За преодолимостта на липсата на финикийски знаци и непреодолимата сила
Адвокат Атанас Вълов е от адвокатска адвокатска фирма " Пенков, Марков и сътрудници ". Текстът му е от профила му във " Facebook ".
В последните две седмици обичано занимание на нас, юристите, е да се практикуване върху бедния член 306 от Търговския закон (ТЗ) и умно да заключаваме по какъв начин той не може да се употребява като малка врата да не си плащате, щото, парите, нали, не погиват. Изчетох нездравословно количество материали по тематиката, в това число по отношение на наемните връзки в многострадалните ни молове.
Понеже създателят на това противоречиво като автентичност и (не)задълбочено произведение е страдал преди време от известни отклонения в психическото положение в резултат на несъразмерна приложимост на контракти за наем на търговски центрове, изразило се в отхвърли за разбиране на магазините като такива, и заменянето им в субективната му реалност като медитативна поредност от еднообразни HoT, MAC-клаузи, чист наем на кв.м. разгърната, майтапя се, разгъната, застроена повърхност и прочие, едно кътче на сърцето ми, непокътнато за commercial real estate, стартира да пулсира с болежка от възходящия хор на гласовете, застъпващ общо взето
тезата, че за бедния наемател избавителната сламка на force majeure в актуалната обстановка я нямало,
било тъй като можел да си употребява помещението, като нагледно си стои в него, било като се реорганизира от гурме ресторант в кухня за поръчки по домовете, било щото намаляването или неналичието на оборот не му давало право да не си заплаща, тъй като, нали, както стана дума нагоре, пари е имало и ще има.
Сред съчиненията по тематиката не липсват и такива, които споделят някои (или повечето) от концепциите, застъпени по-долу, само че някак си фокусът почна да се измества в посока на тези, че наемателите в комерсиалните центрове, които са принудени да затворят по силата на заповедите на министъра на опазване на здравето, би трябвало да си заплащат, без значение че не работят, или да се помолят на наемодателя да им разсрочи/опрости отговорностите.
Оставям настрани случаите, в които в договорите за наем има нарочни клаузи, уреждащи хипотезите на и последствията от непреодолимата мощ - в някои от тях е допустимо да има ангажименти, че макар съществуване на форсмажорни събития наемателят е задължен да прави заплащания (т.е., поел е договорно риска от форсмажор), или че събития като пандемия или акт на обществената власт, препятстващ осъществяване на избрани действия, няма да се поясняват за форсмажор. Оставяйки единствено загатнато полето за размишление във връзка валидността на договорното прекачване на целия риск от такива събития на по-слабата страна в един преговорен развой (каквато са множеството от наемателите на един търговски център отвън така наречен anchor tenants, които диктуват парада), по-долу ще си самозадам (и опитам задоволително малко да отговоря) на главните въпроси към " форсмажора с наемите ":
1. Може ли акт на обществената власт, забраняващ осъществяване на избрани действия и действието на избрани обекти с оглед запазване на публичното здраве по време на пандемия, да бъде форсмажор за наемателите в търговски центрове?
Най-краткият отговор е - не. Като във вица с най-кратката негативна критика, " тъй като " тук е изключително значимо - а точно, тъй като невъзможността за осъществяване, която поражда в тази ситуация, не е за наемателя, а за наемодателя. Ако се върнем обратно към лекциите по облигационно право, при контракта за наем главното обвързване на наемодателя е да обезпечи необезпокоявано прилагане на движимостта съгласно нормалното или договорното й предопределение. В случая с моловете, нормалното предопределение е в разрешението за прилагане по Закона за усторйство на територията (най-често - магазин или ресторант), а договорното е в наемния контракт - където предназначението на помещението се детайлизира извънредно доста и нормално се свежда до опериране с тъкмо избран микс от артикули или услуги от тъкмо избрана марка или под тъкмо несъмнено комерсиално название.
