Имотите: краят на еуфорията
Твърде рано е да се приказва за спад, само че към този момент съвсем никой не се съмнява, че някаква промяна на пазара ще се случи, като съгласно другите прогнози това ще е или още следващата година, или през 2020 година
[Shutterstock] :
• Индикаторите на имотния пазар демонстрират закъснение на растежа по всички линии.
• Има структурна смяна на пазара, като от ден на ден хора купуват с над 80% кредитиране.
• България е уязвима от външните шокове, които могат да дойдат по линия на еврозоната. Част от тематиката Пазарът на парцели
Наситената София и непознатите вложители
Пазарът на бизнес парцели в столицата е динамичен, само че е малко евентуално вложенията да надвишат миналогодишния връх
Узрява или прегрява жилищният пазар в България
Ръстът на цените и интензивността очевидно се забавят, само че признаци за спад към момента няма
Още по тематиката
Наситената София и непознатите вложители
Пазарът на бизнес парцели в столицата е динамичен, само че е малко евентуално вложенията да надвишат миналогодишния връх
2 ное 2018
Узрява или прегрява жилищният пазар в България
Ръстът на цените и интензивността очевидно се забавят, само че признаци за спад към момента няма
2 ное 2018
Кога ще пристигна рецесията? Това е въпросът, който цяла година вълнува инвестиращите или искащите да влагат в парцели. Докато геополитиката се тресеше, а българската стопанска система растеше, с нея пораснаха и цените на парцелите, за пета поредна година. От долната мъртва точка, в която стигна имотния пазар през 2012 година до момента, той върви непрестанно нагоре. 2018 година обаче беше първата, в която този растеж сподели признаци на закъснение, банките получиха предизвестия, а предпазливостта още веднъж стартира да обикаля офисите на имотни брокери, проектите на строителите и главите на купувачите.
Твърде рано е да се приказва за спад. Рано е даже да се приказва за завършек на растежа - той продължава, въпреки и много умерено и по-скоро по инерция. Но към този момент съвсем никой не се съмнява, че някаква промяна на пазара ще се случи. Част от прогнозите са това да стане следващата година, друга - за 2020 година Лошата вест е, че пазарът на парцели е съвършен образец за самосбъдващи се прогнози: настроението на вложителите може да трансформира в действителност упованията. Причините за по-сериозни опасения обаче не са вътрешни: най-големият риск за българския заможен пазар идва от вероятно стесняване извън. Добрата вест е, че към този момент изгледите не са за сериозен спад, а по-скоро за корекции на прекомерно еуфоричния растеж от последните години.
Вземете годишен цифров абонамент
и получете в допълнение три месеца бонус Червените светлини по таблото
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Да стартираме с знаците. Темповете на пазара се забавят, както демонстрира и намаляването на общия брой покупко-продажби на пазара, по този начин и показателя на цените на годишна база, който за първите две тримесечия на годината е с растеж от 7.3%, при над 8.7% за същия интервал предходната година (виж графиките). Според данните на imot.bg да вземем за пример в един от най-търсените квартали в столицата - " Младост ", растежът на кв.м за септември 2018 година по отношение на септември предходната е едвам 3.5%, при над 12% растеж за предходния интервал (виж текста за парцелите в София и другите градове). При офис площите и комерсиалните площи в столицата има нов връх - едвам 9% от тях са празни (виж повече тук). Тези индикатори приказват за реализирана висока степен на засищане.
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Вторият значим миг е структурната смяна, която се случва при покупката на жилищни парцели. През последните години този взрив беше финансиран значително със спестявания. Първо поради банкрута на изкривяващата пазара КТБ, а след това заради разхлабената парична политика на ЕЦБ от 2014 година, свръхликвидността на банките създаде трагичен спад на лихвите по депозити до съвсем нулеви равнища. А това направи по-изгодно да вложиш парите си в парцел. Това, несъмнено, ускори нормалния цикъл на имотния пазар - искащи вложители, по-високи цени, повече строителство, още повече вложители, още по-високи цени, още повече строителство.
Банковата статистика на Българска народна банка обаче демонстрира, че капацитетът на този взрив е приключил и сме навлезли в различен стадий. Според нея в последната година се е нараснал двойно броят на хората, които взимат ипотечни заеми с 20% или по-малко съфинансиране. Това се дължи както на типичната за цикъла нервност, която кара колебаещите се да заложат на покупка, от боязън цените да не се вдигнат, по този начин и на положителната икономическа конюнктура. Заплатите в последните години порастват, а безработицата е на рекордно ниски равнища. В допълнение - лихвите по ипотечните заеми в лв. паднаха до 3.33% по данни на Българска народна банка към септември.
