Офис формулата на Park Lane
12
Изкопът на Park Lane Office Center към този момент е подготвен. Струвал е към 5-6 млн. лв., поради високите подпочвени води в региона.
© Юлия Лазарова 12
Очаква се в средата на 2021 година постройката да предложи на пазара в София 23 500 кв.м офис и търговски площи клас А.
Да построиш офис наподобява елементарно - терен, чертеж на стъклен правоъгълник, пари. Но многочислените условия на наемателите и пазарното засищане затрудняват упражнението. Как се прави офис план в този момент демонстрира един от най-опитните в бранша, само че този път от позицията на съинвеститор - Таня Косева-Бошова, ръководител на Асоциацията на притежателите на бизнес здания в България. За 18-те години, откогато е на пазара на бизнес парцели, тя управляваше портфейла на фонда за парцели Landmark, офис комплекса ЕТС до The Mall, мола Burgas Plaza и дълги години беше ръководещ сътрудник на Colliers в София. Днес тя е ръководещ сътрудник в инвестиция за над 30 млн. евро. Проектът Park Lane Office Center е за 11-етажна офис постройка в " Хладилника " покрай мол Paradise Center, чиято първа копка беше направена преди дни. Очаква се в средата на 2021 година постройката да предложи на пазара в София 23 500 кв.м офис и търговски площи клас А.
Инвестицията ще е над 30 млн. евро, споделя Таня Косева-Бошова, ръководещ сътрудник на Park Lane Developments
Фотограф: Юлия Лазарова Кварталът ще е нещо като визитната картичка на София, споделя Христо Илиев, притежател на AG Capital, мажоритарен акционер в плана
Фотограф: Юлия Лазарова В постройката в Хладилника има нов дялов вложител - създателят на " Динамо програмен продукт " Дилян Павлов
Фотограф: Цветелина Белутова Инвеститорите: първо заможен дует, с нов IT сътрудник
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики В стартирания предходната пролет план главен акционер с 85% е Христо Илиев, притежател на холдинга за недвижими парцели AG Capital, а управител и собственик на останалите 15% е Бошова. Наскоро в плановото сдружение " Парк лейн Сребърна " като финансов вложител с 40% влиза и предприемачът Дилян Павлов. Той има 20 години опит в IT бранша. Съосновател е на " Динамо Софтуер ", компания за за основани в облака платформи за ръководство на вложения и капиталови портфейли. През 2017 година Павлов и другият съосновател продават мажоритарен дял на американския фонд за софтуерни вложения San Francisco Partners. Сделката е за над 50 млн. $, от които 10 млн. $ са за чиновниците. През сдружението си " Амарат Силвър " Дилян Павлов купува по 20% от двете сдружения, които в началото си поделят " Парк лейн Сребърна " - " Софкепитъл " на Христо Илиев и " Парк лейн инвестмънт ", в което Илиев има 70%, а Бошова – 30%.
Сделката е показателна за нова наклонност - бизнесмен със свободен капитал, без опит в недвижимите парцели прави дялова инвестиция в компания, ръководени от експерти в бранша, в очакване на добра възвращаемост от вложението си (над 20% годишно при излизане от инвестицията). Така се заобикаля действен ангажимент с парцела и се понижава рискът от вложението.
Теренът и адресът: в новия квартал
" Таня работи към година, преди да избере терена за постройката ", сподели Христо Илиев. Спира се на имот в новия квартал, който се построява на мястото на някогашната индустриална зона " Хладилника ". В последните години той бурно се развива като най-новата бизнес дестинация в София. Освен това е пилотен модел на общината за зона с офиси и жилища. По думите на Илиев - нещо като " визитна картичка " за развиването на целия град. В Хладилника е замислено строителство на 470 хиляди РЗП жилища и 230 хиляди кв.м офиси. " Районът се развива като по учебник ", споделя Таня Косева-Бошова. На 400 м от постройката има метро, огромен търговски център, три булеварда, два парка, две лечебни заведения, две частни учебни заведения, най-малко два спортни центъра. Освен това предлагането в него към момента не е огромно. Пионер в офис постройките в региона е " Феърплей ". Активно работи " Арт Е Строй ". Но " Парк лейн " към този момент е най-мащабният офисен план в региона. Според разбор на Таня Косева-Бошова без значение от огромните планове за създаване на офис площи сега в София действително в градеж са 340 хиляди кв.м, а в региона на " Хладилника " са едвам 16.3% от тях. Основната централизация е към 7-и - 11-и километър на бул. " Цариградско шосе " (42%). А също и към Бизнеспарка в " Младост " (28.5%). В останалите региони са разпръснати под 14% от започнатите офис площи.
