Тази мечтана ипотека с отрицателна лихва, или колко струват заемите в ЕС
Лихвите по ипотечни заеми в някои европейски страни доближават равнища покрай нулата и даже под нея.В България равнищата също са рекордно ниски, само че няколко процентни пункта нагоре - към този момент има предложения под 3%.Причините за това са доста, само че най-съществените фактори са рискът в страната и по-малките и неефективни банки. Клиентите на банковия пазар в България бяха очевидно разчувствани от новините, че банки в Дания към този момент отпускат ипотечни заеми с негативни лихви, а в Германия падат до към 0.5%. Форуми и обществени мрежи жужат по какъв начин в това време в най-бедната страна в Европейски Съюз може да се заплащат лихви за жилищен заем от порядъка на 3-4, само че достигащи и 6%.
Дали обосновано или не, неодобрение постоянно ще има, въпреки лихвите в България в този момент също да са рекордно ниски. Но обяснението за огромната лихвена ножица в този случай не се крие в интрига, а в пазара. Факторите, които дефинират лихвите по ипотечните заеми, зависят най-много от цената, при която се финансират банките, само че и от доста други - общата платежоспособност и риск в страната, структурата на заемите, обезпеченията и лихвите, размерът на банките и опцията им да вършат икономии от мащаба.
Илюстрация
Увеличаване
Смаляване
А също и от успеваемостта на правосъдната система, съществуването на правила за персонален банкрут и даже от манталитета и отношението към неплащането на отговорности. Значение има, несъмнено, и конкуренцията на банковия пазар, само че тъкмо в сегмента на жилищните заеми тя е много изострена и мъчно банкерите могат да бъдат упрекнати в сделки тъкмо тук.
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики Затова и сравнението сред обособените страни в никакъв случай не е изцяло правилно, само че въпреки всичко дава визия за какво в България нулеви и негативни лихви по заеми не се обрисуват в скоро време, даже страната да влезе в еврозоната.
Как е допустимо това
Офертите в Германия са факт, като инспекция на " Капитал " също ги удостоверява. Трябва да се направи уточнението, че става въпрос за лихвени проценти, които са за клиенти с доста добра платежоспособност, високи приходи и огромно самоучастие в покупката на жилище. Средните предложения на пазара постоянно са по-високи. Справка в уеб страницата interhyp, който пръв заяви за ниските лихви, демонстрира и много по-високи равнища. За заем за покупка на жилище в Щутгарт за 200 хиляди евро със самоучастие от 20 хиляди евро и 10 години период лихвата е сред 1.23 и 1.5%, а при 20 години скача над 2%.
Всъщност инспекцията демонстрира, че лихвата зависи в най-голяма степен от самоучастието – при 50% тя пада незабавно на цитираните равнища от 0.5-0.7%. Освен това има и една специфичност - кредитополучателят може самичък да дефинира каква част от главницата да изплаща, колкото по-малък % избере, то в края на интервала ще има остатъчна стойност за погашение. Ако тя пък бъде предоговорена в нов заем, няма гаранция, че лихвата няма да е по-различна.
Една от аргументите за понижаващите се лихви е политиката на Европейската централна банка. На последното си съвещание тя смъкна още %, с който полза депозитите на банките при нея, до минус 0.5%. Това кара последните да освобождават повече ликвидност, която се насочва в евтини заеми към консуматори и бизнес, защото от депозирането им в централната банка ще имат по-големи загуби. В случая за тези, които отпускат ипотеки при минусови лихви, теоретично е даже по-изгодно да заемат от междубанковия пазар при минусови лихви и да ги трансферират на клиентите (на процедура това не става тъкмо по този начин - междубанковите заеми са краткосрни, до момента в който ипотеките са за доста години и за банка, решила се на такава тактика, рискът би бил огромен). Реално при негативни равнища клиентът получава една сума, от която по-късно ще получи опрощаване на част от главницата. Печалбата за банката ще пристигна от таксите и комисионите, които постанова по заема.
В Дания, сходно на Швейцария, имат най-ниските съществени лихви в Европа – минус 0.75%, което е и причина за негативни лихви по някои ипотеки. В България също след решението на ЕЦБ лихвата по свръхрезервите на банките при нея е -0.7%, тъй че и тук изкушението да се пласира непотребният запас е голямо. Това е и повода лихвите по депозити да са нула или съвсем нула, а тези по ипотечни заеми да падат до нови дъна - към този момент има предложения и под 3%.
Спредът обаче тук е по-висок точно заради изброените нагоре аргументи (малък пазар, немного цифровизиран с огромна неефективна клонова мрежа) и няколко локални фактора - с разликата би трябвало да се покрият и вноските за Фонда за гарантиране на влоговете и Фонда за преструктуриране; част от банките имат завещание от неприятни заеми и те би трябвало да покриват загубите по тях, а също по този начин и да се покрие рискът от ново утежняване на портфейла при нова рецесия.
