&format=webp)
Българските имоти на пазара в еврозоната: От опити за спекулация до застой в очакване
Какво ще се случи на пазара на недвижими парцели след по-малко от три месеца, когато България стане пълновръстен член на еврозоната?
За множеството финансови експерти, анализатори и специалисти, това е въпрос, който предстои на задълбочени прогнози, полемики и поляризация на отзиви.
Но за експертите – които работят ежедневно и от първо лице в тази сфера, това е въпрос, на който в сегашния миг никой не е положение да даде отговор с решителност.
Налице са стопански данни, оценки и трендове, които биха могли да образуват настройки и упования, само че не и точна прогноза, обявиха пред Profit.bg представители на Национално съдружие Брокери на парцели. Потърсихме мнението на специалисти от водещите центрове на пазара на парцели в страната – София, Пловдив, Варна, Бургас, Русе, Плевен и Габрово.
Риск от застоялост и внимателни играчи
„ Според мен в началните месеци на идната година няма да има смяна на пазара за недвижими парцели. В огромните градове и все още цените на парцелите са оповестени в евро и в множеството случаи се разплащат в евро “, счита Илиана Рашкова, столичен брокер от организация „ Инвест консулт “ ООД. Според нея напролет ще излязат на пазара жилища, които сега са арестувани от предложение. Собствениците ще опитат да ги оферират на по-високи цени и това може да стагнира пазара.
Според Антоанета Ненова от „ Тонико парцели “ ООД –Пловдив, внезапно повишаване на парцелите няма да има, чака се опазване на наклонността на последователно и гладко повишение на цените. Очакваме и умозрителен детайл в ценообразуването от продавачите, който да отпадне бързо още през първото тримесечие на 2026 година, добавя тя.
Във Варна и района също не се чака внезапна смяна в динамичността на пазара. Голяма част от покупко-продажбите и все още се договарят в евро, заради което конверсията ще има по-скоро счетоводен темперамент, споделят брокерите от организация „ Друмева и наследник “. В кратковременен проект може да има спекулативни опити за нарастване на цените при морските и ваканционните парцели, само че пазарът ще поправя тези равнища.
Емил Кундев, брокер, опериращ на пазара в Бургас, чака включване на пазара в Черноморския район на клиенти от европейските страни – Германия, Франция, Белгия, Швейцария, Полша главно, за които ще изчезне страхът от валутни девиации. „ Мисля, че този резултат ще вдигне цените на жилищата на вторичния пазар с към 7-8 %. Причините за това ще бъдат в лимитираното количество вторични парцели. “, добавя той.
За новопостроени парцели, цената може да резервира днешните равнища, само че е допустимо и лек спад до 10-12%, защото допускам, че огромното количество на купувачите на стадий строителство ще имат потребност за освободят парични средства. Това ще стопи разликата от 40% ново/ вторично предложение, която нормално е в границите на 25%, счита Кундев.
„ Очаквам спад на покупко-продажбите в първите 3-4 месеца на 2026 година “, споделя Петър Милков от „ Имоти Милкови “ ЕООД – Русе. Според него „ той ще бъде свързан от една страна от отпадането на дейните купувачи, които през втората половина на 2025 купуваха, с цел да осветлят парите си, а от друга, от детайла на изчакване от всички участници накъде ще поеме пазара. “
Спекулативни цени на парцелите, само че и слаб интерес през първите 6 месеца на 2026 година чака Радослав Глухов от организация „ Парагон “ ЕООД, оперираща на пазара в Габрово и Велико Търново. Според него ще има интерес към миграция към Габрово заради инвестицията на общината във водозахранването на региони с трайно безводие.
„ Първите резултати от прекосяването от лев към евро чакам да бъдат краткотраен застой в търсенето и предлагането, заради неразбираемата обстановка с ценообразуването “, счита Страхил Герашки, брокер от „ СГ-ЕНЕРДЖИ “ ЕООД, работещ на територията на Плевенска област. Според него продавачите, които нямат неотложност от договорка, евентуално ще изчакат няколко месеца, с цел да се ориентират на какви цени да продават или ще завишат, с цел да тестват пазара за по-високите цени.
