Павлов: Два пъти повече трябва да се строи, за да имаме нормални цени
Нямо задоволително ново строителство, макар новите планове. Това ненапълно, в композиция с банковата обстановка, е добре за вложителите. Относно придвижването на цените на жилищата през 2018 година то един е факторът, който не е прочут, с цел да се дефинира наклонността – какво се случва във Франкфурт, в централата на Европейската Централна банка (ЕЦБ). „ Какво мислят там. Цената на недвижимите парцели в България за съответен интервал зависи от ЕЦБ”, споделя в изявление за imot.bg Георги Павлов – изпълнителен шеф на „ Адрес”.
Господин Павлов, кои бяха аномалиите на пазара на недвижими парцели през 2017 година?
Аномалията е само, че считаме, че има доста ново строителство, а дефакто такова няма. Да вземем за образец София. Данните демонстрират, че в столицата се строят към 6000-7000 жилища. При 500 000 жилища налични това напълно не е доста. Трябва да се строи два пъти повече, с цел да имаме естествени цени. Цените се подвигат, тъй като предлагането не е задоволително.
Друг е въпросът, че за задачата би трябвало да има уредено градоустройство и да може бързо и елементарно да се реши какво може да се построи на всеки един имот. Но за това би трябвало общините да работят преди да се случат капиталовите планове. Т.е. належащо е да има фактически подсигурени проекти за това по какъв начин ще се развива общинската инфраструктура и да могат бизнесмените да я последват.
Пример за това нормално давам със северните квартали. Направи се северната дъга, само че не и всички подходи към нея. Трябва да се изградят улиците, водопроводите, топлопроводите, да се означи по кое време къде ще се построят детските градини, учебните заведения, кои имоти ще са за магазини и за жилища. Ние решаваме въпроса с улицата до план основан преди 10 години. Хората са плащали налози 10 години и внезапно общината споделя, че се изненадва, че няма улици. Това е неуместно.
Защо се стига до сходни обстановки?
Защото общината има друга тактика, а точно на ниски налози и ниско обслужване – плащаш малко и получаваш малко. Не може по този начин.
Казваме, че нямаме пари да изкупим улиците в Манастирски ливади и по тази причина не ги благоустрояваме. Какво значи нямаме? Когато се заплаща таксата за градежа, в нея би трябвало да е включено това, че до градежа ще има улица. Да, това коства избрана сума пари. Съответно общината би трябвало да изиска повече пари за позволение за градеж и да построи улици. А тя в този момент какво прави – желае малко пари за позволение за градеж и не прави улици. Така е по-лесно и по този начин се прави по-малко работа.
От какво се тормозят вложителите през днешния ден?
Инвеститорите нямат доста учредения за терзания. От една страна ги поддържат банките, а от друга – популацията, като им дава доста пари „ на зелено”. Банките им дават гарантиран заем, а клиентите – негарантиран. Тези, които би трябвало да се тормозят са банките и популацията.
Кое беше най-голямото отчаяние на клиентите през миналата 2017 година?
Те си мислят, че да имаш пари е задоволително, с цел да си купиш нещо. При капитализма по този начин хората привикват – че като имаш пари ще си намериш това, което искаш. Всичко е въпрос на пари, а не на наличност. При комунизма беше по този начин – имаше недостиг на всичко. Има недостиг на жилища. Това е истината.
Излезе статистика на Световната банка, където се показва, че не се употребява задоволително жилищният фонд. Една от аргументите за това са ниските налози. И че това е комфортен метод да си съхраняваш парите. Те си стоят, ти не плащаш някакви особени налози и си си добре.
От една страна имаме недостиг на жилища, а от друга – висок % на свободните жилища.
Ако се върнем обратно във времето, ще забележим, че една от функционалността на парите е богатство (запазване на цената, а не нейното увеличаване). Хората с съображение откриха, че банките не са толкоз сигурен метод да запазиш стойност. От една страна ниските лихви по депозитите, а от друга на всеки 10 години нещо се случва в банковата сфера. И те избраха да вложат благосъстоянието си в жилища. Очевидно земетресенията в София са по-редки в сравнение с банкрутите на банки. Жилищата се оказват по-сигурни от банките.
От гл.т. на макроикономиката това значи, че милиарди левове се вкарват в актив, който не създава безусловно нищо – нито претовареност, нито добавена стойност. Ако си държиш парите в банката, тя ги употребява – те работят за стопанската система и основават стойност. За да се „ раздвижи” активът недвижими парцели е належащо да се покачат налозите. Данъците върху парцелите в България са ниски и да стане неизгодно да не си използваш капитала.
Колко е процентът с тъмни прозорци?
За София споделиха, че е 24%, което също е доста. Предполагам, че част от него е предан чартърен без публично да е оповестено, само че въпреки всичко има задоволително жилища, които не се употребяват.
Цените постоянно зависят от съотношението сред търсене и предложение. За последните две години търсенето набъбна най-малко два пъти. Но предлагането не може да реагира и ние не може да осигурим евтини жилища в северната част на София. Не набъбна предлагането на жилища в ценовия диапазон 800-900 EUR/кв.м, тъй като няма къде да се построят такива здания.
