфлация и най-после обезценява на парцелите и разпродажбата им. Много хора пострадаха. Икономическата просвета беше доста ниска. Ипотеката беше доста мръсна дума по тези години.
Лихвите обаче доста спаднаха през годините?
Да, по този начин е. Лихвите започнаха от 16% и приключиха на 6.66%. Но тогава бяхме още отвън Европейски Съюз. Ресурсът струваше доста пари. А в този момент виждаме едни лихви на безумно ниски равнища.
Какво ще се случи с тях при влизането на България в Европейския съюз?
Ако влезем в паричния съюз те ще пандата още повече, защото рискът за привличане на финансови средства от страна на България ще е доста невисок и съпоставим с този на Гърция и другите членове на Европейски Съюз.
А няма ли да останат същите, в случай че ЕЦБ увеличи главния лихвен %?
Условието е в случай че все още влезем в еврозоната. Тогава лихвите няма да са 2.6-2.8%, а ще бъдат 1.6-1.8%. ЕЦБ много закъсня с коригирането на главния лихвен %. Съединени американски щати и Япония към този момент направиха по две-три стъпки нагоре. Това е методът да бъде овладяна инфлацията и растежа на цените на парцелите.
Този растеж, който следим през последните 5 години не е единствено в България, а на всички места по света. Той се получи от относително положително богатство - повишение на работната заплата над 100%, изсветляване на стопанската система. Наблюдаваме и вакуум, който беше напълнен от новото строителство след 2015-2016 гг. Не би трябвало да подценяваме и обстоятелството на негативните лихви по депозитите. Лихвите в банките, които са доста ниски и съотнесени към добра работна заплата обезпечават покупката парцел. Голямото търсене, подбудено от обстоятелството, че хората не виждаха друга опция за вложение парите си, с изключение на в парцел. Друго доста значимо – качеството на парцелите се усъвършенства несъмнено.
След коя година?
Ако съпоставим двата взрива на новото строителство – първият сред 2004-2007 година и втория – сред 2015-2018 година, то при вторият качеството е доста по-добро. Освен това, доста от материалите, които тогава бяха ужасно скъпи, в този момент са налични. Но тук към този момент се срещаме с другия проблем – ковид, който нанесе вреди върху доставките. Войната в Украйна, която отряза съществени първични материали от пазара като стомана и други и ежедневния растеж на цените на строителните материали.
Другото е, че вложителите към този момент са доста несигурни. Да – не престават да строят, само че са несигурни, тъй като не знаят на следващия ден какви цени ще ги изненадат. Вече имаме случаи, в които забавят завършването на постройката с месец, два, три, тъй като не могат да насмогнат, само че по този начин или другояче на този стадий са правилни.
Не приказваме за бъдещи контракти. Хора, които през днешния ден желаят да купят ново строителство и „ на зелено “, за мен не е оправдано. Инвеститорът, може в този момент и да не осъзнава, само че след време, може да закъса и в случай че имат потребност от това жилище, има заплаха да не го добият скоро.
Споменахте за сигурността на вложителя. Последните две десетилетия имаме два мощни интервала на жилищно строителство – 2005-2008 гг. и 2015-2018 гг. Кой от двата интервала предприемачът беше по-сигурен?
През 2005-2008 гг. се появиха доста нови компании, които бяха незнайни и взеха решение, че пазарът на всички места е огромен, колкото този в София. Когато се приказва за ново строителство поискайте от вложителя да ви покаже това, което е направил до този миг.
2009-2011 гг. бяхме очевидци какъв брой доста дребни по РЗП жилищни кооперации имаше във Витоша, Малинова котловина, Манастирски ливади. Но при утихването на предходната рецесия доста нови вложители купиха тези обекти и ги приключиха. Банките получиха много обекти жилищно строителство, които не бяха приключени.
Човек през днешния ден би трябвало да е внимателен. Да, сега, съгласно мен, цените са доста високи – близо 20-30% е надценен нашия пазар. Да, търсенето е доста огромно, само че в последна сметка, това не е здравословно.
Разлика във всяка от тези рецесии има и първопричината е друга. В момента инфлацията е привнесена, войната не зависи от нас, само че в последна сметка пазарът трябваше да се обуздае, тъй като в цяла Европа сега взривът на жилищата е безразсъден. Това естествено, в случай че стартират да се забавят икономическите индикатори, ще докара до безработица, загуба на работа, мъчно обслужване на заемите – този филм сме го гледали. Но все пак се усеща към този момент едно отрезвяване на пазара от страна на купувачите, само че да забележим какво ще се случи оттук нататък, защото имаме нестабилна политическа среда. Не, че тя нещо ще промени нещо.
Като че ли от идването на ковид не въздейства толкоз мощно по отношение на преди началото на пандемията?
Да, права сте – коронавирусът доста по-силно повлия. Притеснителното е, че при едни нови избори сега, на хората им писна да гласоподават и ще се появят разнообразни политически субекти, които са крайни националисти. Подобно нещо виждаме в други страни, а то не е желателно. Това ще е проблем.
През тези 30 години на свободен български заможен пазар по какъв начин се развиха вълните на покупка на личен дом и за инвестиция?
Преди доходността на софийските жилища беше над 10%. Това по международните стандарти е високо рисков пазар. Цените за продажба бяха доста ниски, а цените на наемите бяха доста високи, тъй като тогава се търсеха, изключително ремонтирани жилища.
В момента доходността е 3-4%. По книгите ние сме в доста спокоен пазар, само че не е по този начин. Ние сме в един пазар с растящи продажбени цени и с по-ниски наемни цени. Този дисбаланс през последните 2-3 години беше подбуден от ковид, тъй като доста хора отидоха да си работят по родните места, освободиха офиси, жилища.
Наемният пазар стартира да се възстановява. Оживлението е реалност. Цените последователно стартират да порастват, само че към момента несъответствието е налице. Доброто съответствие е 5% рентабилност, което е 20 години покупка на парцел и това дава непоклатимост и успокоение на пазара.
Преди, когато си говорихме за вложения, доста от жилищата, които се продаваха бяха евтино и бяха в извънредно положение. Тогава хората купуваха, ремонтираха и продаваха.
2006-2008 година преди предходната рецесия по същия метод – имаше дефицит. Жилища се купуваха за близки е родственици и още веднъж за инвестиция. Тогава се купуваха и търговски обекти, които бяха на ниски цени, а ползата към тях не беше висок.
Сега по същия метод, въпреки че през последните 2 години процентът на купувачите за инвестиция бяха доста ниски, по простата причина, че Airbnb и Booking не работят. Наемателите изчезват всеобщо от огромния град или се изнасят непрекъснато отвън огромните градове или си отиват по родните места.
Така или другояче този пазар ще се възвърне. В момента в случай че се купи на сегашните цени, ще би трябвало да се изплаща 30-35 години, което е безумно, а още повече в случай че се купува с заем.
Лихвата ще скочи, тъй като това е първата мярка, която подхващат централите банки за преодоляване на инфлацията.
Какво ще стане през идващите години с цените?
Очаквах още предходната година, само че тази година цените ще се успокоят и оттук нататък пазарът ще се върне в естественото си русло, стига да имаме нормализиране на икономическата среда във връзка с доставки и във връзка с това да нямаме срив на стопанските системи в Европа. Засега няма такива трендове. Брутният вътрешен продукт е малко по-нисък от упования, само че това е обикновено. Още повече, че сега от една страна имаш огромна инфлация, която покачва размера на Брутният вътрешен продукт, само че въпреки това имаме намалял размер на производството.
Източник: fakti.bg
КОМЕНТАРИ