Нетната височина на таваните в Park Lane ще е 3.10 м - като на просторните остарели жилищни здания в центъра на София
Фотограф: Капитал Сградата: необятна и с високи стъкла
Проектът на Park Lane е с изчистена правоъгълна форма. " Продължение на наклонността, която развиваме на семпли, функционални и високотехнологични офис здания ", изяснява арх. Илиан Илиев. Неговото Planning архитектурно студио дружно с интернационалната компания Chapman Taylor и VIArchitects на Виктория Илиева стоят зад архитектурата и дизайна. " Съществената разлика от съществуващите офис площи клас А е, че чистата височина на таваните е 3.10 м (а не класическите 2.80) като в старите красиви жилищни здания в центъра на София. Има прозорци като витрини – високи 3.10 м и необятни 2.3 м с панорама към Витоша ", споделя Таня Косева-Бошова. Уточнява, че концепцията е да се сътвори чувство за повече шир и светлина на тези 2000 - 2500 дущи, които се чака да работят в постройката. Големината на плочите е 2200 м. По-малките квадратури не са харесвани от наемателите, а и допускат по-високо и по-скъпо строителство. А по-големите от плануваната плоча постановат по-строги противопожарни условия, спомагателни стени и прочие Правилото за пожарна сигурност е дистанцията от най-отдалечените бюра до излаз до стълбите да е 20 м. Светлината от прозорците влиза 8 м във вътрешността, като естествено те се отварят честично. Предвидени са тераси, с цел да не натоварват пушачите трафика през асансьорите. Заложени са по 50 куб.м пресен въздух за всяко работно място. Освен това е планувано огромно разстояние на постройката от близките постройки, както и зелени площи на по-голямата част от терена. Работата по концепцията на архитектурния план, разположението на постройката и дизайна е лишила три месеца.
Строителният търг с присъединяване на 14 компании е извоюван от " Пайп системс " с изпълнителен шеф Николай Чомаковски.
Фотограф: Юлия Лазарова Строителството: 700 - 900 евро на кв.м, 7% марж за изпълнителя
Теренът от 6.74 дка е платен през април 2018 година от ТПК на инвалидите " Виктория ". Имало е постройка, която е съборена. Сега съгласно представител на бранша оценката на земята би била към 6 млн. евро, изчислено по 200 - 250 евро на кв.м РЗП. Изкопът и укрепването на основите към този момент са изпълнени от " Венков инженеринг ". Заради високите подпочвени води в региона интервенцията е скъпа - към 5-6 млн. лв.. Главен реализатор на плана е " Пайп систем ". Компанията е определена на многостепенен конкурс сред 14 компании, измежду които най-големите в бранша - " Маркан ", " АГ Инженеринг ", " Калистратов груп ", " Планекс ". " Победителят " има опит във ВиК строителството, а от две-три години се занимава със строителен мениджмънт. Изпълнителният шеф на компанията инж. Николай Чомаковски разгласи, че маржът им е 7% и взаимно с вложителя сортират най-хубавите подизпълнители за обособените действия. На база на техните цени се образува и крайната цена. В ход е изборът на подизпълнители за системите за изстудяване и вентилация, за ВиК, електричество, за ръководство на постройката (BMS). Чомаковски споделя, че компанията му като предписание не работи по публични поръчки. В портфолиото им има жилищни, офисни, логистични планове, а и публични здания като учебното заведение на " Британика " в Драгалевци. Очакваната цена на строителството на изкопа и надземните равнища е в границите на 700 - 900 евро на кв.м, като общата РЗП е 35 хиляди кв.м. Прогнозата за цялостната инвестиция е над 30 млн. евро. Строителната компания получава от вложителя задатък против банкова гаранция, а всяко последващо заплащане се прави след детайлна инспекция от механически специалисти на финансиращата банка. В случая Райфайзен банк ще отпусне и заем на вложителя. Банката има опция да утвърди избора на основен реализатор. Основен аршин са финансовата непоклатимост, професионален опит и известност.
