Държавата срещу предприемачите: Защо Arco Vara се оплака от българската бюрокрация?
В годишния си доклад за 2018 година естонската компания Arco Vara се оплака от бюрокрацията в България и по-конкретно от административните спънки, които забавят реализацията на към този момент готовия план " Изток Парксайд ". За да разберем повече, се обърнахме с въпроси по отношение на проблемите към Ивайло Мишев, шеф " Инвестиции Развитие " в " Арко Вара България ".
- Г-н Мишев, пред какви тъкмо административни проблеми се изправя Арко Вара с плана Изток Парксайд?
- В плана и земята към него са съсредоточени голям брой проблеми, на които ръководещите не могат да намерят решение в продължение на към този момент 30 години и които до ден-днешен са съществена причина огромни и световни вложители да заобикалят страната ни. Ако някой не е наясно с този факт, то дано обиколи прилежащите на България страни и направи лист какви марки, марки участват там, и надлежно какви тук. Споменавал съм и преди, че за вложителите водещото не са парите, а времето - 1 лев облага през днешния ден не е 1 лев облага след 1 година. В нашия случай план, който при обикновено развиване лишава 18-20 месеца, ще отнеме към 46-48 месеца.
В частност проблемите не са нови за капиталовия бранш: Процедури по правене и приемане на подробни устройствени проекти, които се влачат по 3-5-7 години или повече; блокирани капиталови планове поради неприложена улична регулация, т.е. неотчуждени в интерес на общината парцели, попадащи в нови улици. Докато в общия случай този проблем е обвързван с обезщетяване на частни притежатели, в нашия е въпрос на безплатно прекачване на такива парцели от страна на страната към общината, което не може да се случи повече от 2 години към този момент.
Безброй благоприятни условия за обжалване на безчет административни документи - да вземем за пример Общинският съвет гласоподава решение за приемане на обстоен организационен проект - 14 дни период за обжалване; решението се праща на общината за съобщение - 14 дни период за обжалване; Общинският съвет приема заповед - 14 дни период за обжалване; заповедта се праща в Държавен вестник за съобщение - 30 дни период за обжалване; издаване на позволение за градеж - 14 дни период за обжалване. Само за тази процедура, която по същността си на всяка стъпка касае едно и също нещо, има общо 3 месеца само и единствено в периоди за обжалване, може би даже изпускам някои.
Ситуацията е безусловно същата при всевъзможните други административни процедури, в това число отвън сферата на парцелите - заповед за прекосяване на подземна техническа инфраструктура през необработен държавен парцел, която лишава 10-11 месеца. И голям брой други, в това число с комуналните сдружения, които са до болежка познати на необятната аудитория.
Наскоро бях в Дъблин, Ирландия. Притегателна точка за всички световни ИТ колоси, макар по-високите налози от България, надлежно преуспяващ град - експерти от целия свят трайно се заселват там, осигурявайки качествена работна ръка и растеж на стопанската система и туризма. Замислих се, в случай че да речем Амазон или Епъл са строили офиси там, и част от улиците, водещи към тях, са били благосъстоятелност на страната Ирландия, дали й е лишило повече от 3 до 5 дни да ги трансферира на община Дъблин, или пък повече от 2-3 седмици да зареди централите с електричество и вода. Не съпоставям Арко Вара по активи и значителност с световни ИТ колоси, само че постоянно съм смятал, че методът към всички и локални и задгранични вложители би трябвало да е идентичен и да бъдат отмерено поощрявани да влагат повече и от страна и от община.
Голям вложител призна за бюрократични и пазарни проблеми с продажбите на жилища в София
" Пазарът се обърна и към този момент се ръководи от купувачите "
- Кога започнаха проблемите?
Започнаха през цялото време през 2015 г, когато придобихме парцелите. От тогава до през днешния ден не е имало даже една стъпка от целия капиталов развой, на която да не сме се сблъсквали с тежко лимитирана система и законови спънки. Тъжното, както загатнах към този момент, е, че в нито един миг не е ставало въпрос общината или страната да обезщетяват някого, т.е. да се харчат обществени средства. През цялото време се занимаваме с проблеми, които съществуват единствено на хартия и законите не дават ясни правила, периоди и процедури, по които те следва да се разрешат.
- Какви дейности предприе компанията?
- Единствените вероятни - започнахме да изследваме процедурите в елементи, малко по малко, виновна институция, отдел, хора, да се срещаме с тях, да изследваме тяхното пояснение на нормативите, да пращаме писма до всички наранени с молби да се стартира това и това и като цяло да търсим всеки вероятен метод планът да се случи оптимално бързо и оптимално, в границите на закона. Случва се, само че надалеч не бързо. Още през декември 2018 г строителството беше напълно приключено, а постройките не могат да бъдат въведени в употреба поради проблеми на хартия, които не съществуват в действителността - това за мен е неуместно.
Административни спънки оскъпяват жилищата в София
Имотите в столицата могат да поевтинеят, в случай че бюрокрацията намалее
- Имали ли сте сходни или други проблеми при останалите планове на компанията?