Та главното обвързване на наемодателя е точно да обезпечава опцията помещението да се употребява законосъобразно от наемателя съгласно уговореното в контракта, която опция не следва да бъде смущавана от никого (включително държавата). Когато невъзможността за прилагане се поражда заради отговорни дейности на наемодателя, може да възникне и въпрос за отговорност за вреди. Когато тя обаче произтича от актове на обществената власт, които не са стимулирани от дейности или бездействия на наемодателя (и са налице другите предпоставки по член 306 Търговски закон, да не ги изброявам отново тук) - сме в обстановка на форсмажор.
Затова и тези, че никой не стопира наемателят да употребява помещението при съществуване на възбрана от обществената власт, както и че достъпът на наемателя до помещението не е стеснен или че може да реорганизира активността си за доставки по домовете не устоят - изключително в последния случай, наемателят е наел несъмнено помещение за ресторант, постоянно с голяма повърхност за седящи места, и теоретичната опция да прави доставки по домовете не може да служи за мотив, че наем би трябвало да се заплаща - още повече, че в тази ситуация невъзможността да извършва е не на наемателя, а на наемодателя. Същият е и казусът с пространства, отдадени чартърен като конферентни зали, да вземем за пример - явно не може рационално да се чака наемателят да промени цялостната си идея и да преустрои залата за месец за да може да се употребява за друго.
2. Могат ли наемателите на затворени поради заповедите на министъра на опазването на здравето пространства да откажат заплащане на наем през интервала на възбраната?
Категорично да. Наемът се дължи за действителна опция помещението да се употребява умерено и несмущавано. Когато такава отсъства, наемодателят носи риска от това, че движимостта му не може да се употребява и да носи приходи (както и риска от погиването й). Наемът не е тип стоков заем (като финансовия лизинг), при който на ползвателя са трансферирани горните опасности. Ето за какво за времето, през което пространствата са затворени и наемодателят не е в положение да извършва главно свое обвързване по контракта, се стопира и главното такова на наемателя - да заплаща наем.
3. Могат ли наемателите да претендират вреди от наемодателите от основаната обстановка?
Не. Макар и наемодателят да не може да извършва главното си обвързване по контракта, той е в обстановка на форсмажор, неизпълнението му се дължи на възбрана, издадена от обществената власт, която не е подбудена от негово отговорно държание. Поради това и рискът от загубите на наемателите (пропуснати облаги от продажби) остава за тях и те не могат да претендират такива вреди, нито да претендират договорни неустойки за отнемане от прилагане или за повреждане. В тази обстановка избавление може да е подписана застраховка за риска " спиране на активността ", в случай че, несъмнено, не е налице подло изключение от покритието. От позиция на наемодателите тази застраховка е за " загуба на наем " и множеството от тях, като фондове, инвестиращи в търговски недвижими парцели, по този начин или другояче е много евентуално да я имат подписана на световно равнище - точно по нея ще ги компенсират за неплащанията на наемателите поради актуалната обстановка.
4. Могат ли наемателите да скапват контракт за наем?
Не. Поради съществуването на форсмажор във връзка с наемодателя, той не е във отговорно несъблюдение и правото на повреждане (и опцията да се претендират свързани с това неустойки) не поражда.
5. Могат ли наемателите да прекратят контракта за наем?
Да, в случай че непреодолимата мощ продължи толкоз дълго, че те изгубят интерес от контракта (например, възбраната за действие на магазини в молове продължи няколко месеца и наемателят има опция да релокира в независим магазин на комерсиална улица, за който няма възбрана да работи, и наемателят реши, че това е от интерес за бизнеса му, което обаче в актуалната обстановка, в случай че би трябвало да сме почтени, си е изкуствена догадка - най-малкото генерираният в търговски центрове човекопоток е непостижим с този на съвсем всички други локации) Обратната догадка също е мъчно мислима (наемодателят да загуби интерес от договора) - този интерес е чисто финансов (наема), тъй че опцията наемодателят да получи оферта от евентуален нов наемател с по-високи наемни равнища от уговорените с сегашния преди рецесията, е най-малко за мен празно теоретизиране. Така че опцията за преустановяване си е общо взето на плоскостта на усърдното изреждане на всички планувани в закона права при съществуване на непреодолима мощ.