Купувачите, които също нямат неотложност, евентуално също ще изчакат, с цел да преценяват дали е подобаващ момента за покупка. На пазара ще останат тези, които се нуждаят от продажбата и респективно от покупката на парцел, те ще са тези, които ще се включат и ще го движат. „ Очакването ми е за повишение на цените и закъснение на темпа, до момента в който не се свикне със обстановката “, добавя брокерът.
Лихви, такси, банки – ще има ли промени
„ Търговията с недвижими парцели през годините е минала през офериране и разплащане в разнообразни валути - левове, марки, долари и по-късно в евро.
Ние сме един от дребното сектори, за които стрес и съществени провокации няма да има,
когато всички покупко-продажби се подписват в евро “, отбелязва Илиана Рашкова от София.
Тя не чака смяна и по кредитните политики на банките, като отбелязва, че все още заемите в евро са на промоционално ниски лихви и добавя: Тази наклонност в случай че се резервира, няма да има проблем за купувачите. Относно такси и други разноски по покупко-продажби не чакаме смяна, с изключение на да се пресмятат в евро по фиксинга на Българска народна банка, отбелязва брокерът.
Антоанета Ненова от Пловдив също не чака промени в нотариалните такси и такса регистриране на покупко-продажбите, които са нормативни актове. По отношение на локалния налог при прекачване на неподвижен парцел – думата имат общините, само че поради високия му размер 3% върху продажната цена не би следвало да има нарастване, добавя тя.
Според нея в огромната си част пазарът на недвижими парцели у нас е на положително равнище на подготовка за еврото. Много от детайлите са налице:
• закрепен курс
• растящо доверие
• авансово промотиране в евро
• адаптиране на институциите
Все отново прецизира, че възможното повишение на лихвите по заемите от страна на банките, както и потребността от солидна регулация и надзор върху пазара съставляват провокации, които следва да забележим по какъв начин ще бъдат позволени.
Представителите на брокерското съдружие са единомислещи, че браншът е квалифициран, макар че към момента ще има изостанал и неосъществен капитал в левове, което може да рефлектира на цените.
„ Не мисля, че е нужна подготовка. Повече от 25 години секторът работи с валутна съставляваща, а от 2003 година единствено в евро “, отбелязва Емил Кундев.
Пазарът във Варна също в огромна степен е приспособен към работата в евро – организации, строители и нотариуси към този момент оперират с тази валута. Предизвикателствата се свързват най-много с достъпността на жилищата по отношение на приходите, нуждата от по-строг надзор върху спекулативното ценообразуване и изясненост по банковите артикули след вероятно повишаване на лихвите.
Относно опцията за смяна в лихвените политики на банките упованията е в случай че се покачват, това да е последователно и да се приближат до равнищата в останалите страни членки на еврозоната, което ще ограничи опцията за търсене на лични жилища, само че ще даде подтик на пазара за наеми, изясняват брокерите.
Ключово преимущество е, че еврозоната ще ни обезпечи достъп и до външни финансови пазари, което ще усили достъпността до финансиране, само че няма упования това да се отрази в повишаване на цените.
Брокерите чакат последователно лихвите да се изравнят с останалите страни в еврозоната, чиито парични политики следват курса на ЕЦБ. Ще стартира цикъл на гладко повишаване лихвите за новоотпуснатите заеми, както и по съществуващите, което ще сложи акцент върху купувачи със постоянен личен капитал.
При по-осезаемо повишаване на лихвите най-уязвим ще бъде сегментът на младите фамилии, до момента в който наемният пазар ще резервира възходяща траектория.
Тенденции при покупко-продажбите „ на зелено “ и офис парцелите
Към момента
цените „ на зелено “ са доста близки до цените на приключени жилища, което е парадоксално
и от ден на ден клиенти се отхвърлят от покупка на зелено, изяснява Илиана Рашкова от София. Според нея, при офисите търсене и предложение има, само че там по-скоро е водещ пазара на наемите, а не толкоз на самостоятелни покупко-продажби.
Има огромни задгранични компании, които строят или изкупуват цели офис здания и индустриални здания за стопанисване и отдаване чартърен. В този бранш наемните цени са много високи и той е желан и сполучлив.
В Пловдив парцели в градеж главно се закупуват от така наречен „ играчи “ на имотния пазар, които след довеждане докрай на строителството и въвеждане на постройките в употреба осъществят облага от разликата сред по-ниската покупна цена и по-високата продажба на приключените обекти.
