Предлагат промени, засягаща комисионната при продажба на имот
В плана на Закона за посредническите услуги при покупко-продажби с недвижими парцели да се вкарат съответни механизми за това по какъв метод и по какъв начин ще се дефинира размера на комисионата, дължима от клиенти към организацията. За това упорстват юристи и адвокати от Сдружение " Съвет по нормотворчество ".
Според тях това би асъдействало за премахване на съществуващата порочна процедура да се претендира възнаграждение на комисиона в несъразмерни размери, несъответстваща на типа, обсега и цената на предоставената от организацията услуга, което наложи в последните години ироничното ѝ установяване от забележителна част от обществото като " такса запознанство “.
От сдружението припомнят, че през месец юли 2022 година на интернет страницата на Народното събрание на Република България бе оповестен Проект на Закон за посредническите услуги при покупко-продажби с недвижими парцели, импортиран до Председателя на 47 Народно заседание, чиято цел, според показаните към плана претекстове, е въвеждане в регулация на активността на организациите, брокерите и сътрудниците на недвижими парцели в сходство с публичните условия за нейното практикуване, с националното законодателство и с правото на Европейския съюз, по-конкретно с европейските и национални стандарти.
В проектозакона са заложени условия за нахлуване на пазара на посредническите услуги, препоръчани са механизми за въвеждане на професионална подготвеност (професионална подготовка и правоспособност) на медиаторите при покупко-продажби с недвижими имоти; основани са легални избрания на лицата, участващи в посредничеството; съдържа се регулация на правния статут, регистрацията, изискванията за осъществяване на активност, етичните правила и отговорности при осъществяване на посредническа активност при покупко-продажби с недвижими парцели, както и е въведена отговорност на организациите, брокерите и сътрудниците на недвижими парцели при нарушение на закона и професионалната нравственос.
" Считаме, че наложителното присъединяване на лица – експерти по вещно право (преди всичко адвокати), притежаващи нужния юридически потенциал (образование, опит, правни познания) в процеса по подписване на покупко-продажбите за предписание с недвижими парцели е наложително и следва да бъде нормативно регламентирано, с оглед отбраната на правата и ползите на клиентите - потребителите на посредническите услуги “, показват от сдружението.
Процесът по придобиване и/или предписание с неподвижен парцел е комплициран и нескончаем, който постоянно включва присъединяване и на трети страни, с изключение на продавача и купувача. Това могат да бъдат кредитираща банка, застрахователни сдружения, финансови консултанти и други лица. Налице е един многокомпонентен развой, при който по едно и също време следва да бъдат осъществени редица в действителност и правни дейности, ориентирани към реализиране на търсения от страните по договорката резултат.
Част от тези дейности са: договаряне с кредитираща банка на изискванията за разпределяне на заем за придобиване на имота; изследване в елементи на собствеността на недвижимия парцел, следене и разбор на линията на правоприемство; обзор и разбор на документите за благосъстоятелност и оценка на риска от придобиване на въпросния неподвижен имот; обзор и разбор, сформиране и редакция на редица документи – контракти за гаранция, предварителни контракти, контракти за покупко-продажба или различен тип предписание с парцела (нотариални актове), всевъзможни нотариални актове, контракти за отдаване чартърен и други подобни; при положение на придобиване на неподвижен парцел в развой на строителство или новопостроен подобен – обзор и разбор на цялостната строителна документация; инспекция на парцела за вещни тежести и разбор на наличните в формалните регистри вписвания и информация, и не на последно място съвещания за усъвършенстване на данъчното облагане при реализиране на договорката, считат юристите, представени от Pariteni.bg.
Затова съгласно тях присъединяване на лица - експерти по вещно право – юристи в процеса по подписване на покупко-продажбите за предписание с недвижими парцели обезпечава в най-висока степен сигурността, че договорката ще бъде подписана при оптимално ясни, транспарантни и положителни за клиента условия. Това схващане е намерило опора в нормативната уредба и в практиката на редица страни-членки на Европейски Съюз – Германия, Франция, Белгия, Холандия.
