Загубата на ключов наемател в най-големия офис комплекс в Германия

Загубата на ключов наемател в най-големия офис комплекс в Германия ...

Загубата на голям наемател във Франкфурт показва рисковете за офис пазара в Европа


Загубата на ключов наемател в най-големия офис комплекс в Германия миналия месец е предупреждение за инвеститорите, които продължават да прииждат към нажежения пазар в града, пише Bloomberg. 

Lufthansa тихомълком измести своите 840 служители от известния офис комплекс Squaire във Франкфурт през празниците в рамките на плана си за съкращаване на разходите. Оттеглянето на авиационната компания показва новото предизвикателство, пред което са изправени собствениците на офиси – да задържат наематели, които са разтърсени от икономическите последици от коронавирусната пандемия.

Най-голямата икономика в Европа се сви с 5% миналата година, а проблемите продължават и през 2021 г. Когато голямата държавна помощ свърши, още компании с ограничени кешови наличности може да бъдат принудени да се присъединят към Lufthansa, автомобилни производители и финансови компании в съкращаването на работни места. А ако повече компании възприемат работата от вкъщи в дългосрочен план, това може да подложи наемите на бизнес имоти на допълнителен натиск към понижаване.

„Икономическите кризи винаги водят до забавяне на офис пазара. Този път възстановяването може да отнеме повече време, ако повече хора започнат да работят от вкъщи“, коментира Михаел Войтландер, икономист от Кьолнския институт за икономически изследвания.


Преместването на Lufthansa е поредният обрат в историята на сградата, която често отразява върховете и спадовете на пазара на бизнес имоти в Германия. Когато мащабната сграда беше открита близо до летището във Франкфурт през 2011 г., градът се бореше с последиците от финансовата криза. Около една шеста от офис площите ú бяха празни, а тогавашният собственик на Squaire беше заплашен от фалит.

След това дойде възстановяването. През следващите десет години наемите във Франкфурт нараснаха с една трета, привличайки много от водещите имотни инвеститори в света към бизнес столицата на Германия. Един от тях, южнокорейската компания Hana Financial Group, плати близо 1 млрд. евро (1,2 млрд. долара) за Squaire през декември 2019 г. в сделка, която се превърна в олицетворение на имотния бум в страната.

Пазарът продължава да процъфтява, тъй като отрицателната доходност по държавните облигации тласка все повече местен капитал към имотите. Същевременно статутът на страната като убежище привлича глобални инвеститори, бягащи от политическата несигурност в градове като Лондон и Хонконг. Въпросът е дали това може да продължи.

Още по темата
Построена от IVG Immobilien, сградата Squaire се натъкна на проблеми още от самото начало. Строителните разходи рязко нараснаха, като почти се удвоиха спрямо първоначалния бюджет, след като световната финансова криза доведе до рязък спад на стойността на портфейла с активи на компанията.

След като беше придобито от три хедж фонда през 2014 г., имотното подразделение на IVG в крайна сметка беше продадено на Blackstone Group за 3,3 млрд. евро през 2016 г. Squaire беше оценена на около 643 млн. евро малко преди договарянето на сделката, сочат ипотечни документи от тогава.

До продажбата на сградата от Blackstone три години по-късно компанията за частни капиталови инвестиции я беше стабилизирала значително във финансово отношение. Празните площи намаляха от 10% на едва 2%, а наемателите имаха средно десет оставащи години по наемните си договори спрямо малко над четири години през 2016 г., съобщават запознати с процеса източници. Те са пожелали да останат анонимни, защото информацията е от частен характер. Говорителка на Blackstone е отказала коментар.

Сега южнокорейският собственик на сградата има задачата да намери наемател на мястото на Lufthansa, която заемаше 10 хил. км. м офис площи. За щастие на Hana Financial авиокомпанията не може да прекрати наемния си договор най-рано до май 2022 г.


Добрата новина за по-широкия германски пазар е, че свободните офис площи в градове от Хамбург до Берлин са смятани за твърде ниски и не позволяват разширяването на компании от наеманите площи на първокласни локации. В този смисъл леко забавяне на наемния пазар може да се окаже дори положително.

„Преживяваме една от най-големите икономически кризи от Втората световна война насам. Но това няма да има непосредствени последици за търсенето, тъй като свободните площи са твърде ниски, около 2%, в Берлин или Мюнхен. Това не е здравословно“, коментира Хенинг Кох, член на борда на директорите на Commerz Real Estate.

Източник: investor.bg