- Имали сме както ние, по този начин и всеки различен вложител в парцели в София и България. Излишно е да изпадам в детайлности, само че в сектора си споделяме и проблемите са общо взето едни и същи за всички. В тази връзка и сме част от Националната Асоциация на Строителните Предприемачи (НАСП), посредством която се опитваме да помогнем да законодателя и изобщо цялата администрация да усъвършенстват работата и нормативите в бранша. Без наше присъединяване, в ролята ни на най-пряко наранени, това няма по какъв начин да се случи. Към момента имаме добър контакт и връзка с институциите, от което произлязоха и няколко положителни резултата. Ще продължаваме и по мое персонално мнение, с това движение и предпочитание от всички страни, в границите на интервал от 7-10 години от в този момент може да имаме ефикасна и усъвършенствана нормативна рамка, която да притегля и подкрепя вложители, а не да им пречи.
Има и нещо положително, което за доста хора може да звучи изненадващо - персонално видях и срещнах доста държавни и общински чиновници, които в ежедневната си работа вършат всичко допустимо да улеснят и подкрепят работата на частните компании, вместо съзнателно или несъзнателно да ги бавят. Най-често обаче, изключително при по-комплексни случаи, голямата преграда пред положителните планове е самото законодателство, което оставя всички с вързани ръце.
- Започна ли строителството на плана Ботаника Лозен?
- Все още не, във крайна фаза на планиране сме. Очакваме позволение за градеж към средата на годината, надлежно старт на строителството през второто полугодие.
- Обмисляте ли други планове в София и България?
- На този стадий сме се фокусирали върху плана ни в Лозен, защото е много огромен за действителността тук - в приключен тип ще е с РЗП над 100 000 м2. Плановете ни в България постоянно са били дълготрайни и необвързани единствено с един съответен план, само че до каква степен акционерите на сдружението ще имат самообладание и предпочитание да не престават вложения тук в случай че заради административни спънки и неуредици се наложи да преживеем още една епопея като с Изток Парксайд - не знам.
- Каква е прогнозата Ви за пазара на недвижими парцели през 2019 година и накъде ще тръгнат цените?
- Предвид трикратното нарастване в утвърдените за строителство брой жилища през 2018 г спрямо миналата година, чакам баланс в търсене и предложение, може би даже превес в предлагането. По мое персонално мнение София не е пазар, който може да поема по 15-16 хил нови жилища на година, поддържайки годишен ценови растеж от 8-12%, още по-малко когато настъпи предстоящото нарастване при банковите лихви. Съответно чакам стабилизация на ценовите нива и никакъв или дребен растеж през идващите 2-3 години, когато огромна част от тези жилища стартират да излизат на пазара. Няма да се изненадам и в случай че някои вложители изпитат компликации с реализацията на плановете си.
- Г-н Мишев, пред какви тъкмо административни проблеми се изправя Арко Вара с плана Изток Парксайд?
- В плана и земята към него са съсредоточени голям брой проблеми, на които ръководещите не могат да намерят решение в продължение на към този момент 30 години и които до ден-днешен са съществена причина огромни и световни вложители да заобикалят страната ни. Ако някой не е наясно с този факт, то дано обиколи прилежащите на България страни и направи лист какви марки, марки участват там, и надлежно какви тук. Споменавал съм и преди, че за вложителите водещото не са парите, а времето - 1 лев облага през днешния ден не е 1 лев облага след 1 година. В нашия случай план, който при обикновено развиване лишава 18-20 месеца, ще отнеме към 46-48 месеца.
В частност проблемите не са нови за капиталовия бранш: Процедури по правене и приемане на подробни устройствени проекти, които се влачат по 3-5-7 години или повече; блокирани капиталови планове поради неприложена улична регулация, т.е. неотчуждени в интерес на общината парцели, попадащи в нови улици. Докато в общия случай този проблем е обвързван с обезщетяване на частни притежатели, в нашия е въпрос на безплатно прекачване на такива парцели от страна на страната към общината, което не може да се случи повече от 2 години към този момент.
Безброй благоприятни условия за обжалване на безчет административни документи - да вземем за пример Общинският съвет гласоподава решение за приемане на обстоен организационен проект - 14 дни период за обжалване; решението се праща на общината за съобщение - 14 дни период за обжалване; Общинският съвет приема заповед - 14 дни период за обжалване; заповедта се праща в Държавен вестник за съобщение - 30 дни период за обжалване; издаване на позволение за градеж - 14 дни период за обжалване. Само за тази процедура, която по същността си на всяка стъпка касае едно и също нещо, има общо 3 месеца само и единствено в периоди за обжалване, може би даже изпускам някои.
Ситуацията е безусловно същата при всевъзможните други административни процедури, в това число отвън сферата на парцелите - заповед за прекосяване на подземна техническа инфраструктура през необработен държавен парцел, която лишава 10-11 месеца. И голям брой други, в това число с комуналните сдружения, които са до болежка познати на необятната аудитория.
