Да си върнеш централата
" Еврохол " продаде постройката преди девет години за 27 млн. евро. Сега " Синтетика " я купува назад за най-много 23 млн. евро
© Цветелина Белутова Още по тематиката
Сделка в края на града
Софийският ритейл парк Jumbo Plaza има нов български притежател с проект за още наематели
23 авг 2018
Мениджъри пробват да слеят " Юнион Ивкони " и част от " Етап Адрес "
Страните по договорката са поискали позволение от Комисия за защита на конкуренцията. Основателят на " Ивкони " Ивайло Константинов е черноглед, че ще намерят пари
7 авг 2018
Forton: IT и аутсорсинг фирмите движат наемния пазар за офис площи
Няма растеж на наемите на бизнес парцели през второто тримесечие съгласно последния отчет на компанията
7 авг 2018
Старата постройка на КТБ е новият офис на Миролио
Италианският текстилец към този момент купи половината постройка на КТБ на " Цар Борис III ", до седмица ще придобие останалото от Булбанк
27 юли 2018
Най-имотният доктор
Собственикът на " Софиямед " Михаил Тиков купува за 40 млн. лева ИПК " Родина "
20 юли 2018
MBL: Инвестициите в офиси са на рекордно равнище от началото на 2018 година
Сделките с офис площи в столицата надвишават 260 млн. евро през първото полугодие
1 юли 2018 За типичния българин жилището е най-скъпото му и даже и при финансови компликации рядко ще стигне да го продаде. В бизнеса към постройките няма чак толкоз сантимент и те постоянно се употребяват за поръчителство, с цел да се получат нужни средства за настоящата активност и за погашение на заеми.
С настъпването на рецесията през 2009 година обществената група " Еврохолд " подписа една такава договорка, с която си обезпечи 27.3 млн. евро. Тя продаде централата си на гръцкия фонд за недвижими парцели Bluehouse, като редом взе чартърен голямата част от нея за 12 години.
Сега, съвсем 10 години по-късно и в друга фаза на икономическия цикъл, очевидно е време за малко или повече противоположната интервенция. Купувач не е самият холдинг, а свързаната компания " Синтетика ", която официално и за регулаторни цели се води самостоятелна група. Решението за покупката към този момент е взето на общо заседание на компанията, като за завършването само се чака позволение от Комисията за защита на конкуренцията, защото договорката е структурирана не като покупка на парцела, а на кипърското сдружение Bluehouse Accession Project V, което на собствен ред има 100% от притежателя на постройката - " Вапцаров бизнес център ".
Продължението на една остаряла договорка
Комплексът " Авто Юнион център " на бул. " Христофор Колумб " в зоната до летището е приключен в средата на 2008 година с основен реализатор по строителните действия " Главболгарстрой ". Сградата беше добита от " Еврохолд България " в края на 2009 година дружно с покупката на едноименния дистрибутор на коли от фонда Equest.
Общата повърхност на постройката е 28.2 хиляди кв.м. От тях над 10 хиляди кв.м са комерсиална и изложбена част, където се обитават шоурумове на марки коли, които се внасят от " Авто Юнион ", сдружение със същите шефове като на групата " Еврохолд България ". Бизнес центърът включва малко над 10 хиляди кв.м офис площи, а останалото са паркинг, сервизни пространства и заведения за хранене.
И макар че още тогава реалокира централа си там и постройката придобива името " Еврохолд бизнес център ", единствено година по-късно тя е продадена на Bluehouse в упомената sale and leaseback договорка.
Според протокол от общо заседание на акционерите на " Синтетика ", извършено в края на май тази година, цената, която ще платят за бизнес постройката, ще е сред 18 и 23 млн. евро. Покупката ще се финансира с 15-19 млн. евро банков заем, който би трябвало да е при до 5% годишна рента и за период 10-12 години.