Търсенето на търговски обекти и офиси е съсредоточено в централната част на града и оживените квартални центрове. Предпочитат се обекти с дребна повърхност – до 100 кв.м. Все повече търговците залагат на онлайн търговията. Обекти индустриално строителство и най-много хранилища се търсят интензивно с оглед масовизирането на онлайн търговията, при която се икономисват разходи за работни заплати, наем на физически магазини и други разноски.
Очакванията на брокерите от Варна са покупко-продажбите „ на зелено “ да останат най-вече в портфейла на вложители, търсещи арбитраж сред стадия на строителство и приключен обект.
Крайният консуматор ще се насочва към по-напреднали стадии на градеж с по-нисък риск.
При офисите търсенето е лимитирано, само че съсредоточено в качествени централни обекти. Индустриалният сегмент и логистичните площи към пристанището и транспортните коридори имат капацитет за растеж, движен от електронната търговия и външните вложители.
В Бургас чакат опция да се появят опитни вложители в индустриалния бранш, което може да увеличи интереса към добре разположени огромни площи с добра връзка.
Експертите въпреки всичко предизвестяват купувачите „ на зелено “
да са деликатни при този вид покупко-продажби, да се доверяват на потвърдил се строител с опит,
история и капитал. Инвеститори, които купуват на зелено и продават след Акт 16 има и те носят риска, финансирайки стадиите на строителство. За офиси и индустриално обекти търсене има и ще продължава да има и след въвеждането на еврото, добавя Герашки.
Колко още ще нарастват парцелите
Последните статистически данни на Евростат за второто тримесечие на 2025 година слагат България на второ място по растеж на жилищните парцели в Европейски Съюз с 15,5% незабавно след Португалия, която е отпред със 17,1%.
Според представителите на Национално съдружие Брокери на парцели тази наклонност ще се резервира, само че освен – има доста висока възможност тя да се ускори.
Защото
с изключение на вложения от жители у нас, се търсят парцели и от българи, живеещи в чужбина, бизнес ползи имат и огромни и дребни компании
поради демократичното българско законодателство, счита Рашкова от София.
Ненова от Пловдив обаче прецизира, че растеж на цените има единствено в огромните градове: София, Пловдив, Варна, Бургас. Същото не може да се каже за останалата част на страната като се изключи Черноморието, известни туристически дестинации, както и селата в непосредствена непосредственост до тях, където се чака растеж на цените до постигане на пик.
От общото към частното
Светлана Дункова е притежател на организация Home Property, оперираща на пазара в София и има над 10-годишен опит в областта на недвижимите парцели.
Според нея в самото начало на участието ни в еврозоната ще има още леко повишение на цените, което ще бъде в рамките сред 5% до 10%. На този стадий не чака да има смяна в таксите по покупко-продажбите, а лихвените проценти евентуално ще се приспособяват към междинните за еврозоната, което може леко да усили разноските по заемите за нови купувачи.
Преките ѝ наблюдения демонстрират, че в последните месеци преди приемането на еврото, на пазара излизат участници със солидни спестявания, целящи да ги влагат в парцел. Затова се чака до края на годината да има още много покупко-продажби.
Вярвам, че с приемането на еврото ще забележим осезаема смяна в сегмента „ Жилищни парцели ”.
Някои притежатели може да изчакват – да не продават прекомерно рано, в случай че смятат, че ще могат да получат по-висока цена след въвеждането на еврото. Купувачите ще изберат по-добро качество, локация, улеснения, инфраструктура – не просто „ инвестиция “, а устойчиви жилища.
Нейната прогноза за обстановката на пазара на парцели след шест месеца в еврозоната е за сдържан, само че постоянен напредък на парцелите, по-ясна конструкция и засилено доверие на купувачите и вложителите.
Темпът на растеж ще се забави по отношение на рекордните равнища от последните години, само че пазарът ще остане динамичен, изключително в огромните градове, добавя Светлана Дункова.
Забавяне в първото полугодие на 2026 година и лек застой на покупко-продажбите чакат и брокерите от Националното съдружие. Първите месеци на 2026 година може да бъдат белязани от изчаквателни настройки, последвани от последователно възобновяване на размерите.
