![[Shutterstock] Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване От 1940](https://www.capital.bg/shimg/zx620y323c_4064033.jpg)
Как жилищата се превърнаха в най-големия клас активи в света
[Shutterstock]
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
От 1940 до 2000 година ипотечният заем като дял от Брутният вътрешен продукт в развитите страни се е удвоил. През 1762 година Бенджамин Франклин се връща от Англия във Филаделфия, откакто прекарва няколко години на Острова. При завръщането си той отбелязва учудено: " Жизненият стандарт се е повишил доста, до момента в който ме е нямало ", написа на другар. Особено поскъпнали са парцелите по негово мнение. " Наемите на остарели къщи и цената на земите... са се утроили в последните шест години ", оплаква се той.
Огромна промяна
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики Ако Бенджамин Франклин беше жив през днешния ден, би останал покъртен. През последните 70 години жилищният пазар претърпя забележителна промяна. До средата на XX век цените на парцелите в целия свят остават относително постоянни (виж графиката). От тогава насам обаче те се усилват както по отношение на цените на други артикули и услуги, по този начин и по отношение на заплатите. Наемите също се покачват. Центърът за жилищни проучвания към Харвардския университет откри, че междинният наем в Съединени американски щати е повишен с 61% от 1960 до 2016 година, до момента в който междинният приход на наемателя е повишен с едвам 5%. Докато през XVIII век главният вид активи са земеделските и фермерските парцели, през XIX век фабриките, по времето на индустриалната гражданска война, заемат главното място в стопанската система, то от XX век насам най-големият клас активи в света са жилищата (виж графиката).
В първите дни на капитализма има известна волатилност в цената на жилищните парцели: Амстердам през XVII век претърпява няколко балона, както и Съединени американски щати през XIX век. Три съществени фактора обаче изясняват стабилността на цените в предишното. Първо, едва развитите ипотечните практики и пазари. Второ, подобренията в инфраструктурата и превоза разрешиха на хората да живеят по-далеч от работното си място, увеличавайки количеството на стопански потребна земя. И трето, неналичието на строителни регулации, което означавало, че строителите могли да строят, когато пожелаят и както решат. " През по-голямата част от историята на Съединени американски щати ", съгласно Едуард Глейзър от Харвард и Джоузеф Гюрко от Университета на Пенсилвания. " Икономическите растежи на локално равнище са тясно свързани с локалните взривове в строителството. "
След Втората международна война обаче жилищните пазари претърпяват гражданска война. Правителствата на развитите стопански системи осъзнават, че е нужно да създадат повече, с цел да се погрижат за своите жители - както от признателност за жертвите по време на войната, по този начин и с цел да отхвърлен комунистическата идеологическа опасност.
За тази цел държавните управления си сложиха за цел собствеността върху домовете да се усили. Държава с поданици, които имат домовете си, се счита, че е финансово постоянна. Хората биха могли да употребяват капитала от къщата си, когато стигнат до пенсиониране или в случай че се окажат във финансово усложнение. Проучване на Себастиан Кол от института за проучване на обществата " Макс Планк " демонстрира, че през 40-те и 50-те години на предишния век голям брой западни политически партии одобряват собствеността върху жилището като главен политически приоритет. С течение на времето концепцията, че е по-добре да притежаваш къщата или парцела си, в сравнение с да живееш чартърен, става все по постоянно срещана.
Насърчаване да притежаваш благосъстоятелност
Политиките за поощряване на притежанието на личен парцел се популяризират световно. В Съединени американски щати администрацията на ветераните стартира в средата на 40-те години да предлага ипотеки без потребността от първична вноска. Канада също основава Централната ипотечна и жилищна институция за подпомагането на ветерани от войната. През 1950 година японското държавно управление основава държавната институция за жилищно кредитиране за даване на ипотеки с ниска рента и закрепена ставка. Промените в интернационалните финансови регулации също насърчиха банките да издават повече ипотеки.
След изследване Оскар Джорда, Алън Тейлър и Мориц Шулирик разказват втората половина на XX век като " великото ипотекиране ". От 1940 до 2000 година ипотечният заем като дял от Брутният вътрешен продукт в развитите страни се е удвоил. Благодарение на това повече хора съумяха да се снабдят със личен дом. Американският показател за притежателите на жилища набъбна от към 45% до 70%; във Англия от 30% до 70%.
В предишното повишаването на търсенето на парцели не се е изразявало в наложително по-високи цени на жилищата. Какво се промени през втората половина на XX век? Един от факторите е скоростта на превоза и придвижването, която продължи да се усъвършенства, само че с по-малки темпове: влаковете, колите и самолетите станаха малко по-бързи. Така че вместо да се придвижват от по-далеч и по-далеч, с цел да намерят уместно жилище, от ден на ден хора би трябвало да търсят такова някъде, където да живеят по-близо до работата си. С това цената на земята се усили, както и цената на домовете.