" Райфайзенбанк има дълготрайни партньорски връзки с вложителите в плана – почитаме това, което са постигнали в годините, и сме уверени в триумфа на плана, Пазнаваме добре региона и имаме вяра, че той е едно от най-хубавите места за създаване на качествена офис постройка в София ", споделя Надя Андреева, шеф дирекция " Големи и интернационалните корпоративни клиенти " в банката.
Наемателите: договаряния от първа копка
В момента, в който получихме строително позволение, към този момент имахме сигурност за плана и започнахме да беседваме с евентуални наематели, споделя Таня Косева-Бошова. Очаквано са се насочили към IT и финансови компании. Опитът на Дилян Павлов в ИТ бранша е извънредно потребен в работата ни с евентуални наематели от този сегмент, тъй като ни оказва помощ да разбираме техните потребности и условия, добавя тя. На вложителя се постанова да е самодеен и да подсеща фирмите, че в случай че възнамеряват да сменят офиса си през 2021 година, е добре да стартират да мислят занапред. В момента търсенето е или на огромни площи от порядъка на 3-5 хиляди кв.м, или на дребни. Етажите на Park Lane се разделят на четири, с цел да могат да поемат и търсене от 300 кв.м. Наемните равнища ще са нормалните – приблизително 14 евро на кв. м месечно за офис площи клас А плюс сървис такса от порядъка на 2.4-3 евро на кв. м на месец.
Изкопът на Park Lane Office Center към този момент е подготвен. Струвал е към 5-6 млн. лв., поради високите подпочвени води в региона.
© Юлия Лазарова 12
Очаква се в средата на 2021 година постройката да предложи на пазара в София 23 500 кв.м офис и търговски площи клас А.
Да построиш офис наподобява елементарно - терен, чертеж на стъклен правоъгълник, пари. Но многочислените условия на наемателите и пазарното засищане затрудняват упражнението. Как се прави офис план в този момент демонстрира един от най-опитните в бранша, само че този път от позицията на съинвеститор - Таня Косева-Бошова, ръководител на Асоциацията на притежателите на бизнес здания в България. За 18-те години, откогато е на пазара на бизнес парцели, тя управляваше портфейла на фонда за парцели Landmark, офис комплекса ЕТС до The Mall, мола Burgas Plaza и дълги години беше ръководещ сътрудник на Colliers в София. Днес тя е ръководещ сътрудник в инвестиция за над 30 млн. евро. Проектът Park Lane Office Center е за 11-етажна офис постройка в " Хладилника " покрай мол Paradise Center, чиято първа копка беше направена преди дни. Очаква се в средата на 2021 година постройката да предложи на пазара в София 23 500 кв.м офис и търговски площи клас А.