" Сделката съставлява добра капиталова опция. Сградата е ситуирана в перспективен регион на столицата, който се развива добре инфраструктурно в последните години ", разяснява за " Капитал " Ива Гарванска-Софиянска, изпълнителен шеф на " Синтетика ".
Да се завърнеш, без да си си тръгвал
На фона на други покупко-продажби за офиси от началото на годината тази е дребна, само че забавна поради участниците в нея. След като " Блухаус " купува постройката през 2009 година от " Еврохолд ", който и до през днешния ден е главният наемател, в този момент я продава с най-малко 4 млн. евро по-евтино на " Синтетика ", която беше основана през 2010 година, обособявайки несвойствените действия на " Еврохолд ".
Тогава негов притежател става Ивайло Стоянов - управител в структурите на фирмите на самата " Еврохолд ". Самият холдинг продава на новосъздаденото сдружение няколко компании на обща стойност 23.5 млн. лева дружно с дълг за 14 млн. лева Оттогава макар множеството косвени връзки двете компании официално се водят несвързани лица (виж карето).
От " Синтетика " показват, че постройката е отдадена 100% с дълготрайни контракти за наем, които " подсигуряват добра възвращаемост за вложителя ". Средните наемни равнища в този регион за първокласни офиси са към 13 евро/кв.м, а за клас Б - към 9 евро/кв.м, съгласно последните данни на консултантската компания Colliers. Предвид връзката сред главната част от наемателите (дружества на " Еврохолд " ) и новия притежател на постройката евентуално някои от изискванията по контракта, в това число цената, ще бъдат предоговорени.
" Зависи от изискванията. Предстои да бъде дискутирано. Целим да запазим досегашните условия или да ги подобрим ", дадоха отговор от " Еврохолд " на въпросите на " Капитал " дали при промяната на собствеността имат намерение да продължат дълготрайните си взаимоотношения и дали имат намерение да търсят намаление на наема.
" Синтетика " е обвързвана и с ръководството на постройката още при настаняването на " Еврохолд " в нея. Дружеството " Грийнхаус пропъртис " подписва контракт с " Вапцаров бизнес център " още през септември 2009 година Справка в регистрите демонстрира, че компанията за пропърти мениджмънт е със същите шефове като на настоящия покупател на постройката - Ива Гарванска-Софиянска, Николай Дачев и Пламен Патев.
Дългогодишна връзка
" Синтетика " е основана през 2010 година, когато " Еврохолд " взема решение да се раздели с част от бизнеса си. Обяснението на притежателите е, че желаят групата да се концентрира в главните си действия - обезпечаване, лизинг и коли. В договорката за близо 40 млн. лева влизат няколко парцела и дълг за 14 млн. лева Освен това със средствата от продажбата " Еврохолд " покрива обвързване към Пиреос банк.
Основна активност на " Синтетика " в действителност става ръководство на купените парцели и сдруженията " Етропал ", " Пластхим-Т ", " Формопласт ", " Евротест надзор ", " Изток плаза " и " Еврохотелс ".
През 2011г. " Изток плаза " е добита от фамилията на доктор Михаил Тиков, притежателят на лечебни заведения " Софиямед ", който неотдавна купи ИПК " Родина ". През 2016 година е продаден делът в " Пластхим-Т ", а през 2017 година - " Еврохотелс ".
През септември 2014 година " Синтетика " закупи мажоритарен дял от 51% от капитала на автобусния транспортьор " Юнион Ивкони ", което все още генерира главната част от приходите в групата. Дружеството е притежател и на 9.8% от капитала на пенсионната компания " Бъдеще ", чиито фондове са огромни вложители в фирмите и от двете групи - на " Еврохолд " и на " Синтетика ".
