Пазарът на бизнес имоти у нас: Ръст преди затишие?
2018 година е съвсем история. Вижте кои са най-значимите събития и трендове от политическия и стопански живот в България и по света през последните 12 месеца в специфичната секция на Investor.bg " Икономиката през 2018 година ".
След рекордната за българския пазар на бизнес парцели 2017 година, когато общият размер на вложенията доближи малко над 1 милиарда евро основно с помощта на продажбата на най-големите търговски центрове в София, тази година офисите оправдаха упованията и се оформиха като водещ сегмент на пазара.
Общата стойност на капиталовите покупко-продажби през първата половина на 2018 година (последния интервал, за който са налични данни) доближи близо 400 млн. евро и е малко евентуално да се приближи до нивото от предходната година. Международните купувачи към момента доминират пред българските, само че консултантски компании в региона на бизнес парцелите регистрират отлив на интереса на задгранични вложители към пазара у нас поради високите цени на предлаганите активи и неналичието на качествени огромни планове.Миналата година главен мотор бяха южноафриканските фондове, само че в това време западноевропейските вложители се отдръпват от пазара, установи консултантската компания Cushman&Wakefield Forton.България към момента мъчно се конкурира за тези капитали с други източноевропейски пазари като Румъния, Унгария и Полша, които оферират по-добро съответствие сред цена на привлечения запас и рентабилност.
Консултантски компании в областта на бизнес парцелите предизвестяват, че след интервала на мощен растеж 2019 година ще е сложна поради забавянето на икономическия напредък и предстоящото гладко повишение на лихвите, само че резултатът надали ще се усети още в първите месеци на новата година.
Офиси на фокус
Големите покупко-продажби на пазара на бизнес парцели през 2018 година бяха подписани в офис сегмента с преобладаващи локални вложители или компании от Централна и Източна Европа. През първото полугодие общият размер на покупко-продажбите на пазара на офис площи е 250 млн. евро, или над два пъти повече по отношение на същия интервал на 2017 година, като упованията са да доближи 500 млн. евро до края на годината.
Най-голямата договорка на офис пазара освен през 2018 година, а въобще в годините след рецесията, беше придобиването през юли на бизнес центъра Megapark от фонда за вложения в парцели Lion’s Head, в който главен акционер е южноафриканският фонд Old Mutual. Сделката се прави оценка на близо 100 милиона евро. Преди това Lion’s Head закупи от колегата си, българската група AG Capital, офис постройката „ Полиграфия “ на Цариградско шосе.
Втора по стойност в офис сегмента тази година беше договорката за „ Милениум център “, която през лятото беше добита от Обединена българска банка и застрахователното сдружение ДЗИ, част от белгийската група KBC, за близо 55 млн. евро. Продавач беше строителната компания НИКМИ.
А в края на април полското сдружение GTC се снабди с офис комплекса Sofia Tower, част от Mall of Sofia. На наемния пазар най-голямата договорка с офис площи през 2018 година беше подписана от компанията Concetrix, която нае 11 500 кв. м в бизнес постройката Advance Business Center, която се построява точно от GTC и се чака да бъде приключена през първото полугодие на 2019 година
Ограниченото предложение на първокласни офис площи и дейното търсене доведоха през третото тримесечие на 2018 година до повишение на наемните цени в София със 7,1% по отношение на предходните три месеца, което сложи българската столица преди всичко в Европа. Така към края на 2018 година наемите на офис здания клас А с централно местонахождение доближават сред 14 и 15 евро на кв. м, сочат данни на консултантската компания Cushman&Wakefied Forton.
Според специалисти обаче тази наклонност да се обърне, защото пазарът към този момент е покрай точката на засищане, а предлагането се чака доста да нарасне през идващите години.
По данни на Forton изграждащите се офис площи в София към края на годината са близо 440 хиляди кв. м, като близо 240 хиляди кв. м се чака да бъдат приключени до края на 2019 г. Над 40% от площите в градеж към този момент са отдадени чартърен. Към края на 2018 година делът на свободните офиси се движи в границите на 9,5-9,6%, като и през идната година не се обрисува внезапно повишаване.
Както и в предходни години фирмите от IT и BPO бранша, както и центровете за споделени услуги са главен мотор на пазара на офис площи. Като нова наклонност на офис пазара в София се обрисуват споделените офиси, които доближават 27 хиляди кв. м и се трансформират във все по-значим фактор на пазара. Към момента те съставляват единствено 1,5% от общото предложение, само че сегментът се разраства бързо и Cushman&Wakefield Forton чака тези площи да се усилят с 50% до края на 2019 година Затишие на пазара на търговски площи
След като през 2017 година южноафрикански фондове получиха трите най-големи мола в София, тази година още два търговски центъра в столицата смениха собствеността си. В края на април Mall of Sofia на бул. „ Александър Стамболийски “ беше добит от GTC в договорка за 90 млн. евро. Тя означи завръщането на полската компания на пазара на търговски площи у нас, откакто напролет на 2017 година групата се раздели с моловете си в Бургас и Стара Загора и се насочи към офис сегмента със строителството на две офис кули наоколо до Бизнес парка в „ Младост “.