Минусовите лихви обаче се трансферират и върху депозитите. Банките в страни като Швейцария и Дания постановат нулеви лихви, даже негативни над избрана сума, да вземем за пример 500 хиляди валутни единици. Това е разумно, защото, в случай че би трябвало да заплащат даже и минимална рента по тях, те ще са на загуба, защото алтернативата им е или да ги подават в централните им банки с при негативни лихви, или да ги дадат с такива на своите клиенти. Тоест тук алтернативата към този момент при клиентите е " Ако искаш негативна рента по ипотеката, подготвен ли си и да губиш част от парите си по депозита ". Последното действително и сега е по този начин, защото лихвите по депозитите даже и в България са доста под 1%, а инфлацията е 3%.
Къде са най-високи и най-ниски
Данните на ЕЦБ демонстрират, че най-високи лихви по ипотечни заеми има в страните от Централна и Източна Европа, които са отвън еврозоната, а с най-високи е Румъния. Страната е отвън еврозоната и има най-високата съществена рента в Европейски Съюз, дружно с Хърватия (+2.5%) и инфлация (3.9%), леята се движи свободно по отношение на другите валути. Другите страни в отрицателния топ 5 също са отвън еврозоната, с по-високи лихви и инфлация. Сред тях е и България, която единствена не организира парична политика поради валутния ръб.
Данните са към юли и с уточнението, че за два месеца офертите може да са се трансформирали, още повече че през септември ЕЦБ смъкна лихвата и разгласи проект за още по-голямо разхлабване на паричната си политика. Освен това единствените цялостни сравнителни данни за лихвите, които показва ЕЦБ за всички страни в Европейски Съюз, са за съществуващите ипотеки (няма данни за новодоговорените за всички страни), което прави междинните равнища малко по-високи, защото се обгръщат и заеми, сключвани преди години при други условия.
Факт е обаче, че във всяка страна има предложения много под и над междинните. Така е и в България – в случай че погледнем междинната рента за пазара от 3.6-3.8% ГПР, има предложения на равнища под 3%, които са за клиенти с доста положително кредитно досие и благоприятни условия. В същото време има и предложения над 6%.
Прави усещане огромната ножица при лихвите сред страните в еврозоната – да вземем за пример Испания и Португалия, които бяха в основата на финансовата рецесия преди 10 години, в този момент са с най-ниските лихви. Държави като Германия и Холандия пък са в горната част на таблицата. Зад тези разлики има няколко аргументи – равнището на конкуренцията (повече банки, по-ниски лихви), повишени стандарти за ограничение на риска, високи разноски за привличане на капитал и за хранителни запаси. В Ирландия последните да вземем за пример са много високи - завещание от финансовата рецесия преди 10 години, показва представител на ирландската централна банка пред Irish Times. Структурата на заема и лихвата също има значение, дали е закрепена за целия или огромна част от периода на заема, дали има връщане на част от сумата, което може да смъкна ефикасната рента.
Илюстрация
Увеличаване
Смаляване
Факт е обаче едно - макар че е отвън еврозоната, България също се възползва от политиките на ниски лихви през последните 10 години - малко преди спукването на имотния балон през 2018-2019 те бяха над 10%.
Дали обосновано или не, неодобрение постоянно ще има, въпреки лихвите в България в този момент също да са рекордно ниски. Но обяснението за огромната лихвена ножица в този случай не се крие в интрига, а в пазара. Факторите, които дефинират лихвите по ипотечните заеми, зависят най-много от цената, при която се финансират банките, само че и от доста други - общата платежоспособност и риск в страната, структурата на заемите, обезпеченията и лихвите, размерът на банките и опцията им да вършат икономии от мащаба.
Илюстрация
Увеличаване
Смаляване
А също и от успеваемостта на правосъдната система, съществуването на правила за персонален банкрут и даже от манталитета и отношението към неплащането на отговорности. Значение има, несъмнено, и конкуренцията на банковия пазар, само че тъкмо в сегмента на жилищните заеми тя е много изострена и мъчно банкерите могат да бъдат упрекнати в сделки тъкмо тук.
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики Затова и сравнението сред обособените страни в никакъв случай не е изцяло правилно, само че въпреки всичко дава визия за какво в България нулеви и негативни лихви по заеми не се обрисуват в скоро време, даже страната да влезе в еврозоната.
Как е допустимо това
Офертите в Германия са факт, като инспекция на " Капитал " също ги удостоверява. Трябва да се направи уточнението, че става въпрос за лихвени проценти, които са за клиенти с доста добра платежоспособност, високи приходи и огромно самоучастие в покупката на жилище. Средните предложения на пазара постоянно са по-високи. Справка в уеб страницата interhyp, който пръв заяви за ниските лихви, демонстрира и много по-високи равнища. За заем за покупка на жилище в Щутгарт за 200 хиляди евро със самоучастие от 20 хиляди евро и 10 години период лихвата е сред 1.23 и 1.5%, а при 20 години скача над 2%.
Всъщност инспекцията демонстрира, че лихвата зависи в най-голяма степен от самоучастието – при 50% тя пада незабавно на цитираните равнища от 0.5-0.7%. Освен това има и една специфичност - кредитополучателят може самичък да дефинира каква част от главницата да изплаща, колкото по-малък % избере, то в края на интервала ще има остатъчна стойност за погашение. Ако тя пък бъде предоговорена в нов заем, няма гаранция, че лихвата няма да е по-различна.