6. Трябва ли наемодателите и наемателите да се юрнат да се уведомяват едни други на секундата за съществуването на форсмажора?
По мое непретенциозно мнение - не. Логиката и смисълът на член 306, алинея 3 от Търговски закон е да се извърши съобщение за съществуване на непреодолима мощ, за която страната, незасегната от нея, не знае. Както предвид на обстоятелството, че надали има някой в България, неосведомен с облъчващите ни отвред дейности и забрани на обществената власт по отношение на Covid-19, заради което възбраната е общопризнат факт, по този начин и заради обстоятелството, че неуведомяването води не до неприлагане на прекъсването на осъществяването на отговорностите, а до обезщетение за вреди, които могат да зародят за незасегнатата страна, която не знае за форсмажора и разчита на осъществяването на контракта, в тази ситуация не считам, че е належащо истерично замеряне с уведомления " to be on the safe side ". Разбира се, горното не трансформира обстоятелството, че градивният метод сега е партньорско разискване сред наемодатели и наематели на взаимоизгодните способи за превъзмогване на последствията от ограничаващите ограничения на властта, тъй че бизнесът задоволително бързо да се върне на сравними с времето преди изключителното състояние равнища.
Надявам се написаното да послужи, в случай че не за друго, то за връщане на полемиката в руслото на икономическата логичност на връзките наемате - хазяин и разпределението на главните отговорности сред тях, отвън набиращата мощ мантра на член 81, алинея 2 от Закона за отговорностите и договорите, която би трябвало да се използва с мярка. И, да - това създание показва персоналното ми мнение по тематиката и не обвързва трети лица и организации.
В последните две седмици обичано занимание на нас, юристите, е да се практикуване върху бедния член 306 от Търговския закон (ТЗ) и умно да заключаваме по какъв начин той не може да се употребява като малка врата да не си плащате, щото, парите, нали, не погиват. Изчетох нездравословно количество материали по тематиката, в това число по отношение на наемните връзки в многострадалните ни молове.
Понеже създателят на това противоречиво като автентичност и (не)задълбочено произведение е страдал преди време от известни отклонения в психическото положение в резултат на несъразмерна приложимост на контракти за наем на търговски центрове, изразило се в отхвърли за разбиране на магазините като такива, и заменянето им в субективната му реалност като медитативна поредност от еднообразни HoT, MAC-клаузи, чист наем на кв.м. разгърната, майтапя се, разгъната, застроена повърхност и прочие, едно кътче на сърцето ми, непокътнато за commercial real estate, стартира да пулсира с болежка от възходящия хор на гласовете, застъпващ общо взето
тезата, че за бедния наемател избавителната сламка на force majeure в актуалната обстановка я нямало,
било тъй като можел да си употребява помещението, като нагледно си стои в него, било като се реорганизира от гурме ресторант в кухня за поръчки по домовете, било щото намаляването или неналичието на оборот не му давало право да не си заплаща, тъй като, нали, както стана дума нагоре, пари е имало и ще има.
Сред съчиненията по тематиката не липсват и такива, които споделят някои (или повечето) от концепциите, застъпени по-долу, само че някак си фокусът почна да се измества в посока на тези, че наемателите в комерсиалните центрове, които са принудени да затворят по силата на заповедите на министъра на опазване на здравето, би трябвало да си заплащат, без значение че не работят, или да се помолят на наемодателя да им разсрочи/опрости отговорностите.