Испанският фонд за вложения в недвижими парцели Squircle Capital закупи Bulgaria Mall в договорка, която включва и свързаната с него офис кула Infinity Tower.
Активни в сегмента на комерсиалните центрове бяха също Пловдив и Варна. В края на ноември в Града под тепетата отвори порти обновеният Plovdiv Plaza с повърхност от 35 хиляди кв. м, с което комерсиалните центрове там станаха общо три. А до края на 2022 година се чака да се появи и четвърти – този на южноафриканския фонд NEPI Rockcasle, който предходната година закупи в София Paradise Center и Serdika Center. В началото на май компанията разгласи публично началото на строителството на комерсиалния си център в Пловдив, а инвестицията в плана възлиза на 150 млн. евро.През 2019 година с нов мол ще се снабди и Варна. Става дума за Delta Planet Varna, който ще отвори порти на 28 март на повърхност от 40 хиляди кв. м. Зад инвестицията в плана, оценена на 120 млн. евро, стоят сръбската компания Delta Real Estate и АП Инвест на бизнесмените Ангел Ангелов и Петър Дудоленски.
С новите планове общото предложение на площи в молове в страната към средата на 2019 година се чака да надвиши 810 хиляди кв. м. През новата година вложенията в развиване на ритейл паркове ще са основна наклонност на пазара на търговски площи, предвижда Forton.
Отново в София английското сдружение Hystead Limited, благосъстоятелност на Hyprop Investments и PDI Investment Holdings, което през октомври 2017 година закупи комерсиалния център The Mall, купи през юни помещението на Carrefour в комерсиалния център. То стоеше празно след затварянето на магазина и оповестяването в неплатежоспособност на българското сдружение, което държеше правата за страната. Преустройството стартира през октомври и се чака да приключи за към шест месеца, стана ясно от доклада на Hystead за първото полугодие.
Делът на незаетите търговски площи в София през 2018 година беше към 9%, само че се чака да намалее до към 5% през 2019 година Наемите в комерсиалните центрове доближиха 34 евро на кв. м за помещение от 100-150 кв. м и 52 евро на кв. м за аналогична повърхност на комерсиална улица по данни на Cushman&Wakefield Forton.
При търговците огромно оживление се обрисува в сегмента на наличната мода, където към този момент е в ход експанзията на нови за пазара марки като Pepco и KiK Textilien. Много от към този момент работещите на пазара марки също възнамеряват разгръщане, подкрепено от растежа на продажбите им през последните години.
Индустриални парцели – стабилизиране
Динамиката на пазара на индустриални парцели през 2018 година се определяше основно от навлизането на компании от автомобилния бранш и леката индустрия. Пример за това са немските компании Voss Automotive в Баховица, Ловешка област, Leoni в Плевен, както и на турския производител на кабели Sarkusuysan и белгийците Kreon, които избраха Шумен. В същото време компанията за микроелектроника Melexis разгласи проекти да удвои индустриалните си площи в София. Разширение вършат и Witte Automotive в Русе, където се възнамерява и нов цех за автомобилни тапицерии.
Чуждестранните компании са привлечени най-много от по-ниските оперативни разноски и наличните към момента свободни запаси на пазара на труда в избрани райони в северната част на страната.
През 2018 година бяха въведени в употреба или стартирани обилни размери от логистични здания, а значими ползватели на този тип площи построиха лични бази и освобождават заеманите здания, заради което на пазара се появиха спомагателни свободни квадратури. Това спомогна за превъзмогване на дефицита на съвременни площи, който дълго време преследваше сегмента на индустриалните парцели у нас. През третото тримесечие нивото на свободните логистични площи доближи 2,5% и се чака в идните месеци да надвиши 5%. Сред значимите приключени планове през 2018 година бяха новата индустриална и логистична база на Talar Foods в Индустриален Парк София Изток, както и личната складова база на 3PL оператора Cargo Partner в региона на НПЗ Искър.
Наемите на първокласни парцели доближават към 4 евро на кв. м в София при рентабилност от 8,75%.
Пазарът на индустриални площи отвън София остава деен, главно с помощта на търсенето на фирмите за произвеждане на авточасти и електроника.