Инвестицията ще е над 30 млн. евро, споделя Таня Косева-Бошова, ръководещ сътрудник на Park Lane Developments
Фотограф: Юлия Лазарова Кварталът ще е нещо като визитната картичка на София, споделя Христо Илиев, притежател на AG Capital, мажоритарен акционер в плана
Фотограф: Юлия Лазарова В постройката в Хладилника има нов дялов вложител - създателят на " Динамо програмен продукт " Дилян Павлов
Фотограф: Цветелина Белутова Инвеститорите: първо заможен дует, с нов IT сътрудник
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики В стартирания предходната пролет план главен акционер с 85% е Христо Илиев, притежател на холдинга за недвижими парцели AG Capital, а управител и собственик на останалите 15% е Бошова. Наскоро в плановото сдружение " Парк лейн Сребърна " като финансов вложител с 40% влиза и предприемачът Дилян Павлов. Той има 20 години опит в IT бранша. Съосновател е на " Динамо Софтуер ", компания за за основани в облака платформи за ръководство на вложения и капиталови портфейли. През 2017 година Павлов и другият съосновател продават мажоритарен дял на американския фонд за софтуерни вложения San Francisco Partners. Сделката е за над 50 млн. $, от които 10 млн. $ са за чиновниците. През сдружението си " Амарат Силвър " Дилян Павлов купува по 20% от двете сдружения, които в началото си поделят " Парк лейн Сребърна " - " Софкепитъл " на Христо Илиев и " Парк лейн инвестмънт ", в което Илиев има 70%, а Бошова – 30%.
Сделката е показателна за нова наклонност - бизнесмен със свободен капитал, без опит в недвижимите парцели прави дялова инвестиция в компания, ръководени от експерти в бранша, в очакване на добра възвращаемост от вложението си (над 20% годишно при излизане от инвестицията). Така се заобикаля действен ангажимент с парцела и се понижава рискът от вложението.
Теренът и адресът: в новия квартал
" Таня работи към година, преди да избере терена за постройката ", сподели Христо Илиев. Спира се на имот в новия квартал, който се построява на мястото на някогашната индустриална зона " Хладилника ". В последните години той бурно се развива като най-новата бизнес дестинация в София. Освен това е пилотен модел на общината за зона с офиси и жилища. По думите на Илиев - нещо като " визитна картичка " за развиването на целия град. В Хладилника е замислено строителство на 470 хиляди РЗП жилища и 230 хиляди кв.м офиси. " Районът се развива като по учебник ", споделя Таня Косева-Бошова. На 400 м от постройката има метро, огромен търговски център, три булеварда, два парка, две лечебни заведения, две частни учебни заведения, най-малко два спортни центъра. Освен това предлагането в него към момента не е огромно. Пионер в офис постройките в региона е " Феърплей ". Активно работи " Арт Е Строй ". Но " Парк лейн " към този момент е най-мащабният офисен план в региона. Според разбор на Таня Косева-Бошова без значение от огромните планове за създаване на офис площи сега в София действително в градеж са 340 хиляди кв.м, а в региона на " Хладилника " са едвам 16.3% от тях. Основната централизация е към 7-и - 11-и километър на бул. " Цариградско шосе " (42%). А също и към Бизнеспарка в " Младост " (28.5%). В останалите региони са разпръснати под 14% от започнатите офис площи.
Нетната височина на таваните в Park Lane ще е 3.10 м - като на просторните остарели жилищни здания в центъра на София
Фотограф: Капитал Сградата: необятна и с високи стъкла
Проектът на Park Lane е с изчистена правоъгълна форма. " Продължение на наклонността, която развиваме на семпли, функционални и високотехнологични офис здания ", изяснява арх. Илиан Илиев. Неговото Planning архитектурно студио дружно с интернационалната компания Chapman Taylor и VIArchitects на Виктория Илиева стоят зад архитектурата и дизайна. " Съществената разлика от съществуващите офис площи клас А е, че чистата височина на таваните е 3.10 м (а не класическите 2.80) като в старите красиви жилищни здания в центъра на София. Има прозорци като витрини – високи 3.10 м и необятни 2.3 м с панорама към Витоша ", споделя Таня Косева-Бошова. Уточнява, че концепцията е да се сътвори чувство за повече шир и светлина на тези 2000 - 2500 дущи, които се чака да работят в постройката. Големината на плочите е 2200 м. По-малките квадратури не са харесвани от наемателите, а и допускат по-високо и по-скъпо строителство. А по-големите от плануваната плоча постановат по-строги противопожарни условия, спомагателни стени и прочие Правилото за пожарна сигурност е дистанцията от най-отдалечените бюра до излаз до стълбите да е 20 м. Светлината от прозорците влиза 8 м във вътрешността, като естествено те се отварят честично. Предвидени са тераси, с цел да не натоварват пушачите трафика през асансьорите. Заложени са по 50 куб.м пресен въздух за всяко работно място. Освен това е планувано огромно разстояние на постройката от близките постройки, както и зелени площи на по-голямата част от терена. Работата по концепцията на архитектурния план, разположението на постройката и дизайна е лишила три месеца.