Оставям настрани случаите, в които в договорите за наем има нарочни клаузи, уреждащи хипотезите на и последствията от непреодолимата мощ - в някои от тях е допустимо да има ангажименти, че макар съществуване на форсмажорни събития наемателят е задължен да прави заплащания (т.е., поел е договорно риска от форсмажор), или че събития като пандемия или акт на обществената власт, препятстващ осъществяване на избрани действия, няма да се поясняват за форсмажор. Оставяйки единствено загатнато полето за размишление във връзка валидността на договорното прекачване на целия риск от такива събития на по-слабата страна в един преговорен развой (каквато са множеството от наемателите на един търговски център отвън така наречен anchor tenants, които диктуват парада), по-долу ще си самозадам (и опитам задоволително малко да отговоря) на главните въпроси към " форсмажора с наемите ":
1. Може ли акт на обществената власт, забраняващ осъществяване на избрани действия и действието на избрани обекти с оглед запазване на публичното здраве по време на пандемия, да бъде форсмажор за наемателите в търговски центрове?
Най-краткият отговор е - не. Като във вица с най-кратката негативна критика, " тъй като " тук е изключително значимо - а точно, тъй като невъзможността за осъществяване, която поражда в тази ситуация, не е за наемателя, а за наемодателя. Ако се върнем обратно към лекциите по облигационно право, при контракта за наем главното обвързване на наемодателя е да обезпечи необезпокоявано прилагане на движимостта съгласно нормалното или договорното й предопределение. В случая с моловете, нормалното предопределение е в разрешението за прилагане по Закона за усторйство на територията (най-често - магазин или ресторант), а договорното е в наемния контракт - където предназначението на помещението се детайлизира извънредно доста и нормално се свежда до опериране с тъкмо избран микс от артикули или услуги от тъкмо избрана марка или под тъкмо несъмнено комерсиално название.
Та главното обвързване на наемодателя е точно да обезпечава опцията помещението да се употребява законосъобразно от наемателя съгласно уговореното в контракта, която опция не следва да бъде смущавана от никого (включително държавата). Когато невъзможността за прилагане се поражда заради отговорни дейности на наемодателя, може да възникне и въпрос за отговорност за вреди. Когато тя обаче произтича от актове на обществената власт, които не са стимулирани от дейности или бездействия на наемодателя (и са налице другите предпоставки по член 306 Търговски закон, да не ги изброявам отново тук) - сме в обстановка на форсмажор.
Затова и тези, че никой не стопира наемателят да употребява помещението при съществуване на възбрана от обществената власт, както и че достъпът на наемателя до помещението не е стеснен или че може да реорганизира активността си за доставки по домовете не устоят - изключително в последния случай, наемателят е наел несъмнено помещение за ресторант, постоянно с голяма повърхност за седящи места, и теоретичната опция да прави доставки по домовете не може да служи за мотив, че наем би трябвало да се заплаща - още повече, че в тази ситуация невъзможността да извършва е не на наемателя, а на наемодателя. Същият е и казусът с пространства, отдадени чартърен като конферентни зали, да вземем за пример - явно не може рационално да се чака наемателят да промени цялостната си идея и да преустрои залата за месец за да може да се употребява за друго.
2. Могат ли наемателите на затворени поради заповедите на министъра на опазването на здравето пространства да откажат заплащане на наем през интервала на възбраната?
Категорично да. Наемът се дължи за действителна опция помещението да се употребява умерено и несмущавано. Когато такава отсъства, наемодателят носи риска от това, че движимостта му не може да се употребява и да носи приходи (както и риска от погиването й). Наемът не е тип стоков заем (като финансовия лизинг), при който на ползвателя са трансферирани горните опасности. Ето за какво за времето, през което пространствата са затворени и наемодателят не е в положение да извършва главно свое обвързване по контракта, се стопира и главното такова на наемателя - да заплаща наем.
3. Могат ли наемателите да претендират вреди от наемодателите от основаната обстановка?