По публикацията работиха: Божидарка Чобалигова, редактор Елена Кирилова
След рекордната за българския пазар на бизнес парцели 2017 година, когато общият размер на вложенията доближи малко над 1 милиарда евро основно с помощта на продажбата на най-големите търговски центрове в София, тази година офисите оправдаха упованията и се оформиха като водещ сегмент на пазара.
Общата стойност на капиталовите покупко-продажби през първата половина на 2018 година (последния интервал, за който са налични данни) доближи близо 400 млн. евро и е малко евентуално да се приближи до нивото от предходната година. Международните купувачи към момента доминират пред българските, само че консултантски компании в региона на бизнес парцелите регистрират отлив на интереса на задгранични вложители към пазара у нас поради високите цени на предлаганите активи и неналичието на качествени огромни планове.Миналата година главен мотор бяха южноафриканските фондове, само че в това време западноевропейските вложители се отдръпват от пазара, установи консултантската компания Cushman&Wakefield Forton.България към момента мъчно се конкурира за тези капитали с други източноевропейски пазари като Румъния, Унгария и Полша, които оферират по-добро съответствие сред цена на привлечения запас и рентабилност.
Консултантски компании в областта на бизнес парцелите предизвестяват, че след интервала на мощен растеж 2019 година ще е сложна поради забавянето на икономическия напредък и предстоящото гладко повишение на лихвите, само че резултатът надали ще се усети още в първите месеци на новата година.
Офиси на фокус
Големите покупко-продажби на пазара на бизнес парцели през 2018 година бяха подписани в офис сегмента с преобладаващи локални вложители или компании от Централна и Източна Европа. През първото полугодие общият размер на покупко-продажбите на пазара на офис площи е 250 млн. евро, или над два пъти повече по отношение на същия интервал на 2017 година, като упованията са да доближи 500 млн. евро до края на годината.
Най-голямата договорка на офис пазара освен през 2018 година, а въобще в годините след рецесията, беше придобиването през юли на бизнес центъра Megapark от фонда за вложения в парцели Lion’s Head, в който главен акционер е южноафриканският фонд Old Mutual. Сделката се прави оценка на близо 100 милиона евро. Преди това Lion’s Head закупи от колегата си, българската група AG Capital, офис постройката „ Полиграфия “ на Цариградско шосе.
Втора по стойност в офис сегмента тази година беше договорката за „ Милениум център “, която през лятото беше добита от Обединена българска банка и застрахователното сдружение ДЗИ, част от белгийската група KBC, за близо 55 млн. евро. Продавач беше строителната компания НИКМИ.
А в края на април полското сдружение GTC се снабди с офис комплекса Sofia Tower, част от Mall of Sofia. На наемния пазар най-голямата договорка с офис площи през 2018 година беше подписана от компанията Concetrix, която нае 11 500 кв. м в бизнес постройката Advance Business Center, която се построява точно от GTC и се чака да бъде приключена през първото полугодие на 2019 година
Ограниченото предложение на първокласни офис площи и дейното търсене доведоха през третото тримесечие на 2018 година до повишение на наемните цени в София със 7,1% по отношение на предходните три месеца, което сложи българската столица преди всичко в Европа. Така към края на 2018 година наемите на офис здания клас А с централно местонахождение доближават сред 14 и 15 евро на кв. м, сочат данни на консултантската компания Cushman&Wakefied Forton.
Според специалисти обаче тази наклонност да се обърне, защото пазарът към този момент е покрай точката на засищане, а предлагането се чака доста да нарасне през идващите години.
По данни на Forton изграждащите се офис площи в София към края на годината са близо 440 хиляди кв. м, като близо 240 хиляди кв. м се чака да бъдат приключени до края на 2019 г. Над 40% от площите в градеж към този момент са отдадени чартърен. Към края на 2018 година делът на свободните офиси се движи в границите на 9,5-9,6%, като и през идната година не се обрисува внезапно повишаване.
Както и в предходни години фирмите от IT и BPO бранша, както и центровете за споделени услуги са главен мотор на пазара на офис площи. Като нова наклонност на офис пазара в София се обрисуват споделените офиси, които доближават 27 хиляди кв. м и се трансформират във все по-значим фактор на пазара. Към момента те съставляват единствено 1,5% от общото предложение, само че сегментът се разраства бързо и Cushman&Wakefield Forton чака тези площи да се усилят с 50% до края на 2019 година Затишие на пазара на търговски площи
След като през 2017 година южноафрикански фондове получиха трите най-големи мола в София, тази година още два търговски центъра в столицата смениха собствеността си. В края на април Mall of Sofia на бул. „ Александър Стамболийски “ беше добит от GTC в договорка за 90 млн. евро. Тя означи завръщането на полската компания на пазара на търговски площи у нас, откакто напролет на 2017 година групата се раздели с моловете си в Бургас и Стара Загора и се насочи към офис сегмента със строителството на две офис кули наоколо до Бизнес парка в „ Младост “.