Строителният търг с присъединяване на 14 компании е извоюван от " Пайп системс " с изпълнителен шеф Николай Чомаковски.
Фотограф: Юлия Лазарова Строителството: 700 - 900 евро на кв.м, 7% марж за изпълнителя
Теренът от 6.74 дка е платен през април 2018 година от ТПК на инвалидите " Виктория ". Имало е постройка, която е съборена. Сега съгласно представител на бранша оценката на земята би била към 6 млн. евро, изчислено по 200 - 250 евро на кв.м РЗП. Изкопът и укрепването на основите към този момент са изпълнени от " Венков инженеринг ". Заради високите подпочвени води в региона интервенцията е скъпа - към 5-6 млн. лв.. Главен реализатор на плана е " Пайп систем ". Компанията е определена на многостепенен конкурс сред 14 компании, измежду които най-големите в бранша - " Маркан ", " АГ Инженеринг ", " Калистратов груп ", " Планекс ". " Победителят " има опит във ВиК строителството, а от две-три години се занимава със строителен мениджмънт. Изпълнителният шеф на компанията инж. Николай Чомаковски разгласи, че маржът им е 7% и взаимно с вложителя сортират най-хубавите подизпълнители за обособените действия. На база на техните цени се образува и крайната цена. В ход е изборът на подизпълнители за системите за изстудяване и вентилация, за ВиК, електричество, за ръководство на постройката (BMS). Чомаковски споделя, че компанията му като предписание не работи по публични поръчки. В портфолиото им има жилищни, офисни, логистични планове, а и публични здания като учебното заведение на " Британика " в Драгалевци. Очакваната цена на строителството на изкопа и надземните равнища е в границите на 700 - 900 евро на кв.м, като общата РЗП е 35 хиляди кв.м. Прогнозата за цялостната инвестиция е над 30 млн. евро. Строителната компания получава от вложителя задатък против банкова гаранция, а всяко последващо заплащане се прави след детайлна инспекция от механически специалисти на финансиращата банка. В случая Райфайзен банк ще отпусне и заем на вложителя. Банката има опция да утвърди избора на основен реализатор. Основен аршин са финансовата непоклатимост, професионален опит и известност.
" Райфайзенбанк има дълготрайни партньорски връзки с вложителите в плана – почитаме това, което са постигнали в годините, и сме уверени в триумфа на плана, Пазнаваме добре региона и имаме вяра, че той е едно от най-хубавите места за създаване на качествена офис постройка в София ", споделя Надя Андреева, шеф дирекция " Големи и интернационалните корпоративни клиенти " в банката.
Наемателите: договаряния от първа копка
В момента, в който получихме строително позволение, към този момент имахме сигурност за плана и започнахме да беседваме с евентуални наематели, споделя Таня Косева-Бошова. Очаквано са се насочили към IT и финансови компании. Опитът на Дилян Павлов в ИТ бранша е извънредно потребен в работата ни с евентуални наематели от този сегмент, тъй като ни оказва помощ да разбираме техните потребности и условия, добавя тя. На вложителя се постанова да е самодеен и да подсеща фирмите, че в случай че възнамеряват да сменят офиса си през 2021 година, е добре да стартират да мислят занапред. В момента търсенето е или на огромни площи от порядъка на 3-5 хиляди кв.м, или на дребни. Етажите на Park Lane се разделят на четири, с цел да могат да поемат и търсене от 300 кв.м. Наемните равнища ще са нормалните – приблизително 14 евро на кв. м месечно за офис площи клас А плюс сървис такса от порядъка на 2.4-3 евро на кв. м на месец.
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