Цената на консервацията
През 50-те и 60-те години страните построяват огромни имоти с публични жилища, частично с цел да възстановят градовете си след разрушенията от Втората международна война. Но в това време доста от тях стегнаха регулацията на земята и строителството, последователно ограничавайки частните строители. През 40-те и 50-те години да вземем за пример Англия одобри законодателство за попречване на разгръщане в градовете, в което се планува " зелени пояси " - региони към градовете, където позволение за градеж се получава мъчно. По същото време огромни градове и в други страни, измежду които Сидни в Австралия и Крайстчърч в Нова Зеландия, изследваха сходни тактики. От 60-те години на предишния век американските строители също започнаха да изпитват съществени усложнения с приемането на позволение за създаване на нови жилища.
Според изчисленията на The Economist строителството на жилища в развитите страни е на половина от това през 60-те години на предишния век (виж диаграмата). Строителството в региони с нараснало търсене става все по мъчно. Само през 1960 година в Манхатън са издадени 13 хиляди разрешителни за построяването на жилища, до момента в който за 90-те години като цяло разрешителните са едвам 21 хиляди Нут Ар Ааствейт, Бруно Албукерке и Андре Анундсен откриха в изследване неотдавна, че " еластичността на предлагането на жилища " на имотния пазар - степента, в която строителството се оправя със повишеното търсене, е намаляла от финансовата рецесия насам.
Защо развитите стопански системи се обърнаха против новото строителство? Следвоенното повишаване в притежанието на жилища може да има нещо общо с това. През 2001 година Уилям Фишел от колежа в Дартмут предложи своята " догадка за домашно държание ". Според него притежателите на парцели имат тласък да се съпротивляват на развиването в локалния си регион, защото това оказва помощ да се резервира цената на тяхното имущество. При нарастване в притежанието на парцели затова може да се чака спад в жилищното строителство.
Изследванията поддържат тази догадка. Проучване на референдум от 1988 година в Сан Диего открива, че регионите, в които парцелите се имат от живеещите в тях, гласоподават консервативно в интерес на ограничавания растежа на града. Друго изследване пък установи, че елементи от Ню Йорк, където хората имат жилището си, са по-склонни да ползват ограничения, които затрудняват развиването и строителството в региона. Няма подозрение, че развитите стопански системи са по-неприветливи за строителството, в сравнение с преди. Но доколко регулацията в бранша е виновна за високите цени на парцелите през днешния ден?
2020, The Economist Newspaper Limited. All rights reserved
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
От 1940 до 2000 година ипотечният заем като дял от Брутният вътрешен продукт в развитите страни се е удвоил. През 1762 година Бенджамин Франклин се връща от Англия във Филаделфия, откакто прекарва няколко години на Острова. При завръщането си той отбелязва учудено: " Жизненият стандарт се е повишил доста, до момента в който ме е нямало ", написа на другар. Особено поскъпнали са парцелите по негово мнение. " Наемите на остарели къщи и цената на земите... са се утроили в последните шест години ", оплаква се той.
Огромна промяна
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики Ако Бенджамин Франклин беше жив през днешния ден, би останал покъртен. През последните 70 години жилищният пазар претърпя забележителна промяна. До средата на XX век цените на парцелите в целия свят остават относително постоянни (виж графиката). От тогава насам обаче те се усилват както по отношение на цените на други артикули и услуги, по този начин и по отношение на заплатите. Наемите също се покачват. Центърът за жилищни проучвания към Харвардския университет откри, че междинният наем в Съединени американски щати е повишен с 61% от 1960 до 2016 година, до момента в който междинният приход на наемателя е повишен с едвам 5%. Докато през XVIII век главният вид активи са земеделските и фермерските парцели, през XIX век фабриките, по времето на индустриалната гражданска война, заемат главното място в стопанската система, то от XX век насам най-големият клас активи в света са жилищата (виж графиката).
В първите дни на капитализма има известна волатилност в цената на жилищните парцели: Амстердам през XVII век претърпява няколко балона, както и Съединени американски щати през XIX век. Три съществени фактора обаче изясняват стабилността на цените в предишното. Първо, едва развитите ипотечните практики и пазари. Второ, подобренията в инфраструктурата и превоза разрешиха на хората да живеят по-далеч от работното си място, увеличавайки количеството на стопански потребна земя. И трето, неналичието на строителни регулации, което означавало, че строителите могли да строят, когато пожелаят и както решат. " През по-голямата част от историята на Съединени американски щати ", съгласно Едуард Глейзър от Харвард и Джоузеф Гюрко от Университета на Пенсилвания. " Икономическите растежи на локално равнище са тясно свързани с локалните взривове в строителството. "
След Втората международна война обаче жилищните пазари претърпяват гражданска война. Правителствата на развитите стопански системи осъзнават, че е нужно да създадат повече, с цел да се погрижат за своите жители - както от признателност за жертвите по време на войната, по този начин и с цел да отхвърлен комунистическата идеологическа опасност.
