Как да инвестираме в жилищни имоти – стъпка по стъпка
През последните две години пазарът на жилищни парцели в огромните градове у нас (особено в София) се оживи, и доста хора взеха решение да влагат свободните си пари в апартамент, който всеки месец да им носи доходи във тип на наем. На пръв взор, това е лесна задача, само че има доста неща, за които да помислим авансово, както и има значително подводни камъни, които могат да ни докарат спомагателни разноски или да понижат нашата рентабилност. За да не оставяте нищо на случайността и с цел да максимизирате възможностите си за триумф, прочетете този къс справочник.
Какво търсят наемателите ?
Покупката на парцел на отзивчиво място не значи автоматизирано, че незабавно ще си намерим наематели и те ще заплащат толкоз, колкото им желаеме. Процесът по вложенията в актив, който да ни носи месечен наем, стартира от пазара и търсенето на него. За начало, би трябвало да решим на какъв вид наематели ще отдадем жилището. Дали това ще са студенти, младо семейство (без деца, с едно дете или с две деца), сътрудници от огромна компания с офис наоколо, или служащи. Всяка от тези групи има своя специфичност и търси разнообразни неща от един парцел, като местонахождение, величина, систематизиране, цена и обзавеждане.
Може и сами да създадем това изследване, само че ще ни отнеме доста време и старания. За предпочитане е да се доверим на брокер, който има нужната информация и може да ни ориентира доста бързо в търсенето на съответния пазар. След като сме избрали евентуалните наематели, е време да решим какъв тъкмо апартамент да купим и къде да се намира той. Обикновено, студентите търсят не доста първокласни жилища, с обособени стаи за двама или трима съквартиранти, общо помещение за обществени действия на маса, и да е покрай университета и/или хитовите дневни и нощни заведения. Младите фамилии търсят едностайни или двустайни жилища (50-60 квадратни метра), в тихи региони и покрай спирки на метро и на градския превоз.
Да си напишем домашното
След като сме си харесали няколко парцела, които дават отговор на нашите критерии, е време за малко сметки, тъй като ние не купуваме жилището, с цел да живеем в него, а да получаваме приходи от него. Започваме с най-елементарната формула, с която ще може да съпоставим брутната рентабилност на определените парцели. За тази цел разделяме упования годишен наем (месечния х 12) на цената на парцела (която включва всички разходи) и умножаваме по 100, с цел да я превърнем в %. В положителния случай, ще получим цифра сред 5% и 10%, което е няколко десетки пъти повече от лихвата по банковите депозити. Разбира се, това е много „ бакалска “ сметка, само че ще ни ориентира в междинната рентабилност и ще може да съпоставяме ябълки с ябълки, т.е. определените парцели.
За да се доближим до действителността, в цената на жилището ще би трябвало да включим нотариалните такси, брокерската комисионна, разноските за ремонт и обзавеждане и всички останали, които сме платили, преди да се нанесат първите наематели. От месечния наем би трябвало да извадим налог здания и такса боклук, имуществена застраховка, налог върху приходите от наем, месечна поддръжка, главен ремонт (по 1% от цената на парцела всяка година), лихви по заема (ако е платен с банково финансиране), и интервалите без наематели (средно един месец в годината). Ако чистата годишна рентабилност е над 5%, това е добра договорка.
Какво търсят наемателите ?
Покупката на парцел на отзивчиво място не значи автоматизирано, че незабавно ще си намерим наематели и те ще заплащат толкоз, колкото им желаеме. Процесът по вложенията в актив, който да ни носи месечен наем, стартира от пазара и търсенето на него. За начало, би трябвало да решим на какъв вид наематели ще отдадем жилището. Дали това ще са студенти, младо семейство (без деца, с едно дете или с две деца), сътрудници от огромна компания с офис наоколо, или служащи. Всяка от тези групи има своя специфичност и търси разнообразни неща от един парцел, като местонахождение, величина, систематизиране, цена и обзавеждане.
Може и сами да създадем това изследване, само че ще ни отнеме доста време и старания. За предпочитане е да се доверим на брокер, който има нужната информация и може да ни ориентира доста бързо в търсенето на съответния пазар. След като сме избрали евентуалните наематели, е време да решим какъв тъкмо апартамент да купим и къде да се намира той. Обикновено, студентите търсят не доста първокласни жилища, с обособени стаи за двама или трима съквартиранти, общо помещение за обществени действия на маса, и да е покрай университета и/или хитовите дневни и нощни заведения. Младите фамилии търсят едностайни или двустайни жилища (50-60 квадратни метра), в тихи региони и покрай спирки на метро и на градския превоз.
Да си напишем домашното
След като сме си харесали няколко парцела, които дават отговор на нашите критерии, е време за малко сметки, тъй като ние не купуваме жилището, с цел да живеем в него, а да получаваме приходи от него. Започваме с най-елементарната формула, с която ще може да съпоставим брутната рентабилност на определените парцели. За тази цел разделяме упования годишен наем (месечния х 12) на цената на парцела (която включва всички разходи) и умножаваме по 100, с цел да я превърнем в %. В положителния случай, ще получим цифра сред 5% и 10%, което е няколко десетки пъти повече от лихвата по банковите депозити. Разбира се, това е много „ бакалска “ сметка, само че ще ни ориентира в междинната рентабилност и ще може да съпоставяме ябълки с ябълки, т.е. определените парцели.
За да се доближим до действителността, в цената на жилището ще би трябвало да включим нотариалните такси, брокерската комисионна, разноските за ремонт и обзавеждане и всички останали, които сме платили, преди да се нанесат първите наематели. От месечния наем би трябвало да извадим налог здания и такса боклук, имуществена застраховка, налог върху приходите от наем, месечна поддръжка, главен ремонт (по 1% от цената на парцела всяка година), лихви по заема (ако е платен с банково финансиране), и интервалите без наематели (средно един месец в годината). Ако чистата годишна рентабилност е над 5%, това е добра договорка.
Източник: manager.bg
КОМЕНТАРИ