Всичко това значи наново нахлуване на семействата в равнища на задлъжняване, каквито имаше преди края на предишния взрив. То носи със себе си и смяна в отношението към търсене на парцел. " Два са факторите, които ще дефинират пазара на парцели в идващите месеци и би трябвало да се вземат поради от всички участници ", счита Георги Павлов, изпълнителен шеф на " Адрес ". " Единият е регистрираният спад на покупко-продажбите през второто тримесечие на годината. Ако той продължи и в идващите три месеца, ще станем очевидци на криза за пазара на парцели. Вторият основен детайл е смяната в държанието на купувачите. Макар да не престават интензивно огледите и запитванията, те към този момент не са склонни да купуват непременно, а по-скоро се интересуват от предлагането все още. "
Затягането на коланите
При бизнес парцелите пък става дума за районна игра, в която България е единствено част от по-големия пъзел на Централна и Източна Европа (виж какво се случва там). Там равнищата са доста по-урегулирани и се движат в звук със протичащото се в района, само че има деформиране на статистиката поради големите покупки на търговски площи предходната година от южноафрикански фондове. " Ръстът на капиталовия пазар, на който станахме очевидци през 2017 година, доста увеличи упованията на българските продавачи и докара до растеж на цените. Покачването обаче не е обосновано с увеличено търсене, а се дължи на прекомерно оптимистичните упования за пазара ", разяснява Явор Костов, управител " Капиталови пазари " в Cushman & Wakefield Forton.
Връзката с този район е значима, тъй като демонстрира от кое място може да дойдат рисковете и какво би трябвало да се следи за предизвестия. Чехия да вземем за пример води по трансгранични вложения в парцели с 13.5 % от общия пазарен дял за ЦИЕ през 2017 година Там обаче се появиха и първите сигнали за надуване на балон - при започване на лятото Чешката централна банка разгласи въвеждането на нови ограничения, които да лимитират банките при отпущането на ипотечни заеми поради ускорения растеж на цените на жилищата в Прага.
В България нещата не стоят доста по-различно, въпреки и локалният пазар да е относително по-скромен и в мащаби, и в капитали. Българска народна банка също се включи в предизвестията за прегряване на имотния пазар, въвеждайки антицикличен буфер от 0.5% от 1 октомври следващата година. Причината за тази мярка са точно темповете на кредитиране и растежът в цените на жилищата, поради които комерсиалните банки към този момент натрупат повтаряем риск, съгласно централната банка.
Големите опасности
Забавянето на имотния пазар не значи спад. Цените на парцелите в българските градове порастват, само че даже в София тук-там не са стигнали пиковите стойности отпреди десетилетие. Уроците не се не помнят бързо и всичко се случва много по-плавно.
Засега няма индикации, че цените ще тръгнат внезапно надолу, в случай че европейската стопанска система не претърпи сериозен прелом. Според Марк Робинсън, анализатор на Централна и Източна Европа за Colliers International, рисковете пред района са възможни проблеми с италианската стопанска система, които да раздрусат еврозоната, по-големи търговски стълкновения на Съединени американски щати с Китай и, несъмнено, възможното повдигане на главния лихвен % на ЕЦБ в края на 2019 година Това неизбежно ще се отрази на лихвите по заеми тук и е допустимо през 2020 година вноските да се вдигнат. При неналичието на съществени стопански разтърсвания обаче, даже това няма да срине пазара, а по-скоро ще значи плавна промяна надолу, счита Робинсън. На същото мнение е и Георги Павлов от " Адрес ".
Преведено на езика на елементарния вложител в парцели, това значи на първо място внимание към изискванията по заема, положително обмисляне на разноските по дълга, подсигуряване на буфер от най-малко 10%, който да поеме възможни спадове и нерешителност за покупката на жилища в градеж.Разбира се, опцията за катастрофичен сюжет в никакъв случай не може да бъде изключена и опитът отпреди 10 години демонстрира, че когато подобен настъпи, той изненадва и специалистите. Бумът в последните години увлече доста строители да се впуснат в огромни и даже грандомански планове. Много от тях занапред стартират да се осъществят и ще излизат на пазара след година-две. При внезапен, без значение от какво провокиран спад на търсенето и неспиращо предложение закономерният резултат е спад на цената. А той при наслагването на няколко фактора (забавяне на стопанската система, покачващи се лихви, насилствени продажби през частни правосъдни изпълнители) може и да не е чак толкоз равномерен.