Една от аргументите за понижаващите се лихви е политиката на Европейската централна банка. На последното си съвещание тя смъкна още %, с който полза депозитите на банките при нея, до минус 0.5%. Това кара последните да освобождават повече ликвидност, която се насочва в евтини заеми към консуматори и бизнес, защото от депозирането им в централната банка ще имат по-големи загуби. В случая за тези, които отпускат ипотеки при минусови лихви, теоретично е даже по-изгодно да заемат от междубанковия пазар при минусови лихви и да ги трансферират на клиентите (на процедура това не става тъкмо по този начин - междубанковите заеми са краткосрни, до момента в който ипотеките са за доста години и за банка, решила се на такава тактика, рискът би бил огромен). Реално при негативни равнища клиентът получава една сума, от която по-късно ще получи опрощаване на част от главницата. Печалбата за банката ще пристигна от таксите и комисионите, които постанова по заема.
В Дания, сходно на Швейцария, имат най-ниските съществени лихви в Европа – минус 0.75%, което е и причина за негативни лихви по някои ипотеки. В България също след решението на ЕЦБ лихвата по свръхрезервите на банките при нея е -0.7%, тъй че и тук изкушението да се пласира непотребният запас е голямо. Това е и повода лихвите по депозити да са нула или съвсем нула, а тези по ипотечни заеми да падат до нови дъна - към този момент има предложения и под 3%.
Спредът обаче тук е по-висок точно заради изброените нагоре аргументи (малък пазар, немного цифровизиран с огромна неефективна клонова мрежа) и няколко локални фактора - с разликата би трябвало да се покрият и вноските за Фонда за гарантиране на влоговете и Фонда за преструктуриране; част от банките имат завещание от неприятни заеми и те би трябвало да покриват загубите по тях, а също по този начин и да се покрие рискът от ново утежняване на портфейла при нова рецесия.
Минусовите лихви обаче се трансферират и върху депозитите. Банките в страни като Швейцария и Дания постановат нулеви лихви, даже негативни над избрана сума, да вземем за пример 500 хиляди валутни единици. Това е разумно, защото, в случай че би трябвало да заплащат даже и минимална рента по тях, те ще са на загуба, защото алтернативата им е или да ги подават в централните им банки с при негативни лихви, или да ги дадат с такива на своите клиенти. Тоест тук алтернативата към този момент при клиентите е " Ако искаш негативна рента по ипотеката, подготвен ли си и да губиш част от парите си по депозита ". Последното действително и сега е по този начин, защото лихвите по депозитите даже и в България са доста под 1%, а инфлацията е 3%.
Къде са най-високи и най-ниски
Данните на ЕЦБ демонстрират, че най-високи лихви по ипотечни заеми има в страните от Централна и Източна Европа, които са отвън еврозоната, а с най-високи е Румъния. Страната е отвън еврозоната и има най-високата съществена рента в Европейски Съюз, дружно с Хърватия (+2.5%) и инфлация (3.9%), леята се движи свободно по отношение на другите валути. Другите страни в отрицателния топ 5 също са отвън еврозоната, с по-високи лихви и инфлация. Сред тях е и България, която единствена не организира парична политика поради валутния ръб.
Данните са към юли и с уточнението, че за два месеца офертите може да са се трансформирали, още повече че през септември ЕЦБ смъкна лихвата и разгласи проект за още по-голямо разхлабване на паричната си политика. Освен това единствените цялостни сравнителни данни за лихвите, които показва ЕЦБ за всички страни в Европейски Съюз, са за съществуващите ипотеки (няма данни за новодоговорените за всички страни), което прави междинните равнища малко по-високи, защото се обгръщат и заеми, сключвани преди години при други условия.
Факт е обаче, че във всяка страна има предложения много под и над междинните. Така е и в България – в случай че погледнем междинната рента за пазара от 3.6-3.8% ГПР, има предложения на равнища под 3%, които са за клиенти с доста положително кредитно досие и благоприятни условия. В същото време има и предложения над 6%.
Прави усещане огромната ножица при лихвите сред страните в еврозоната – да вземем за пример Испания и Португалия, които бяха в основата на финансовата рецесия преди 10 години, в този момент са с най-ниските лихви. Държави като Германия и Холандия пък са в горната част на таблицата. Зад тези разлики има няколко аргументи – равнището на конкуренцията (повече банки, по-ниски лихви), повишени стандарти за ограничение на риска, високи разноски за привличане на капитал и за хранителни запаси. В Ирландия последните да вземем за пример са много високи - завещание от финансовата рецесия преди 10 години, показва представител на ирландската централна банка пред Irish Times. Структурата на заема и лихвата също има значение, дали е закрепена за целия или огромна част от периода на заема, дали има връщане на част от сумата, което може да смъкна ефикасната рента.
Илюстрация
Увеличаване
Смаляване
Факт е обаче едно - макар че е отвън еврозоната, България също се възползва от политиките на ниски лихви през последните 10 години - малко преди спукването на имотния балон през 2018-2019 те бяха над 10%.
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