Наскоро бях в Дъблин, Ирландия. Притегателна точка за всички световни ИТ колоси, макар по-високите налози от България, надлежно преуспяващ град - експерти от целия свят трайно се заселват там, осигурявайки качествена работна ръка и растеж на стопанската система и туризма. Замислих се, в случай че да речем Амазон или Епъл са строили офиси там, и част от улиците, водещи към тях, са били благосъстоятелност на страната Ирландия, дали й е лишило повече от 3 до 5 дни да ги трансферира на община Дъблин, или пък повече от 2-3 седмици да зареди централите с електричество и вода. Не съпоставям Арко Вара по активи и значителност с световни ИТ колоси, само че постоянно съм смятал, че методът към всички и локални и задгранични вложители би трябвало да е идентичен и да бъдат отмерено поощрявани да влагат повече и от страна и от община.
Голям вложител призна за бюрократични и пазарни проблеми с продажбите на жилища в София
" Пазарът се обърна и към този момент се ръководи от купувачите "
- Кога започнаха проблемите?
Започнаха през цялото време през 2015 г, когато придобихме парцелите. От тогава до през днешния ден не е имало даже една стъпка от целия капиталов развой, на която да не сме се сблъсквали с тежко лимитирана система и законови спънки. Тъжното, както загатнах към този момент, е, че в нито един миг не е ставало въпрос общината или страната да обезщетяват някого, т.е. да се харчат обществени средства. През цялото време се занимаваме с проблеми, които съществуват единствено на хартия и законите не дават ясни правила, периоди и процедури, по които те следва да се разрешат.
- Какви дейности предприе компанията?
- Единствените вероятни - започнахме да изследваме процедурите в елементи, малко по малко, виновна институция, отдел, хора, да се срещаме с тях, да изследваме тяхното пояснение на нормативите, да пращаме писма до всички наранени с молби да се стартира това и това и като цяло да търсим всеки вероятен метод планът да се случи оптимално бързо и оптимално, в границите на закона. Случва се, само че надалеч не бързо. Още през декември 2018 г строителството беше напълно приключено, а постройките не могат да бъдат въведени в употреба поради проблеми на хартия, които не съществуват в действителността - това за мен е неуместно.
Административни спънки оскъпяват жилищата в София
Имотите в столицата могат да поевтинеят, в случай че бюрокрацията намалее
- Имали ли сте сходни или други проблеми при останалите планове на компанията?
- Имали сме както ние, по този начин и всеки различен вложител в парцели в София и България. Излишно е да изпадам в детайлности, само че в сектора си споделяме и проблемите са общо взето едни и същи за всички. В тази връзка и сме част от Националната Асоциация на Строителните Предприемачи (НАСП), посредством която се опитваме да помогнем да законодателя и изобщо цялата администрация да усъвършенстват работата и нормативите в бранша. Без наше присъединяване, в ролята ни на най-пряко наранени, това няма по какъв начин да се случи. Към момента имаме добър контакт и връзка с институциите, от което произлязоха и няколко положителни резултата. Ще продължаваме и по мое персонално мнение, с това движение и предпочитание от всички страни, в границите на интервал от 7-10 години от в този момент може да имаме ефикасна и усъвършенствана нормативна рамка, която да притегля и подкрепя вложители, а не да им пречи.
Има и нещо положително, което за доста хора може да звучи изненадващо - персонално видях и срещнах доста държавни и общински чиновници, които в ежедневната си работа вършат всичко допустимо да улеснят и подкрепят работата на частните компании, вместо съзнателно или несъзнателно да ги бавят. Най-често обаче, изключително при по-комплексни случаи, голямата преграда пред положителните планове е самото законодателство, което оставя всички с вързани ръце.
- Започна ли строителството на плана Ботаника Лозен?
- Все още не, във крайна фаза на планиране сме. Очакваме позволение за градеж към средата на годината, надлежно старт на строителството през второто полугодие.
- Обмисляте ли други планове в София и България?
- На този стадий сме се фокусирали върху плана ни в Лозен, защото е много огромен за действителността тук - в приключен тип ще е с РЗП над 100 000 м2. Плановете ни в България постоянно са били дълготрайни и необвързани единствено с един съответен план, само че до каква степен акционерите на сдружението ще имат самообладание и предпочитание да не престават вложения тук в случай че заради административни спънки и неуредици се наложи да преживеем още една епопея като с Изток Парксайд - не знам.
- Каква е прогнозата Ви за пазара на недвижими парцели през 2019 година и накъде ще тръгнат цените?
- Предвид трикратното нарастване в утвърдените за строителство брой жилища през 2018 г спрямо миналата година, чакам баланс в търсене и предложение, може би даже превес в предлагането. По мое персонално мнение София не е пазар, който може да поема по 15-16 хил нови жилища на година, поддържайки годишен ценови растеж от 8-12%, още по-малко когато настъпи предстоящото нарастване при банковите лихви. Съответно чакам стабилизация на ценовите нива и никакъв или дребен растеж през идващите 2-3 години, когато огромна част от тези жилища стартират да излизат на пазара. Няма да се изненадам и в случай че някои вложители изпитат компликации с реализацията на плановете си.
Източник: money.bg
КОМЕНТАРИ