Как ще се отрази извънредното положение на имотите и жилищните кредити?
През последните две седмици получих десетки имейли и позвънявания от хора с ипотечни заеми (и такива, които обмислят дали да го направят) с въпроси по какъв начин ще се отрази сегашната обстановка на техните персонални финанси, вноските по заемите, цените на парцелите и дали в този момент е подобаващ миг да си купят нов дом. В тази публикация ще се опитам да дам отговор на най-важните въпроси по тази тематика, които ще са настоящи и откакто ограничаващите ограничения се анулират.
Какво да вършим, в случай че имаме проблем с месечните вноски по ипотечния ни заем ?
Все още е доста рано да вършим каквито и да е прогнози за въздействието на пандемията от ковид върху българската стопанска система, само че е ясно, че съвсем всички браншове ще бъдат наранени, а десетки (дори стотици) хиляди хора у нас ще останат без работа. Всъщност, това се случва към този момент. В Съединени американски щати единствено за предходната седмица има близо 3.3 милиона нови безработни, а бюрата по труда в България са се записали близо 20,000 души единствено за последните две седмици. И това е още при започване на ограничаващите ограничения.
Ако се осъществен най-мрачните сюжети за спад в стопанската система, безработицата може да доближи пиковите си равнища от над 13% (през 2014 година) при 3.7% през ноември предходната година. Дори да останем на работа, е допустимо нашата заплата да бъде понижена, както се случи при доста хора при предходната рецесия.
При такава обстановка, ще има значително кредитополучатели, които ще имат усложнения при връщането на взетите заеми. Моят съвет е, в случай че имаме опция, да увеличим спешния ни фонд и да прибавим в него сума, която да покрива вноските ни към банката за най-малко 6 месеца напред.
В случай, че останем без приходи и не може да си заплащане заема, да не чакаме отговорностите ни да се натрупат, до момента в който измислим какво да вършим, а още преди да е пристигнал падежът за вноската, да се свържем с нашия кредитен специалист и да му разбираем обстановката. Много банки към този момент оферират така наречен „ кредитна почивка “ или гратисен интервал, в който няма да се дължат месечните вноски по заема. Дори вашата банка да не е от тях, има опция за самостоятелна сделка и преструктуриране на заема.
Най-грешното решение в такава обстановка е да се крием и да чакаме „ бурята “ да отмине. Тогава може да е късно и банката да е пристъпила към наложително събиране на своите вземания и осъществяване на заложеното имущество, т.е. да продаде ипотекираното жилище. Не предлагам и да се теглят други заеми (особено бързи), с цел да се погаси вноската по ипотечния заем. Резултатът може да е кредитна серпантина, от която мъчно може да се измъкнем.
Дали ще се вдигне вноската по ипотечния ми заем ?
Логично в актуалната обстановка е хората да се питат дали рецесията в стопанската система може да стане финансова и това да се отрази върху лихвите по заемите и те да тръгнат нагоре. Подобен сюжети не е изключен, само че с ограниченията, които взе превантивно Българска народна банка на стойност над 9.3 милиарда лв. за битка с резултатите от ковид, ще укрепи в допълнение капитала и ликвидността на банките и повишението на лихвите е малко евентуално през идващите 1-2 години.
Друг факт в поддръжка на горното е последното понижение на главната рента по депозитите от страна на Европейската централна банка на -0.5%. Не на последно място бих сложил и положителните резултати (с дребни изключения) от стрес тестванията на българската банкова система и заделените спомагателни запаси и ликвидни средства в следствие от тях.
Разбира се, вероятни са и други сюжети за развиване актуалната обстановка според от интервала, през който важи карантината и ограничаващите в България и в останалите страни по света, само че най-малко към този момент не се чака повишаване на лихвите по заемите.
Накъде ще тръгнат цените на жилищата ?
В актуалната обстановка при изключително състояние покупко-продажби с парцели не се подписват, с изключение на някои неотложни при дежурните нотариуси. Дори при тях, има напън от купувачите за понижаване на авансово контрактувани цени. Когато ограничаващите ограничения отпаднат, пазарът на парцели ще е доста по-различен от преди актуалната рецесия.
В огромните градове (най-вече София и Пловдив) още през последните месеци на предходната година и първите два на 2020 година се забелязваше застой (а в доста региони и спад) в цените на недвижимите парцели. Това е обикновено, тъй като има бизнес цикли, в които един пазар първо пораства, само че когато се изчерпат тласъците за покупка (ниски лихвени проценти по ипотечни заеми, напредък на заплатите, по-голямо търсене от предлагането и други) се реализира равновесие, а по-късно и спад.
За страдание (или за щастие) последните две рецесии си ги внесохме извън и те форсираха неизбежното. През 2008 година лесното кредитиране, позитивните вести към влизането ни в НАТО и Европейски Съюз, растежа на заплатите и други фактори изстреляха цените на парцелите до доста високи равнища и в случай че не беше пристигнала международната финансова рецесия, щяхме да станем очевидци на цени от над 5,000 евро на квадратен метър за жилища в София (всъщност, имаше такива опити от продавачи и брокери).