Допълнителен мотив в поддръжка на гореизложената ни констатация е и фактът, че към сегашния миг се е наложила извънредно неподходящата наклонност, множеството брокери и/или сътрудници, които дават консултантски услуги на пазара на недвижими парцели в страната и не имат нужната правна подготовка (правно обучение и юридически професионален опит) да съветват клиенти по всевъзможни правни въпроси, свързани с придобиването, респ. разпореждането с недвижими парцели (в нарушаване на Закона за адвокатурата, строго регламентиращ условията за даване на правни услуги, а точно само от лица, придобили качеството на юрист по реда на закона), което неизбежно поражда извънредно отрицателни правни последствия за потребителите на посредническите услуги, най-често изразяващи се в материални загуби в обилни финансови размери.
Друга смяна, за която от сдружението упорстват, е да се регламентира правото и задължението на организациите, респ. брокерите да дават услугите си само и единствено на една от страните по договорката – покупател или продавач, с оглед избягването на спор на ползи.
В предложенията проектозакон тази експлицитна уредба не е регламентирана и поддържа актуалната порочна процедура на множеството настоящи в страната организации, забележителна част от които дават услугите си точно и на двете страни по договорката и получават заплащане и от двете страни по договорката, с което неизбежно повреждат ползите и на двете страни.
" Друг значителен пропуск в плана на закона, чието премахване намираме за извънредно неотложно, е регламентирането на задължението на брокерите да дават на клиентите си (в случая купувачите) всички документи за парцела, необходими на купувачите за осъществяване на предварителната инспекция на собствеността преди придобиване на парцела, с оглед взимане на осведомено решение от страна на купувача дали би желал да закупи съответния неподвижен парцел, в положението, в което същият се намира “, считат от Сдружение " Съвет по нормотворчество ".
Според тях липсва и експлицитна наредба, регламентираща задължението на брокерите/агентите на недвижими парцели за подписване на застраховка " Гражданска отговорност “ за вреди, които биха могли да зародят по отношение на практикуване на активността им.
Според тях това би асъдействало за премахване на съществуващата порочна процедура да се претендира възнаграждение на комисиона в несъразмерни размери, несъответстваща на типа, обсега и цената на предоставената от организацията услуга, което наложи в последните години ироничното ѝ установяване от забележителна част от обществото като " такса запознанство “.
От сдружението припомнят, че през месец юли 2022 година на интернет страницата на Народното събрание на Република България бе оповестен Проект на Закон за посредническите услуги при покупко-продажби с недвижими парцели, импортиран до Председателя на 47 Народно заседание, чиято цел, според показаните към плана претекстове, е въвеждане в регулация на активността на организациите, брокерите и сътрудниците на недвижими парцели в сходство с публичните условия за нейното практикуване, с националното законодателство и с правото на Европейския съюз, по-конкретно с европейските и национални стандарти.
В проектозакона са заложени условия за нахлуване на пазара на посредническите услуги, препоръчани са механизми за въвеждане на професионална подготвеност (професионална подготовка и правоспособност) на медиаторите при покупко-продажби с недвижими имоти; основани са легални избрания на лицата, участващи в посредничеството; съдържа се регулация на правния статут, регистрацията, изискванията за осъществяване на активност, етичните правила и отговорности при осъществяване на посредническа активност при покупко-продажби с недвижими парцели, както и е въведена отговорност на организациите, брокерите и сътрудниците на недвижими парцели при нарушение на закона и професионалната нравственос.
" Считаме, че наложителното присъединяване на лица – експерти по вещно право (преди всичко адвокати), притежаващи нужния юридически потенциал (образование, опит, правни познания) в процеса по подписване на покупко-продажбите за предписание с недвижими парцели е наложително и следва да бъде нормативно регламентирано, с оглед отбраната на правата и ползите на клиентите - потребителите на посредническите услуги “, показват от сдружението.