„ Лично за нас, който предвижда пазара на недвижими парцели, не е наясно с него. “, допълват брокерите.
За множеството финансови експерти, анализатори и специалисти, това е въпрос, който предстои на задълбочени прогнози, полемики и поляризация на отзиви.
Но за експертите – които работят ежедневно и от първо лице в тази сфера, това е въпрос, на който в сегашния миг никой не е положение да даде отговор с решителност.
Налице са стопански данни, оценки и трендове, които биха могли да образуват настройки и упования, само че не и точна прогноза, обявиха пред Profit.bg представители на Национално съдружие Брокери на парцели. Потърсихме мнението на специалисти от водещите центрове на пазара на парцели в страната – София, Пловдив, Варна, Бургас, Русе, Плевен и Габрово.
Риск от застоялост и внимателни играчи
„ Според мен в началните месеци на идната година няма да има смяна на пазара за недвижими парцели. В огромните градове и все още цените на парцелите са оповестени в евро и в множеството случаи се разплащат в евро “, счита Илиана Рашкова, столичен брокер от организация „ Инвест консулт “ ООД. Според нея напролет ще излязат на пазара жилища, които сега са арестувани от предложение. Собствениците ще опитат да ги оферират на по-високи цени и това може да стагнира пазара.
Според Антоанета Ненова от „ Тонико парцели “ ООД –Пловдив, внезапно повишаване на парцелите няма да има, чака се опазване на наклонността на последователно и гладко повишение на цените. Очакваме и умозрителен детайл в ценообразуването от продавачите, който да отпадне бързо още през първото тримесечие на 2026 година, добавя тя.
Във Варна и района също не се чака внезапна смяна в динамичността на пазара. Голяма част от покупко-продажбите и все още се договарят в евро, заради което конверсията ще има по-скоро счетоводен темперамент, споделят брокерите от организация „ Друмева и наследник “. В кратковременен проект може да има спекулативни опити за нарастване на цените при морските и ваканционните парцели, само че пазарът ще поправя тези равнища.
Емил Кундев, брокер, опериращ на пазара в Бургас, чака включване на пазара в Черноморския район на клиенти от европейските страни – Германия, Франция, Белгия, Швейцария, Полша главно, за които ще изчезне страхът от валутни девиации. „ Мисля, че този резултат ще вдигне цените на жилищата на вторичния пазар с към 7-8 %. Причините за това ще бъдат в лимитираното количество вторични парцели. “, добавя той.
За новопостроени парцели, цената може да резервира днешните равнища, само че е допустимо и лек спад до 10-12%, защото допускам, че огромното количество на купувачите на стадий строителство ще имат потребност за освободят парични средства. Това ще стопи разликата от 40% ново/ вторично предложение, която нормално е в границите на 25%, счита Кундев.
„ Очаквам спад на покупко-продажбите в първите 3-4 месеца на 2026 година “, споделя Петър Милков от „ Имоти Милкови “ ЕООД – Русе. Според него „ той ще бъде свързан от една страна от отпадането на дейните купувачи, които през втората половина на 2025 купуваха, с цел да осветлят парите си, а от друга, от детайла на изчакване от всички участници накъде ще поеме пазара. “
Спекулативни цени на парцелите, само че и слаб интерес през първите 6 месеца на 2026 година чака Радослав Глухов от организация „ Парагон “ ЕООД, оперираща на пазара в Габрово и Велико Търново. Според него ще има интерес към миграция към Габрово заради инвестицията на общината във водозахранването на региони с трайно безводие.
„ Първите резултати от прекосяването от лев към евро чакам да бъдат краткотраен застой в търсенето и предлагането, заради неразбираемата обстановка с ценообразуването “, счита Страхил Герашки, брокер от „ СГ-ЕНЕРДЖИ “ ЕООД, работещ на територията на Плевенска област. Според него продавачите, които нямат неотложност от договорка, евентуално ще изчакат няколко месеца, с цел да се ориентират на какви цени да продават или ще завишат, с цел да тестват пазара за по-високите цени.
Купувачите, които също нямат неотложност, евентуално също ще изчакат, с цел да преценяват дали е подобаващ момента за покупка. На пазара ще останат тези, които се нуждаят от продажбата и респективно от покупката на парцел, те ще са тези, които ще се включат и ще го движат. „ Очакването ми е за повишение на цените и закъснение на темпа, до момента в който не се свикне със обстановката “, добавя брокерът.