Испанският фонд за вложения в недвижими парцели Squircle Capital закупи Bulgaria Mall в договорка, която включва и свързаната с него офис кула Infinity Tower.
Активни в сегмента на комерсиалните центрове бяха също Пловдив и Варна. В края на ноември в Града под тепетата отвори порти обновеният Plovdiv Plaza с повърхност от 35 хиляди кв. м, с което комерсиалните центрове там станаха общо три. А до края на 2022 година се чака да се появи и четвърти – този на южноафриканския фонд NEPI Rockcasle, който предходната година закупи в София Paradise Center и Serdika Center. В началото на май компанията разгласи публично началото на строителството на комерсиалния си център в Пловдив, а инвестицията в плана възлиза на 150 млн. евро.През 2019 година с нов мол ще се снабди и Варна. Става дума за Delta Planet Varna, който ще отвори порти на 28 март на повърхност от 40 хиляди кв. м. Зад инвестицията в плана, оценена на 120 млн. евро, стоят сръбската компания Delta Real Estate и АП Инвест на бизнесмените Ангел Ангелов и Петър Дудоленски.
С новите планове общото предложение на площи в молове в страната към средата на 2019 година се чака да надвиши 810 хиляди кв. м. През новата година вложенията в развиване на ритейл паркове ще са основна наклонност на пазара на търговски площи, предвижда Forton.
Отново в София английското сдружение Hystead Limited, благосъстоятелност на Hyprop Investments и PDI Investment Holdings, което през октомври 2017 година закупи комерсиалния център The Mall, купи през юни помещението на Carrefour в комерсиалния център. То стоеше празно след затварянето на магазина и оповестяването в неплатежоспособност на българското сдружение, което държеше правата за страната. Преустройството стартира през октомври и се чака да приключи за към шест месеца, стана ясно от доклада на Hystead за първото полугодие.
Делът на незаетите търговски площи в София през 2018 година беше към 9%, само че се чака да намалее до към 5% през 2019 година Наемите в комерсиалните центрове доближиха 34 евро на кв. м за помещение от 100-150 кв. м и 52 евро на кв. м за аналогична повърхност на комерсиална улица по данни на Cushman&Wakefield Forton.
При търговците огромно оживление се обрисува в сегмента на наличната мода, където към този момент е в ход експанзията на нови за пазара марки като Pepco и KiK Textilien. Много от към този момент работещите на пазара марки също възнамеряват разгръщане, подкрепено от растежа на продажбите им през последните години.
Индустриални парцели – стабилизиране
Динамиката на пазара на индустриални парцели през 2018 година се определяше основно от навлизането на компании от автомобилния бранш и леката индустрия. Пример за това са немските компании Voss Automotive в Баховица, Ловешка област, Leoni в Плевен, както и на турския производител на кабели Sarkusuysan и белгийците Kreon, които избраха Шумен. В същото време компанията за микроелектроника Melexis разгласи проекти да удвои индустриалните си площи в София. Разширение вършат и Witte Automotive в Русе, където се възнамерява и нов цех за автомобилни тапицерии.
Чуждестранните компании са привлечени най-много от по-ниските оперативни разноски и наличните към момента свободни запаси на пазара на труда в избрани райони в северната част на страната.
През 2018 година бяха въведени в употреба или стартирани обилни размери от логистични здания, а значими ползватели на този тип площи построиха лични бази и освобождават заеманите здания, заради което на пазара се появиха спомагателни свободни квадратури. Това спомогна за превъзмогване на дефицита на съвременни площи, който дълго време преследваше сегмента на индустриалните парцели у нас. През третото тримесечие нивото на свободните логистични площи доближи 2,5% и се чака в идните месеци да надвиши 5%. Сред значимите приключени планове през 2018 година бяха новата индустриална и логистична база на Talar Foods в Индустриален Парк София Изток, както и личната складова база на 3PL оператора Cargo Partner в региона на НПЗ Искър.
Наемите на първокласни парцели доближават към 4 евро на кв. м в София при рентабилност от 8,75%.
Пазарът на индустриални площи отвън София остава деен, главно с помощта на търсенето на фирмите за произвеждане на авточасти и електроника.
По публикацията работиха: Божидарка Чобалигова, редактор Елена Кирилова
Източник: klassa.bg
КОМЕНТАРИ