Процесът по придобиване и/или предписание с неподвижен парцел е комплициран и нескончаем, който постоянно включва присъединяване и на трети страни, с изключение на продавача и купувача. Това могат да бъдат кредитираща банка, застрахователни сдружения, финансови консултанти и други лица. Налице е един многокомпонентен развой, при който по едно и също време следва да бъдат осъществени редица в действителност и правни дейности, ориентирани към реализиране на търсения от страните по договорката резултат.
Част от тези дейности са: договаряне с кредитираща банка на изискванията за разпределяне на заем за придобиване на имота; изследване в елементи на собствеността на недвижимия парцел, следене и разбор на линията на правоприемство; обзор и разбор на документите за благосъстоятелност и оценка на риска от придобиване на въпросния неподвижен имот; обзор и разбор, сформиране и редакция на редица документи – контракти за гаранция, предварителни контракти, контракти за покупко-продажба или различен тип предписание с парцела (нотариални актове), всевъзможни нотариални актове, контракти за отдаване чартърен и други подобни; при положение на придобиване на неподвижен парцел в развой на строителство или новопостроен подобен – обзор и разбор на цялостната строителна документация; инспекция на парцела за вещни тежести и разбор на наличните в формалните регистри вписвания и информация, и не на последно място съвещания за усъвършенстване на данъчното облагане при реализиране на договорката, считат юристите, представени от Pariteni.bg.
Затова съгласно тях присъединяване на лица - експерти по вещно право – юристи в процеса по подписване на покупко-продажбите за предписание с недвижими парцели обезпечава в най-висока степен сигурността, че договорката ще бъде подписана при оптимално ясни, транспарантни и положителни за клиента условия. Това схващане е намерило опора в нормативната уредба и в практиката на редица страни-членки на Европейски Съюз – Германия, Франция, Белгия, Холандия.
Допълнителен мотив в поддръжка на гореизложената ни констатация е и фактът, че към сегашния миг се е наложила извънредно неподходящата наклонност, множеството брокери и/или сътрудници, които дават консултантски услуги на пазара на недвижими парцели в страната и не имат нужната правна подготовка (правно обучение и юридически професионален опит) да съветват клиенти по всевъзможни правни въпроси, свързани с придобиването, респ. разпореждането с недвижими парцели (в нарушаване на Закона за адвокатурата, строго регламентиращ условията за даване на правни услуги, а точно само от лица, придобили качеството на юрист по реда на закона), което неизбежно поражда извънредно отрицателни правни последствия за потребителите на посредническите услуги, най-често изразяващи се в материални загуби в обилни финансови размери.
Друга смяна, за която от сдружението упорстват, е да се регламентира правото и задължението на организациите, респ. брокерите да дават услугите си само и единствено на една от страните по договорката – покупател или продавач, с оглед избягването на спор на ползи.
В предложенията проектозакон тази експлицитна уредба не е регламентирана и поддържа актуалната порочна процедура на множеството настоящи в страната организации, забележителна част от които дават услугите си точно и на двете страни по договорката и получават заплащане и от двете страни по договорката, с което неизбежно повреждат ползите и на двете страни.
" Друг значителен пропуск в плана на закона, чието премахване намираме за извънредно неотложно, е регламентирането на задължението на брокерите да дават на клиентите си (в случая купувачите) всички документи за парцела, необходими на купувачите за осъществяване на предварителната инспекция на собствеността преди придобиване на парцела, с оглед взимане на осведомено решение от страна на купувача дали би желал да закупи съответния неподвижен парцел, в положението, в което същият се намира “, считат от Сдружение " Съвет по нормотворчество ".
Според тях липсва и експлицитна наредба, регламентираща задължението на брокерите/агентите на недвижими парцели за подписване на застраховка " Гражданска отговорност “ за вреди, които биха могли да зародят по отношение на практикуване на активността им.
Източник: varna24.bg
КОМЕНТАРИ