[Shutterstock] :
• Индикаторите на имотния пазар демонстрират закъснение на растежа по всички линии.
• Има структурна смяна на пазара, като от ден на ден хора купуват с над 80% кредитиране.
• България е уязвима от външните шокове, които могат да дойдат по линия на еврозоната. Част от тематиката Пазарът на парцели
Наситената София и непознатите вложители
Пазарът на бизнес парцели в столицата е динамичен, само че е малко евентуално вложенията да надвишат миналогодишния връх
Узрява или прегрява жилищният пазар в България
Ръстът на цените и интензивността очевидно се забавят, само че признаци за спад към момента няма
Още по тематиката
Наситената София и непознатите вложители
Пазарът на бизнес парцели в столицата е динамичен, само че е малко евентуално вложенията да надвишат миналогодишния връх
2 ное 2018
Узрява или прегрява жилищният пазар в България
Ръстът на цените и интензивността очевидно се забавят, само че признаци за спад към момента няма
2 ное 2018
Кога ще пристигна рецесията? Това е въпросът, който цяла година вълнува инвестиращите или искащите да влагат в парцели. Докато геополитиката се тресеше, а българската стопанска система растеше, с нея пораснаха и цените на парцелите, за пета поредна година. От долната мъртва точка, в която стигна имотния пазар през 2012 година до момента, той върви непрестанно нагоре. 2018 година обаче беше първата, в която този растеж сподели признаци на закъснение, банките получиха предизвестия, а предпазливостта още веднъж стартира да обикаля офисите на имотни брокери, проектите на строителите и главите на купувачите.
Твърде рано е да се приказва за спад. Рано е даже да се приказва за завършек на растежа - той продължава, въпреки и много умерено и по-скоро по инерция. Но към този момент съвсем никой не се съмнява, че някаква промяна на пазара ще се случи. Част от прогнозите са това да стане следващата година, друга - за 2020 година Лошата вест е, че пазарът на парцели е съвършен образец за самосбъдващи се прогнози: настроението на вложителите може да трансформира в действителност упованията. Причините за по-сериозни опасения обаче не са вътрешни: най-големият риск за българския заможен пазар идва от вероятно стесняване извън. Добрата вест е, че към този момент изгледите не са за сериозен спад, а по-скоро за корекции на прекомерно еуфоричния растеж от последните години.
Вземете годишен цифров абонамент
и получете в допълнение три месеца бонус Червените светлини по таблото
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Да стартираме с знаците. Темповете на пазара се забавят, както демонстрира и намаляването на общия брой покупко-продажби на пазара, по този начин и показателя на цените на годишна база, който за първите две тримесечия на годината е с растеж от 7.3%, при над 8.7% за същия интервал предходната година (виж графиките). Според данните на imot.bg да вземем за пример в един от най-търсените квартали в столицата - " Младост ", растежът на кв.м за септември 2018 година по отношение на септември предходната е едвам 3.5%, при над 12% растеж за предходния интервал (виж текста за парцелите в София и другите градове). При офис площите и комерсиалните площи в столицата има нов връх - едвам 9% от тях са празни (виж повече тук). Тези индикатори приказват за реализирана висока степен на засищане.
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Вторият значим миг е структурната смяна, която се случва при покупката на жилищни парцели. През последните години този взрив беше финансиран значително със спестявания. Първо поради банкрута на изкривяващата пазара КТБ, а след това заради разхлабената парична политика на ЕЦБ от 2014 година, свръхликвидността на банките създаде трагичен спад на лихвите по депозити до съвсем нулеви равнища. А това направи по-изгодно да вложиш парите си в парцел. Това, несъмнено, ускори нормалния цикъл на имотния пазар - искащи вложители, по-високи цени, повече строителство, още повече вложители, още по-високи цени, още повече строителство.
Банковата статистика на Българска народна банка обаче демонстрира, че капацитетът на този взрив е приключил и сме навлезли в различен стадий. Според нея в последната година се е нараснал двойно броят на хората, които взимат ипотечни заеми с 20% или по-малко съфинансиране. Това се дължи както на типичната за цикъла нервност, която кара колебаещите се да заложат на покупка, от боязън цените да не се вдигнат, по този начин и на положителната икономическа конюнктура. Заплатите в последните години порастват, а безработицата е на рекордно ниски равнища. В допълнение - лихвите по ипотечните заеми в лв. паднаха до 3.33% по данни на Българска народна банка към септември.
