Бонуси за наематели дават собственици на имоти
Възстановяването през последно време на наемите на офиси в Съединени американски щати се дължи значително на нещо, което притежателите не обичат да разискват – „ подсладители “, парични дарове и други тласъци, които се постанова да дават на наемателите, написа Wall Street Journal.
Подобни придобивки съществуват от дълго време на пазарите на офиси, търговски площи и жилища, изключително в градове като Ню Йорк и Сан Франциско. Но в никакъв случай не са били толкоз огромни или нормални, колкото са на градските офис пазари тези дни, оповестяват брокери на недвижими парцели.
Собствениците глезят наемателите с десетки милиони $ и месеци без наем. Те поемат разноските за преместване и измененията по техни условия. В подмяна на щедростта си притежателите на здания могат да желаят по-високи наеми, които възлизат на доста по-малко, в сравнение с допуска номиналната им стойност, когато всички отстъпки се вземат поради.
Това е изключително мощно изразено в новите трофейни здания в Манхатън. Средното заплащане в брой на наемателите с най-скъпите наемни контракти в квартала е повишено над два пъти през последните пет години – от 818 $ през 2016 година на 1657 през 2021 година, сочат данни на консултантската компания CBRE.
В резултат на това събраните пари от притежателите на парцели от тези наемни контракти са намалели със 7,7%. Но наемите на първокласни офиси в Манхатън публично са нарастнали с 1,6%, открила CBRE.
За доста притежатели на офиси пандемията е смъртна опасност, която изисква постигането на всевъзможни покупко-продажби, с цел да оцелеят на фона на свободните площи, достигащи невиждани от десетилетия равнища. Даването на пари за увеличение на наемите оказва помощ за задържане на високата цена на постройката макар разпространяването на работата от разстояние, което значи, че притежателите на парцели могат да чакат да извлекат облага, когато продадат постройка или изтеглят ипотечен заем. Причината е, че банките и вложителите пресмятат стойностите на парцелите частично въз основа на наемите на постройките. Високите наеми основават доверие и на по-широкия заможен пазар, като поддържат цената на акциите на обществено търгувани компании и притеглят вложители.
istock
„ На външен тип наемите не са се трансформирали от началото на пандемията, само че не е тъкмо по този начин “, разяснява Джефри Пек, вицепрезидент на консултантската компания Savills. „ Истината е, че в този момент притежателите получават с 20% по-малко от това, което са получавали преди пандемията “, добавя той.
Събитията през последно време форсират тази наклонност. Проблемите с веригите за доставка тласкат нагоре строителните разноски, поради което наемателите се нуждаят от повече пари, с цел да построяват офиси. Хибридната и отдалечената работа понижават търсенето на офис площи. За да не разрешат намаление на наемите, притежателите са принудени да пишат по-големи чекове за осъществената строителна активност и се съгласяват на по-дълги интервали без наем, споделят брокери. В реалност те заплащат на наемателите, с цел да запазят висока цената на постройката си.
Нюйоркчани се местят в мазетата
Когато Фейсбук, наричана в този момент Meta Platforms, подписа контракт за наем на близо 68 хиляди кв. м в Манхатън през лятото на 2020 година при годишен наем от над 1076 $ на кв. м, притежателите оповестиха, че договорката е знак за устойчивостта на офис пазара в Ню Йорк на фона на пандемията.
Но притежателят Vornado Realty Trust си обезпечи тези условия, откакто се съгласи да даде на Фейсбук близо 150 млн. $, с цел да заплати за строителството на новите си офиси, или към 2152 $ на кв. м, оповестяват осведомени източници. Брокери споделят, че това е едно от най-високите заплащания на наемател в историята.
Roku се контракти на 30 декември да наеме близо 22 300 кв. м офис площи покрай Таймс скуеър за над 968 $ на квадратен метър. Производителят на устройства за стрийминг получи над 30 млн. $ за строителната активност и интервал без наем от 18 до 24 месеца, оповестяват осведомени със съглашението източници.
istock
Бонусите за наемателите не са загадка. Парите нормално покриват първичните строителни действия по техните офиси, споделя Майкъл Силвър, президент на компанията за услуги на работното място Vestian. Институционални вложители и банки нормално са наясно с тези тласъци, когато купуват или вземат заем, гарантиран със здания. Пазарни данни, оповестени от компании за посреднически услуги, постоянно включват така наречен чист ефикасен наем, който взема поради тези заплащания.
Но някои вложители може да се повлияят от розовите заглавия и статистики, когато купуват акции в тръстове за вложения в недвижими парцели или влагат в ипотечни облигации, обезпечени с офис здания, споделят ръководители в имотната промишленост.
Стимулите за наемане на офиси бяха надалеч по-малки. Това се промени, когато компании за частни финансови вложения станаха преобладаващи на пазара на бизнес парцели след финансовата рецесия през 2008 година, разяснява Мери Ан Тиге, основен изпълнителен шеф на CBRE за Ню Йорк.
За разлика от доста други притежатели, които държат здания за дълъг период, фирмите за частни финансови вложения постоянно имат здания единствено за няколко години преди да ги продадат за добиване на облага. Тя частично зависи от наемите в постройката – колкото по-голям годишен наем заплащат наемателите, толкоз по-скъпо ще бъде продадена тя. За да покачат допустимо най-бързо наемите, а по този метод и стойностите на постройките, фирмите за частни финансови вложения започнаха да оферират повече тласъци на наемателите.
istock
Брадли Тисдал, основен изпълнителен шеф на компанията Tenant Risk Assessment, която следи компании за кредитен риск, споделя, че множеството му клиенти измежду притежателите на здания оферират евтини заеми на наемателите в подмяна на по-висок наем. Наемателите нормално нямат доста ограничавания къде могат да вложат парите. „ Много от притежателите, с които работим, не престават да се стремят към тези по-високи наеми “, отбелязва той.