Мажоритарен притежател на " Синтетика " е кипърското сдружение Kamalia Trading Limited. Въпреки че официално са обособени групи, финансовите сдружения под шапката на " Еврохолд " ( " Евроинс ", Euroins Romania, " Евро-финанс ", " ЕФ асет мениджмънт " и др.) са вложители в акции и облигации на " Синтетика " и в някои от сдруженията под шапката му. Към средата на 2018 година Euroins Romania е вторият максимален акционер с 13.5%
Към 30 юни 2018 година сдружението регистрира 1.4 млн. лева консолидирана загуба при 1.7 млн. лева облага за 2017 година Bluehouse в България - в интервал на продажби
Продавачът на бизнес центъра, гръцкият капиталов фонд Bluehouse Capital, участва в България от много години и опита да построи много разнообразно портфолио в страната ни. А главният фокус бяха комерсиалните парцели от big-box сегмента.
Фондът е основан през 2004 година, като скоро по-късно влиза на българския пазар с покупката на хотел Greenville и " Авто Юнион център " в София. След това купува и неизградения жилищен комплекс " Бояна парк ", който преди беше в портфейла на Equest, и една от първите здания в Бизнес парка в столичния квартал " Младост ".
През 2010 гръцкият фонд купува още три парцела за общо близо 25 млн. евро - два хипермаркета " Практикер " в София и Варна и един магазин " Пикадили " също във Варна. Направи и опит за пазаруване на постройката на " Орифлейм " на " Цариградско шосе ", само че договорката пропадна. През 2011 година не се случи и договорката за търговски парк в Стара Загора. През 2012 година вложителят уголемява портфолиото си с магазин от веригата Baumax в Плевен.
Две години по-късно фондът стартира да излиза от вложенията си: продава постройката в Бизнес парка на " Фонд за недвижими парцели България " за 4.7 млн. евро без Данък добавена стойност. През 2015 година продава постройката на " Практикер " в София на притежателя на търговката верига. Двата търговски обекта във Варна към момента са благосъстоятелност на фонда, само че с разнообразни наематели - JYSK и Decathlon. В началото на лятото предходната година гръцкият притежател на " София хотел Балкан " купува хотела на Bluhouse (Greenville, който в това време е преименуван на Park Inn by Radisson), намиращ се до бул. " Никола Вапцаров " в столичния квартал " Лозенец ".
© Цветелина Белутова Още по тематиката
Сделка в края на града
Софийският ритейл парк Jumbo Plaza има нов български притежател с проект за още наематели
23 авг 2018
Мениджъри пробват да слеят " Юнион Ивкони " и част от " Етап Адрес "
Страните по договорката са поискали позволение от Комисия за защита на конкуренцията. Основателят на " Ивкони " Ивайло Константинов е черноглед, че ще намерят пари
7 авг 2018
Forton: IT и аутсорсинг фирмите движат наемния пазар за офис площи
Няма растеж на наемите на бизнес парцели през второто тримесечие съгласно последния отчет на компанията
7 авг 2018
Старата постройка на КТБ е новият офис на Миролио
Италианският текстилец към този момент купи половината постройка на КТБ на " Цар Борис III ", до седмица ще придобие останалото от Булбанк
27 юли 2018
Най-имотният доктор
Собственикът на " Софиямед " Михаил Тиков купува за 40 млн. лева ИПК " Родина "
20 юли 2018
MBL: Инвестициите в офиси са на рекордно равнище от началото на 2018 година
Сделките с офис площи в столицата надвишават 260 млн. евро през първото полугодие
1 юли 2018 За типичния българин жилището е най-скъпото му и даже и при финансови компликации рядко ще стигне да го продаде. В бизнеса към постройките няма чак толкоз сантимент и те постоянно се употребяват за поръчителство, с цел да се получат нужни средства за настоящата активност и за погашение на заеми.
С настъпването на рецесията през 2009 година обществената група " Еврохолд " подписа една такава договорка, с която си обезпечи 27.3 млн. евро. Тя продаде централата си на гръцкия фонд за недвижими парцели Bluehouse, като редом взе чартърен голямата част от нея за 12 години.