Всичко това значи наново нахлуване на семействата в равнища на задлъжняване, каквито имаше преди края на предишния взрив. То носи със себе си и смяна в отношението към търсене на парцел. " Два са факторите, които ще дефинират пазара на парцели в идващите месеци и би трябвало да се вземат поради от всички участници ", счита Георги Павлов, изпълнителен шеф на " Адрес ". " Единият е регистрираният спад на покупко-продажбите през второто тримесечие на годината. Ако той продължи и в идващите три месеца, ще станем очевидци на криза за пазара на парцели. Вторият основен детайл е смяната в държанието на купувачите. Макар да не престават интензивно огледите и запитванията, те към този момент не са склонни да купуват непременно, а по-скоро се интересуват от предлагането все още. "
Затягането на коланите
При бизнес парцелите пък става дума за районна игра, в която България е единствено част от по-големия пъзел на Централна и Източна Европа (виж какво се случва там). Там равнищата са доста по-урегулирани и се движат в звук със протичащото се в района, само че има деформиране на статистиката поради големите покупки на търговски площи предходната година от южноафрикански фондове. " Ръстът на капиталовия пазар, на който станахме очевидци през 2017 година, доста увеличи упованията на българските продавачи и докара до растеж на цените. Покачването обаче не е обосновано с увеличено търсене, а се дължи на прекомерно оптимистичните упования за пазара ", разяснява Явор Костов, управител " Капиталови пазари " в Cushman & Wakefield Forton.
Връзката с този район е значима, тъй като демонстрира от кое място може да дойдат рисковете и какво би трябвало да се следи за предизвестия. Чехия да вземем за пример води по трансгранични вложения в парцели с 13.5 % от общия пазарен дял за ЦИЕ през 2017 година Там обаче се появиха и първите сигнали за надуване на балон - при започване на лятото Чешката централна банка разгласи въвеждането на нови ограничения, които да лимитират банките при отпущането на ипотечни заеми поради ускорения растеж на цените на жилищата в Прага.
В България нещата не стоят доста по-различно, въпреки и локалният пазар да е относително по-скромен и в мащаби, и в капитали. Българска народна банка също се включи в предизвестията за прегряване на имотния пазар, въвеждайки антицикличен буфер от 0.5% от 1 октомври следващата година. Причината за тази мярка са точно темповете на кредитиране и растежът в цените на жилищата, поради които комерсиалните банки към този момент натрупат повтаряем риск, съгласно централната банка.
Големите опасности
Забавянето на имотния пазар не значи спад. Цените на парцелите в българските градове порастват, само че даже в София тук-там не са стигнали пиковите стойности отпреди десетилетие. Уроците не се не помнят бързо и всичко се случва много по-плавно.
Засега няма индикации, че цените ще тръгнат внезапно надолу, в случай че европейската стопанска система не претърпи сериозен прелом. Според Марк Робинсън, анализатор на Централна и Източна Европа за Colliers International, рисковете пред района са възможни проблеми с италианската стопанска система, които да раздрусат еврозоната, по-големи търговски стълкновения на Съединени американски щати с Китай и, несъмнено, възможното повдигане на главния лихвен % на ЕЦБ в края на 2019 година Това неизбежно ще се отрази на лихвите по заеми тук и е допустимо през 2020 година вноските да се вдигнат. При неналичието на съществени стопански разтърсвания обаче, даже това няма да срине пазара, а по-скоро ще значи плавна промяна надолу, счита Робинсън. На същото мнение е и Георги Павлов от " Адрес ".
Преведено на езика на елементарния вложител в парцели, това значи на първо място внимание към изискванията по заема, положително обмисляне на разноските по дълга, подсигуряване на буфер от най-малко 10%, който да поеме възможни спадове и нерешителност за покупката на жилища в градеж.Разбира се, опцията за катастрофичен сюжет в никакъв случай не може да бъде изключена и опитът отпреди 10 години демонстрира, че когато подобен настъпи, той изненадва и специалистите. Бумът в последните години увлече доста строители да се впуснат в огромни и даже грандомански планове. Много от тях занапред стартират да се осъществят и ще излизат на пазара след година-две. При внезапен, без значение от какво провокиран спад на търсенето и неспиращо предложение закономерният резултат е спад на цената. А той при наслагването на няколко фактора (забавяне на стопанската система, покачващи се лихви, насилствени продажби през частни правосъдни изпълнители) може и да не е чак толкоз равномерен.
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