Не. Макар и наемодателят да не може да извършва главното си обвързване по контракта, той е в обстановка на форсмажор, неизпълнението му се дължи на възбрана, издадена от обществената власт, която не е подбудена от негово отговорно държание. Поради това и рискът от загубите на наемателите (пропуснати облаги от продажби) остава за тях и те не могат да претендират такива вреди, нито да претендират договорни неустойки за отнемане от прилагане или за повреждане. В тази обстановка избавление може да е подписана застраховка за риска " спиране на активността ", в случай че, несъмнено, не е налице подло изключение от покритието. От позиция на наемодателите тази застраховка е за " загуба на наем " и множеството от тях, като фондове, инвестиращи в търговски недвижими парцели, по този начин или другояче е много евентуално да я имат подписана на световно равнище - точно по нея ще ги компенсират за неплащанията на наемателите поради актуалната обстановка.
4. Могат ли наемателите да скапват контракт за наем?
Не. Поради съществуването на форсмажор във връзка с наемодателя, той не е във отговорно несъблюдение и правото на повреждане (и опцията да се претендират свързани с това неустойки) не поражда.
5. Могат ли наемателите да прекратят контракта за наем?
Да, в случай че непреодолимата мощ продължи толкоз дълго, че те изгубят интерес от контракта (например, възбраната за действие на магазини в молове продължи няколко месеца и наемателят има опция да релокира в независим магазин на комерсиална улица, за който няма възбрана да работи, и наемателят реши, че това е от интерес за бизнеса му, което обаче в актуалната обстановка, в случай че би трябвало да сме почтени, си е изкуствена догадка - най-малкото генерираният в търговски центрове човекопоток е непостижим с този на съвсем всички други локации) Обратната догадка също е мъчно мислима (наемодателят да загуби интерес от договора) - този интерес е чисто финансов (наема), тъй че опцията наемодателят да получи оферта от евентуален нов наемател с по-високи наемни равнища от уговорените с сегашния преди рецесията, е най-малко за мен празно теоретизиране. Така че опцията за преустановяване си е общо взето на плоскостта на усърдното изреждане на всички планувани в закона права при съществуване на непреодолима мощ.
6. Трябва ли наемодателите и наемателите да се юрнат да се уведомяват едни други на секундата за съществуването на форсмажора?
По мое непретенциозно мнение - не. Логиката и смисълът на член 306, алинея 3 от Търговски закон е да се извърши съобщение за съществуване на непреодолима мощ, за която страната, незасегната от нея, не знае. Както предвид на обстоятелството, че надали има някой в България, неосведомен с облъчващите ни отвред дейности и забрани на обществената власт по отношение на Covid-19, заради което възбраната е общопризнат факт, по този начин и заради обстоятелството, че неуведомяването води не до неприлагане на прекъсването на осъществяването на отговорностите, а до обезщетение за вреди, които могат да зародят за незасегнатата страна, която не знае за форсмажора и разчита на осъществяването на контракта, в тази ситуация не считам, че е належащо истерично замеряне с уведомления " to be on the safe side ". Разбира се, горното не трансформира обстоятелството, че градивният метод сега е партньорско разискване сред наемодатели и наематели на взаимоизгодните способи за превъзмогване на последствията от ограничаващите ограничения на властта, тъй че бизнесът задоволително бързо да се върне на сравними с времето преди изключителното състояние равнища.
Надявам се написаното да послужи, в случай че не за друго, то за връщане на полемиката в руслото на икономическата логичност на връзките наемате - хазяин и разпределението на главните отговорности сред тях, отвън набиращата мощ мантра на член 81, алинея 2 от Закона за отговорностите и договорите, която би трябвало да се използва с мярка. И, да - това създание показва персоналното ми мнение по тематиката и не обвързва трети лица и организации.
Източник: dnevnik.bg
КОМЕНТАРИ