Сега, съвсем 10 години по-късно и в друга фаза на икономическия цикъл, очевидно е време за малко или повече противоположната интервенция. Купувач не е самият холдинг, а свързаната компания " Синтетика ", която официално и за регулаторни цели се води самостоятелна група. Решението за покупката към този момент е взето на общо заседание на компанията, като за завършването само се чака позволение от Комисията за защита на конкуренцията, защото договорката е структурирана не като покупка на парцела, а на кипърското сдружение Bluehouse Accession Project V, което на собствен ред има 100% от притежателя на постройката - " Вапцаров бизнес център ".
Продължението на една остаряла договорка
Комплексът " Авто Юнион център " на бул. " Христофор Колумб " в зоната до летището е приключен в средата на 2008 година с основен реализатор по строителните действия " Главболгарстрой ". Сградата беше добита от " Еврохолд България " в края на 2009 година дружно с покупката на едноименния дистрибутор на коли от фонда Equest.
Общата повърхност на постройката е 28.2 хиляди кв.м. От тях над 10 хиляди кв.м са комерсиална и изложбена част, където се обитават шоурумове на марки коли, които се внасят от " Авто Юнион ", сдружение със същите шефове като на групата " Еврохолд България ". Бизнес центърът включва малко над 10 хиляди кв.м офис площи, а останалото са паркинг, сервизни пространства и заведения за хранене.
И макар че още тогава реалокира централа си там и постройката придобива името " Еврохолд бизнес център ", единствено година по-късно тя е продадена на Bluehouse в упомената sale and leaseback договорка.
Според протокол от общо заседание на акционерите на " Синтетика ", извършено в края на май тази година, цената, която ще платят за бизнес постройката, ще е сред 18 и 23 млн. евро. Покупката ще се финансира с 15-19 млн. евро банков заем, който би трябвало да е при до 5% годишна рента и за период 10-12 години.
" Сделката съставлява добра капиталова опция. Сградата е ситуирана в перспективен регион на столицата, който се развива добре инфраструктурно в последните години ", разяснява за " Капитал " Ива Гарванска-Софиянска, изпълнителен шеф на " Синтетика ".
Да се завърнеш, без да си си тръгвал
На фона на други покупко-продажби за офиси от началото на годината тази е дребна, само че забавна поради участниците в нея. След като " Блухаус " купува постройката през 2009 година от " Еврохолд ", който и до през днешния ден е главният наемател, в този момент я продава с най-малко 4 млн. евро по-евтино на " Синтетика ", която беше основана през 2010 година, обособявайки несвойствените действия на " Еврохолд ".
Тогава негов притежател става Ивайло Стоянов - управител в структурите на фирмите на самата " Еврохолд ". Самият холдинг продава на новосъздаденото сдружение няколко компании на обща стойност 23.5 млн. лева дружно с дълг за 14 млн. лева Оттогава макар множеството косвени връзки двете компании официално се водят несвързани лица (виж карето).
От " Синтетика " показват, че постройката е отдадена 100% с дълготрайни контракти за наем, които " подсигуряват добра възвращаемост за вложителя ". Средните наемни равнища в този регион за първокласни офиси са към 13 евро/кв.м, а за клас Б - към 9 евро/кв.м, съгласно последните данни на консултантската компания Colliers. Предвид връзката сред главната част от наемателите (дружества на " Еврохолд " ) и новия притежател на постройката евентуално някои от изискванията по контракта, в това число цената, ще бъдат предоговорени.
" Зависи от изискванията. Предстои да бъде дискутирано. Целим да запазим досегашните условия или да ги подобрим ", дадоха отговор от " Еврохолд " на въпросите на " Капитал " дали при промяната на собствеността имат намерение да продължат дълготрайните си взаимоотношения и дали имат намерение да търсят намаление на наема.
" Синтетика " е обвързвана и с ръководството на постройката още при настаняването на " Еврохолд " в нея. Дружеството " Грийнхаус пропъртис " подписва контракт с " Вапцаров бизнес център " още през септември 2009 година Справка в регистрите демонстрира, че компанията за пропърти мениджмънт е със същите шефове като на настоящия покупател на постройката - Ива Гарванска-Софиянска, Николай Дачев и Пламен Патев.