Лихви, такси, банки – ще има ли промени
„ Търговията с недвижими парцели през годините е минала през офериране и разплащане в разнообразни валути - левове, марки, долари и по-късно в евро.
Ние сме един от дребното сектори, за които стрес и съществени провокации няма да има,
когато всички покупко-продажби се подписват в евро “, отбелязва Илиана Рашкова от София.
Тя не чака смяна и по кредитните политики на банките, като отбелязва, че все още заемите в евро са на промоционално ниски лихви и добавя: Тази наклонност в случай че се резервира, няма да има проблем за купувачите. Относно такси и други разноски по покупко-продажби не чакаме смяна, с изключение на да се пресмятат в евро по фиксинга на Българска народна банка, отбелязва брокерът.
Антоанета Ненова от Пловдив също не чака промени в нотариалните такси и такса регистриране на покупко-продажбите, които са нормативни актове. По отношение на локалния налог при прекачване на неподвижен парцел – думата имат общините, само че поради високия му размер 3% върху продажната цена не би следвало да има нарастване, добавя тя.
Според нея в огромната си част пазарът на недвижими парцели у нас е на положително равнище на подготовка за еврото. Много от детайлите са налице:
• закрепен курс
• растящо доверие
• авансово промотиране в евро
• адаптиране на институциите
Все отново прецизира, че възможното повишение на лихвите по заемите от страна на банките, както и потребността от солидна регулация и надзор върху пазара съставляват провокации, които следва да забележим по какъв начин ще бъдат позволени.
Представителите на брокерското съдружие са единомислещи, че браншът е квалифициран, макар че към момента ще има изостанал и неосъществен капитал в левове, което може да рефлектира на цените.
„ Не мисля, че е нужна подготовка. Повече от 25 години секторът работи с валутна съставляваща, а от 2003 година единствено в евро “, отбелязва Емил Кундев.
Пазарът във Варна също в огромна степен е приспособен към работата в евро – организации, строители и нотариуси към този момент оперират с тази валута. Предизвикателствата се свързват най-много с достъпността на жилищата по отношение на приходите, нуждата от по-строг надзор върху спекулативното ценообразуване и изясненост по банковите артикули след вероятно повишаване на лихвите.
Относно опцията за смяна в лихвените политики на банките упованията е в случай че се покачват, това да е последователно и да се приближат до равнищата в останалите страни членки на еврозоната, което ще ограничи опцията за търсене на лични жилища, само че ще даде подтик на пазара за наеми, изясняват брокерите.
Ключово преимущество е, че еврозоната ще ни обезпечи достъп и до външни финансови пазари, което ще усили достъпността до финансиране, само че няма упования това да се отрази в повишаване на цените.
Брокерите чакат последователно лихвите да се изравнят с останалите страни в еврозоната, чиито парични политики следват курса на ЕЦБ. Ще стартира цикъл на гладко повишаване лихвите за новоотпуснатите заеми, както и по съществуващите, което ще сложи акцент върху купувачи със постоянен личен капитал.
При по-осезаемо повишаване на лихвите най-уязвим ще бъде сегментът на младите фамилии, до момента в който наемният пазар ще резервира възходяща траектория.
Тенденции при покупко-продажбите „ на зелено “ и офис парцелите
Към момента
цените „ на зелено “ са доста близки до цените на приключени жилища, което е парадоксално
и от ден на ден клиенти се отхвърлят от покупка на зелено, изяснява Илиана Рашкова от София. Според нея, при офисите търсене и предложение има, само че там по-скоро е водещ пазара на наемите, а не толкоз на самостоятелни покупко-продажби.
Има огромни задгранични компании, които строят или изкупуват цели офис здания и индустриални здания за стопанисване и отдаване чартърен. В този бранш наемните цени са много високи и той е желан и сполучлив.
В Пловдив парцели в градеж главно се закупуват от така наречен „ играчи “ на имотния пазар, които след довеждане докрай на строителството и въвеждане на постройките в употреба осъществят облага от разликата сред по-ниската покупна цена и по-високата продажба на приключените обекти.