За тази цел държавните управления си сложиха за цел собствеността върху домовете да се усили. Държава с поданици, които имат домовете си, се счита, че е финансово постоянна. Хората биха могли да употребяват капитала от къщата си, когато стигнат до пенсиониране или в случай че се окажат във финансово усложнение. Проучване на Себастиан Кол от института за проучване на обществата " Макс Планк " демонстрира, че през 40-те и 50-те години на предишния век голям брой западни политически партии одобряват собствеността върху жилището като главен политически приоритет. С течение на времето концепцията, че е по-добре да притежаваш къщата или парцела си, в сравнение с да живееш чартърен, става все по постоянно срещана.
Насърчаване да притежаваш благосъстоятелност
Политиките за поощряване на притежанието на личен парцел се популяризират световно. В Съединени американски щати администрацията на ветераните стартира в средата на 40-те години да предлага ипотеки без потребността от първична вноска. Канада също основава Централната ипотечна и жилищна институция за подпомагането на ветерани от войната. През 1950 година японското държавно управление основава държавната институция за жилищно кредитиране за даване на ипотеки с ниска рента и закрепена ставка. Промените в интернационалните финансови регулации също насърчиха банките да издават повече ипотеки.
След изследване Оскар Джорда, Алън Тейлър и Мориц Шулирик разказват втората половина на XX век като " великото ипотекиране ". От 1940 до 2000 година ипотечният заем като дял от Брутният вътрешен продукт в развитите страни се е удвоил. Благодарение на това повече хора съумяха да се снабдят със личен дом. Американският показател за притежателите на жилища набъбна от към 45% до 70%; във Англия от 30% до 70%.
В предишното повишаването на търсенето на парцели не се е изразявало в наложително по-високи цени на жилищата. Какво се промени през втората половина на XX век? Един от факторите е скоростта на превоза и придвижването, която продължи да се усъвършенства, само че с по-малки темпове: влаковете, колите и самолетите станаха малко по-бързи. Така че вместо да се придвижват от по-далеч и по-далеч, с цел да намерят уместно жилище, от ден на ден хора би трябвало да търсят такова някъде, където да живеят по-близо до работата си. С това цената на земята се усили, както и цената на домовете.
Цената на консервацията
През 50-те и 60-те години страните построяват огромни имоти с публични жилища, частично с цел да възстановят градовете си след разрушенията от Втората международна война. Но в това време доста от тях стегнаха регулацията на земята и строителството, последователно ограничавайки частните строители. През 40-те и 50-те години да вземем за пример Англия одобри законодателство за попречване на разгръщане в градовете, в което се планува " зелени пояси " - региони към градовете, където позволение за градеж се получава мъчно. По същото време огромни градове и в други страни, измежду които Сидни в Австралия и Крайстчърч в Нова Зеландия, изследваха сходни тактики. От 60-те години на предишния век американските строители също започнаха да изпитват съществени усложнения с приемането на позволение за създаване на нови жилища.
Според изчисленията на The Economist строителството на жилища в развитите страни е на половина от това през 60-те години на предишния век (виж диаграмата). Строителството в региони с нараснало търсене става все по мъчно. Само през 1960 година в Манхатън са издадени 13 хиляди разрешителни за построяването на жилища, до момента в който за 90-те години като цяло разрешителните са едвам 21 хиляди Нут Ар Ааствейт, Бруно Албукерке и Андре Анундсен откриха в изследване неотдавна, че " еластичността на предлагането на жилища " на имотния пазар - степента, в която строителството се оправя със повишеното търсене, е намаляла от финансовата рецесия насам.
Защо развитите стопански системи се обърнаха против новото строителство? Следвоенното повишаване в притежанието на жилища може да има нещо общо с това. През 2001 година Уилям Фишел от колежа в Дартмут предложи своята " догадка за домашно държание ". Според него притежателите на парцели имат тласък да се съпротивляват на развиването в локалния си регион, защото това оказва помощ да се резервира цената на тяхното имущество. При нарастване в притежанието на парцели затова може да се чака спад в жилищното строителство.
Изследванията поддържат тази догадка. Проучване на референдум от 1988 година в Сан Диего открива, че регионите, в които парцелите се имат от живеещите в тях, гласоподават консервативно в интерес на ограничавания растежа на града. Друго изследване пък установи, че елементи от Ню Йорк, където хората имат жилището си, са по-склонни да ползват ограничения, които затрудняват развиването и строителството в региона. Няма подозрение, че развитите стопански системи са по-неприветливи за строителството, в сравнение с преди. Но доколко регулацията в бранша е виновна за високите цени на парцелите през днешния ден?
2020, The Economist Newspaper Limited. All rights reserved
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