Разликата сред броя на купувачите и този на продавачите е голяма. Продажбите остаряло строителство са намалели два пъти, като сложим нарасналото ново строителство те са спаднали с 20%, а търсенето се е повишили два пъти. Не може предлагането да намалее с 20%, а търсенето да се усили два пъти и да няма растеж на цените. Трябва да се увеличи предлагането, би трябвало да има по-високи налози върху наличните парцели. А с цел да се увеличи предлагането ново строителство би трябвало да има уредени квартали, където да може да се строи. Ние застояваме вътре в кварталите и то към този момент 15 години. Не сме построили един бул. и в един миг се оказва, че към този момент няма къде да строим. В България строителството не е задоволително.
Как ще се развие пазарът на недвижими парцели, в частност жилищата, през 2018 година?
Един е факторът, който не е прочут, с цел да се дефинира наклонността – какво се случва във Франкфурт, в централата на Европейската Централна банка (ЕЦБ). Какво мислят там. Цената на недвижимите парцели в България за съответен интервал зависи от ЕЦБ. Защо от ден на ден хора търсят парцели? Защото непрекъснато спадат лихвените проценти по ипотеките. Нашата банкова система е напълно европейска и зависи напълно и единствено от цената на парите на европейските централи, не на локалното равнище.
Ако във Франкфурт решат да покачват лихвените проценти ще спаднат цените на парцелите в България и по този метод пазарът елементарно ще се контролира. Ако решат да запазят ниски лихвените нива ще забележим и идващото, което е и по-вероятно – продължаващ дефицит на жилища и обвързвания с това растеж на цените.
Защо в другите градове това е по-слабо изразено? Защото няма демографски растеж. Защо в Перник примерно имат проблем? Защото там няма ново строителство, а заплатите са към този момент скачени с тези в София. Квартал „ Изток” на Перник е квартал „ Запад” на София, което не е неприятно. Защо има преференциални цени в Пловдив, тъй като в Пловдив постоянно е имало съществено ново строителство и по тази причина може да поеме растежа на търсенето. Във Варна и Бургас съществува ограничаване – от една страна от море, а от друга от езера. Там е по-трудно да се реши къде да се строи, до момента в който в София няма, като се изключи ограничаването на юг.
В какво тъкмо се състои разликата сред Бургас и Варна?
Тя не е в стопанската система. Това, че споделяме, че Бургас се разви, значи, че Бургас притегля европейски средства. Поради тази причина самият му външен тип е по-лъскав. Но това не значи, че стопанската система му е по-стабилна. Външният тип на Бургас не се дължи на налозите събрани от локалната стопанска система, а от парите привлечени от Европа. И по тази причина цените на парцелите не престават да са по-ниски от тези във Варна. Просто Варна е по-лошо ръководена.
Господин Павлов, кои бяха аномалиите на пазара на недвижими парцели през 2017 година?
Аномалията е само, че считаме, че има доста ново строителство, а дефакто такова няма. Да вземем за образец София. Данните демонстрират, че в столицата се строят към 6000-7000 жилища. При 500 000 жилища налични това напълно не е доста. Трябва да се строи два пъти повече, с цел да имаме естествени цени. Цените се подвигат, тъй като предлагането не е задоволително.
Друг е въпросът, че за задачата би трябвало да има уредено градоустройство и да може бързо и елементарно да се реши какво може да се построи на всеки един имот. Но за това би трябвало общините да работят преди да се случат капиталовите планове. Т.е. належащо е да има фактически подсигурени проекти за това по какъв начин ще се развива общинската инфраструктура и да могат бизнесмените да я последват.Пример за това нормално давам със северните квартали. Направи се северната дъга, само че не и всички подходи към нея. Трябва да се изградят улиците, водопроводите, топлопроводите, да се означи по кое време къде ще се построят детските градини, учебните заведения, кои имоти ще са за магазини и за жилища. Ние решаваме въпроса с улицата до план основан преди 10 години. Хората са плащали налози 10 години и внезапно общината споделя, че се изненадва, че няма улици. Това е неуместно.
Защо се стига до сходни обстановки?
Защото общината има друга тактика, а точно на ниски налози и ниско обслужване – плащаш малко и получаваш малко. Не може по този начин.
Казваме, че нямаме пари да изкупим улиците в Манастирски ливади и по тази причина не ги благоустрояваме. Какво значи нямаме? Когато се заплаща таксата за градежа, в нея би трябвало да е включено това, че до градежа ще има улица. Да, това коства избрана сума пари. Съответно общината би трябвало да изиска повече пари за позволение за градеж и да построи улици. А тя в този момент какво прави – желае малко пари за позволение за градеж и не прави улици. Така е по-лесно и по този начин се прави по-малко работа.
От какво се тормозят вложителите през днешния ден?
Инвеститорите нямат доста учредения за терзания. От една страна ги поддържат банките, а от друга – популацията, като им дава доста пари „ на зелено”. Банките им дават гарантиран заем, а клиентите – негарантиран. Тези, които би трябвало да се тормозят са банките и популацията.