Подобни придобивки съществуват от дълго време на пазарите на офиси, търговски площи и жилища, изключително в градове като Ню Йорк и Сан Франциско. Но в никакъв случай не са били толкоз огромни или нормални, колкото са на градските офис пазари тези дни, оповестяват брокери на недвижими парцели.
Собствениците глезят наемателите с десетки милиони $ и месеци без наем. Те поемат разноските за преместване и измененията по техни условия. В подмяна на щедростта си притежателите на здания могат да желаят по-високи наеми, които възлизат на доста по-малко, в сравнение с допуска номиналната им стойност, когато всички отстъпки се вземат поради.
Това е изключително мощно изразено в новите трофейни здания в Манхатън. Средното заплащане в брой на наемателите с най-скъпите наемни контракти в квартала е повишено над два пъти през последните пет години – от 818 $ през 2016 година на 1657 през 2021 година, сочат данни на консултантската компания CBRE.
В резултат на това събраните пари от притежателите на парцели от тези наемни контракти са намалели със 7,7%. Но наемите на първокласни офиси в Манхатън публично са нарастнали с 1,6%, открила CBRE.
За доста притежатели на офиси пандемията е смъртна опасност, която изисква постигането на всевъзможни покупко-продажби, с цел да оцелеят на фона на свободните площи, достигащи невиждани от десетилетия равнища. Даването на пари за увеличение на наемите оказва помощ за задържане на високата цена на постройката макар разпространяването на работата от разстояние, което значи, че притежателите на парцели могат да чакат да извлекат облага, когато продадат постройка или изтеглят ипотечен заем. Причината е, че банките и вложителите пресмятат стойностите на парцелите частично въз основа на наемите на постройките. Високите наеми основават доверие и на по-широкия заможен пазар, като поддържат цената на акциите на обществено търгувани компании и притеглят вложители.
istock „ На външен тип наемите не са се трансформирали от началото на пандемията, само че не е тъкмо по този начин “, разяснява Джефри Пек, вицепрезидент на консултантската компания Savills. „ Истината е, че в този момент притежателите получават с 20% по-малко от това, което са получавали преди пандемията “, добавя той.
Събитията през последно време форсират тази наклонност. Проблемите с веригите за доставка тласкат нагоре строителните разноски, поради което наемателите се нуждаят от повече пари, с цел да построяват офиси. Хибридната и отдалечената работа понижават търсенето на офис площи. За да не разрешат намаление на наемите, притежателите са принудени да пишат по-големи чекове за осъществената строителна активност и се съгласяват на по-дълги интервали без наем, споделят брокери. В реалност те заплащат на наемателите, с цел да запазят висока цената на постройката си.
Нюйоркчани се местят в мазетата
Когато Фейсбук, наричана в този момент Meta Platforms, подписа контракт за наем на близо 68 хиляди кв. м в Манхатън през лятото на 2020 година при годишен наем от над 1076 $ на кв. м, притежателите оповестиха, че договорката е знак за устойчивостта на офис пазара в Ню Йорк на фона на пандемията.
Но притежателят Vornado Realty Trust си обезпечи тези условия, откакто се съгласи да даде на Фейсбук близо 150 млн. $, с цел да заплати за строителството на новите си офиси, или към 2152 $ на кв. м, оповестяват осведомени източници. Брокери споделят, че това е едно от най-високите заплащания на наемател в историята.
Roku се контракти на 30 декември да наеме близо 22 300 кв. м офис площи покрай Таймс скуеър за над 968 $ на квадратен метър. Производителят на устройства за стрийминг получи над 30 млн. $ за строителната активност и интервал без наем от 18 до 24 месеца, оповестяват осведомени със съглашението източници.
istock Бонусите за наемателите не са загадка. Парите нормално покриват първичните строителни действия по техните офиси, споделя Майкъл Силвър, президент на компанията за услуги на работното място Vestian. Институционални вложители и банки нормално са наясно с тези тласъци, когато купуват или вземат заем, гарантиран със здания. Пазарни данни, оповестени от компании за посреднически услуги, постоянно включват така наречен чист ефикасен наем, който взема поради тези заплащания.
Но някои вложители може да се повлияят от розовите заглавия и статистики, когато купуват акции в тръстове за вложения в недвижими парцели или влагат в ипотечни облигации, обезпечени с офис здания, споделят ръководители в имотната промишленост.
Стимулите за наемане на офиси бяха надалеч по-малки. Това се промени, когато компании за частни финансови вложения станаха преобладаващи на пазара на бизнес парцели след финансовата рецесия през 2008 година, разяснява Мери Ан Тиге, основен изпълнителен шеф на CBRE за Ню Йорк.
За разлика от доста други притежатели, които държат здания за дълъг период, фирмите за частни финансови вложения постоянно имат здания единствено за няколко години преди да ги продадат за добиване на облага. Тя частично зависи от наемите в постройката – колкото по-голям годишен наем заплащат наемателите, толкоз по-скъпо ще бъде продадена тя. За да покачат допустимо най-бързо наемите, а по този метод и стойностите на постройките, фирмите за частни финансови вложения започнаха да оферират повече тласъци на наемателите.
istock Брадли Тисдал, основен изпълнителен шеф на компанията Tenant Risk Assessment, която следи компании за кредитен риск, споделя, че множеството му клиенти измежду притежателите на здания оферират евтини заеми на наемателите в подмяна на по-висок наем. Наемателите нормално нямат доста ограничавания къде могат да вложат парите. „ Много от притежателите, с които работим, не престават да се стремят към тези по-високи наеми “, отбелязва той.
Източник: pariteni.bg
КОМЕНТАРИ