Търсенето на търговски обекти и офиси е съсредоточено в централната част на града и оживените квартални центрове. Предпочитат се обекти с дребна повърхност – до 100 кв.м. Все повече търговците залагат на онлайн търговията. Обекти индустриално строителство и най-много хранилища се търсят интензивно с оглед масовизирането на онлайн търговията, при която се икономисват разходи за работни заплати, наем на физически магазини и други разноски.
Очакванията на брокерите от Варна са покупко-продажбите „ на зелено “ да останат най-вече в портфейла на вложители, търсещи арбитраж сред стадия на строителство и приключен обект.
Крайният консуматор ще се насочва към по-напреднали стадии на градеж с по-нисък риск.
При офисите търсенето е лимитирано, само че съсредоточено в качествени централни обекти. Индустриалният сегмент и логистичните площи към пристанището и транспортните коридори имат капацитет за растеж, движен от електронната търговия и външните вложители.
В Бургас чакат опция да се появят опитни вложители в индустриалния бранш, което може да увеличи интереса към добре разположени огромни площи с добра връзка.
Експертите въпреки всичко предизвестяват купувачите „ на зелено “
да са деликатни при този вид покупко-продажби, да се доверяват на потвърдил се строител с опит,
история и капитал. Инвеститори, които купуват на зелено и продават след Акт 16 има и те носят риска, финансирайки стадиите на строителство. За офиси и индустриално обекти търсене има и ще продължава да има и след въвеждането на еврото, добавя Герашки.
Колко още ще нарастват парцелите
Последните статистически данни на Евростат за второто тримесечие на 2025 година слагат България на второ място по растеж на жилищните парцели в Европейски Съюз с 15,5% незабавно след Португалия, която е отпред със 17,1%.
Според представителите на Национално съдружие Брокери на парцели тази наклонност ще се резервира, само че освен – има доста висока възможност тя да се ускори.
Защото
с изключение на вложения от жители у нас, се търсят парцели и от българи, живеещи в чужбина, бизнес ползи имат и огромни и дребни компании
поради демократичното българско законодателство, счита Рашкова от София.
Ненова от Пловдив обаче прецизира, че растеж на цените има единствено в огромните градове: София, Пловдив, Варна, Бургас. Същото не може да се каже за останалата част на страната като се изключи Черноморието, известни туристически дестинации, както и селата в непосредствена непосредственост до тях, където се чака растеж на цените до постигане на пик.
От общото към частното
Светлана Дункова е притежател на организация Home Property, оперираща на пазара в София и има над 10-годишен опит в областта на недвижимите парцели.
Според нея в самото начало на участието ни в еврозоната ще има още леко повишение на цените, което ще бъде в рамките сред 5% до 10%. На този стадий не чака да има смяна в таксите по покупко-продажбите, а лихвените проценти евентуално ще се приспособяват към междинните за еврозоната, което може леко да усили разноските по заемите за нови купувачи.
Преките ѝ наблюдения демонстрират, че в последните месеци преди приемането на еврото, на пазара излизат участници със солидни спестявания, целящи да ги влагат в парцел. Затова се чака до края на годината да има още много покупко-продажби.
Вярвам, че с приемането на еврото ще забележим осезаема смяна в сегмента „ Жилищни парцели ”.
Някои притежатели може да изчакват – да не продават прекомерно рано, в случай че смятат, че ще могат да получат по-висока цена след въвеждането на еврото. Купувачите ще изберат по-добро качество, локация, улеснения, инфраструктура – не просто „ инвестиция “, а устойчиви жилища.
Нейната прогноза за обстановката на пазара на парцели след шест месеца в еврозоната е за сдържан, само че постоянен напредък на парцелите, по-ясна конструкция и засилено доверие на купувачите и вложителите.
Темпът на растеж ще се забави по отношение на рекордните равнища от последните години, само че пазарът ще остане динамичен, изключително в огромните градове, добавя Светлана Дункова.
Забавяне в първото полугодие на 2026 година и лек застой на покупко-продажбите чакат и брокерите от Националното съдружие. Първите месеци на 2026 година може да бъдат белязани от изчаквателни настройки, последвани от последователно възобновяване на размерите.
„ Лично за нас, който предвижда пазара на недвижими парцели, не е наясно с него. “, допълват брокерите.
Източник: profit.bg
КОМЕНТАРИ