Дългогодишна връзка
" Синтетика " е основана през 2010 година, когато " Еврохолд " взема решение да се раздели с част от бизнеса си. Обяснението на притежателите е, че желаят групата да се концентрира в главните си действия - обезпечаване, лизинг и коли. В договорката за близо 40 млн. лева влизат няколко парцела и дълг за 14 млн. лева Освен това със средствата от продажбата " Еврохолд " покрива обвързване към Пиреос банк.
Основна активност на " Синтетика " в действителност става ръководство на купените парцели и сдруженията " Етропал ", " Пластхим-Т ", " Формопласт ", " Евротест надзор ", " Изток плаза " и " Еврохотелс ".
През 2011г. " Изток плаза " е добита от фамилията на доктор Михаил Тиков, притежателят на лечебни заведения " Софиямед ", който неотдавна купи ИПК " Родина ". През 2016 година е продаден делът в " Пластхим-Т ", а през 2017 година - " Еврохотелс ".
През септември 2014 година " Синтетика " закупи мажоритарен дял от 51% от капитала на автобусния транспортьор " Юнион Ивкони ", което все още генерира главната част от приходите в групата. Дружеството е притежател и на 9.8% от капитала на пенсионната компания " Бъдеще ", чиито фондове са огромни вложители в фирмите и от двете групи - на " Еврохолд " и на " Синтетика ".
Мажоритарен притежател на " Синтетика " е кипърското сдружение Kamalia Trading Limited. Въпреки че официално са обособени групи, финансовите сдружения под шапката на " Еврохолд " ( " Евроинс ", Euroins Romania, " Евро-финанс ", " ЕФ асет мениджмънт " и др.) са вложители в акции и облигации на " Синтетика " и в някои от сдруженията под шапката му. Към средата на 2018 година Euroins Romania е вторият максимален акционер с 13.5%
Към 30 юни 2018 година сдружението регистрира 1.4 млн. лева консолидирана загуба при 1.7 млн. лева облага за 2017 година Bluehouse в България - в интервал на продажби
Продавачът на бизнес центъра, гръцкият капиталов фонд Bluehouse Capital, участва в България от много години и опита да построи много разнообразно портфолио в страната ни. А главният фокус бяха комерсиалните парцели от big-box сегмента.
Фондът е основан през 2004 година, като скоро по-късно влиза на българския пазар с покупката на хотел Greenville и " Авто Юнион център " в София. След това купува и неизградения жилищен комплекс " Бояна парк ", който преди беше в портфейла на Equest, и една от първите здания в Бизнес парка в столичния квартал " Младост ".
През 2010 гръцкият фонд купува още три парцела за общо близо 25 млн. евро - два хипермаркета " Практикер " в София и Варна и един магазин " Пикадили " също във Варна. Направи и опит за пазаруване на постройката на " Орифлейм " на " Цариградско шосе ", само че договорката пропадна. През 2011 година не се случи и договорката за търговски парк в Стара Загора. През 2012 година вложителят уголемява портфолиото си с магазин от веригата Baumax в Плевен.
Две години по-късно фондът стартира да излиза от вложенията си: продава постройката в Бизнес парка на " Фонд за недвижими парцели България " за 4.7 млн. евро без Данък добавена стойност. През 2015 година продава постройката на " Практикер " в София на притежателя на търговката верига. Двата търговски обекта във Варна към момента са благосъстоятелност на фонда, само че с разнообразни наематели - JYSK и Decathlon. В началото на лятото предходната година гръцкият притежател на " София хотел Балкан " купува хотела на Bluhouse (Greenville, който в това време е преименуван на Park Inn by Radisson), намиращ се до бул. " Никола Вапцаров " в столичния квартал " Лозенец ".
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