Кое беше най-голямото отчаяние на клиентите през миналата 2017 година?
Те си мислят, че да имаш пари е задоволително, с цел да си купиш нещо. При капитализма по този начин хората привикват – че като имаш пари ще си намериш това, което искаш. Всичко е въпрос на пари, а не на наличност. При комунизма беше по този начин – имаше недостиг на всичко. Има недостиг на жилища. Това е истината.
Излезе статистика на Световната банка, където се показва, че не се употребява задоволително жилищният фонд. Една от аргументите за това са ниските налози. И че това е комфортен метод да си съхраняваш парите. Те си стоят, ти не плащаш някакви особени налози и си си добре.
От една страна имаме недостиг на жилища, а от друга – висок % на свободните жилища.
Ако се върнем обратно във времето, ще забележим, че една от функционалността на парите е богатство (запазване на цената, а не нейното увеличаване). Хората с съображение откриха, че банките не са толкоз сигурен метод да запазиш стойност. От една страна ниските лихви по депозитите, а от друга на всеки 10 години нещо се случва в банковата сфера. И те избраха да вложат благосъстоянието си в жилища. Очевидно земетресенията в София са по-редки в сравнение с банкрутите на банки. Жилищата се оказват по-сигурни от банките.
От гл.т. на макроикономиката това значи, че милиарди левове се вкарват в актив, който не създава безусловно нищо – нито претовареност, нито добавена стойност. Ако си държиш парите в банката, тя ги употребява – те работят за стопанската система и основават стойност. За да се „ раздвижи” активът недвижими парцели е належащо да се покачат налозите. Данъците върху парцелите в България са ниски и да стане неизгодно да не си използваш капитала.
Колко е процентът с тъмни прозорци?
За София споделиха, че е 24%, което също е доста. Предполагам, че част от него е предан чартърен без публично да е оповестено, само че въпреки всичко има задоволително жилища, които не се употребяват.
Цените постоянно зависят от съотношението сред търсене и предложение. За последните две години търсенето набъбна най-малко два пъти. Но предлагането не може да реагира и ние не може да осигурим евтини жилища в северната част на София. Не набъбна предлагането на жилища в ценовия диапазон 800-900 EUR/кв.м, тъй като няма къде да се построят такива здания.
Разликата сред броя на купувачите и този на продавачите е голяма. Продажбите остаряло строителство са намалели два пъти, като сложим нарасналото ново строителство те са спаднали с 20%, а търсенето се е повишили два пъти. Не може предлагането да намалее с 20%, а търсенето да се усили два пъти и да няма растеж на цените. Трябва да се увеличи предлагането, би трябвало да има по-високи налози върху наличните парцели. А с цел да се увеличи предлагането ново строителство би трябвало да има уредени квартали, където да може да се строи. Ние застояваме вътре в кварталите и то към този момент 15 години. Не сме построили един бул. и в един миг се оказва, че към този момент няма къде да строим. В България строителството не е задоволително.
Как ще се развие пазарът на недвижими парцели, в частност жилищата, през 2018 година?
Един е факторът, който не е прочут, с цел да се дефинира наклонността – какво се случва във Франкфурт, в централата на Европейската Централна банка (ЕЦБ). Какво мислят там. Цената на недвижимите парцели в България за съответен интервал зависи от ЕЦБ. Защо от ден на ден хора търсят парцели? Защото непрекъснато спадат лихвените проценти по ипотеките. Нашата банкова система е напълно европейска и зависи напълно и единствено от цената на парите на европейските централи, не на локалното равнище.
Ако във Франкфурт решат да покачват лихвените проценти ще спаднат цените на парцелите в България и по този метод пазарът елементарно ще се контролира. Ако решат да запазят ниски лихвените нива ще забележим и идващото, което е и по-вероятно – продължаващ дефицит на жилища и обвързвания с това растеж на цените.
Защо в другите градове това е по-слабо изразено? Защото няма демографски растеж. Защо в Перник примерно имат проблем? Защото там няма ново строителство, а заплатите са към този момент скачени с тези в София. Квартал „ Изток” на Перник е квартал „ Запад” на София, което не е неприятно. Защо има преференциални цени в Пловдив, тъй като в Пловдив постоянно е имало съществено ново строителство и по тази причина може да поеме растежа на търсенето. Във Варна и Бургас съществува ограничаване – от една страна от море, а от друга от езера. Там е по-трудно да се реши къде да се строи, до момента в който в София няма, като се изключи ограничаването на юг.
В какво тъкмо се състои разликата сред Бургас и Варна?
Тя не е в стопанската система. Това, че споделяме, че Бургас се разви, значи, че Бургас притегля европейски средства. Поради тази причина самият му външен тип е по-лъскав. Но това не значи, че стопанската система му е по-стабилна. Външният тип на Бургас не се дължи на налозите събрани от локалната стопанска система, а от парите привлечени от Европа. И по тази причина цените на парцелите не престават да са по-ниски от тези във Варна. Просто Варна е по-лошо ръководена.
Източник: fakti.bg
КОМЕНТАРИ