Сега обстановката е сходна. Пандемията от ковид ще се отрази на доста браншове и недвижимите парцели ще са измежду тях. Надявам се, хората да са си взели поука от предходната рецесия и да са си купили парцели, които могат да си разрешат и да имат съответен спешен фонд и буфер, в случай че останат без приходи или те намалеят.
Не съм оптимист обаче, тъй като изследване от преди две седмици демонстрира, че множеството хора в България имат заделени пари, с които да покрият неотложните си разноски единствено за интервал от 2 до 6 седмици. Това ще докара до много усложнения при изплащането на ипотечните заеми и значително хора ще останат без жилищата си.
Настоящата обстановка ще се отрази и на капиталовите парцели, тъй като неналичието на приходи или по-ниският им размер ще затрудни много хора да си заплащат наемите и ще потърсят други други възможности. Още преди началото на март тази година се забелязваше спад в търсеното на недвижими парцели за отдаване чартърен, като този развой ще се форсира даже, в случай че карантината бъде анулирана или се премине към по-леки форми на изолираност.
Много е мъчно да се предвижда какъв ще е резултатът от пандемията и ограниченията в България върху цените на жилищата, само че несъмнено ще има спад през 2020 година. Дали ще е в рамките до 10% (при един по-оптимистичен сценарии) или над 20% при един скептичен вид на по-дълга карантина и ограничавания за бизнеса, е мъчно да се планува.
Дали в този момент е подобаващия миг за покупка на дом ? Дали да купя на зелено ?
При упованията за спад в цените, доста хора се питат дали в този момент е подобаващият миг да си купят жилище или да изчакат. Моят съвет е да се пристъпи към покупка на парцел (особено с огромен ипотечен кредит) в околните 2-3 месеца, единствено в случай че това е неотложно и няма друга опция.
Причините са две. Първата е да се види по какъв начин ще се развие актуалната обстановка и дали ще има стягане на ограниченията, които ще се отрази извънредно отрицателно на доста бизнеси. Ако те не получат съответна отплата, първите разноски, които ще понижат, са за заплати. Не е приятна обстановка да сме безработни и с огромен ипотечен заем. Втората причина е да забележим дали ще има по-голям спад в цените на жилищата и дали продавачите ще са по-склонни да вършат отстъпки, с цел да продадат парцела си.
Ако сме решили да купуваме дом на зелено, бих предложил да преосмислим това решение или да изчакаме няколко месеца. Причината е, че рискът от не довеждане докрай на постройката се усилва. Виждам, че доста строители към този момент пускат „ промоции “ от вида „ Плати в този момент единствено 10%, а останалите 90% след Акт 16 “, с което търсят финансиране за дотъкмяване на обектите си. Това демонстрира, че пазарът към този момент се е трансформирал. Ако решите да се възползвате от сходни оферти, проучете деликатно нещата, с цел да не станете притежатели на апартамент в недостроена постройка.
Това бяха главните въпроси за недвижимите парцели и ипотечните заеми, които вълнуват доста хора в актуалната обстановка. Надявам се, всеки да е намерил отговор за себе си и да вземе осведомено решение по какъв начин да постъпи. Във всяка рецесия се крие и опция за знаещите и можещите. Каквото и да създадем, научените уроци ще ни служат правилно до края на живота ни.
Какво да вършим, в случай че имаме проблем с месечните вноски по ипотечния ни заем ?
Все още е доста рано да вършим каквито и да е прогнози за въздействието на пандемията от ковид върху българската стопанска система, само че е ясно, че съвсем всички браншове ще бъдат наранени, а десетки (дори стотици) хиляди хора у нас ще останат без работа. Всъщност, това се случва към този момент. В Съединени американски щати единствено за предходната седмица има близо 3.3 милиона нови безработни, а бюрата по труда в България са се записали близо 20,000 души единствено за последните две седмици. И това е още при започване на ограничаващите ограничения.
Ако се осъществен най-мрачните сюжети за спад в стопанската система, безработицата може да доближи пиковите си равнища от над 13% (през 2014 година) при 3.7% през ноември предходната година. Дори да останем на работа, е допустимо нашата заплата да бъде понижена, както се случи при доста хора при предходната рецесия.
При такава обстановка, ще има значително кредитополучатели, които ще имат усложнения при връщането на взетите заеми. Моят съвет е, в случай че имаме опция, да увеличим спешния ни фонд и да прибавим в него сума, която да покрива вноските ни към банката за най-малко 6 месеца напред.
В случай, че останем без приходи и не може да си заплащане заема, да не чакаме отговорностите ни да се натрупат, до момента в който измислим какво да вършим, а още преди да е пристигнал падежът за вноската, да се свържем с нашия кредитен специалист и да му разбираем обстановката. Много банки към този момент оферират така наречен „ кредитна почивка “ или гратисен интервал, в който няма да се дължат месечните вноски по заема. Дори вашата банка да не е от тях, има опция за самостоятелна сделка и преструктуриране на заема.
Най-грешното решение в такава обстановка е да се крием и да чакаме „ бурята “ да отмине. Тогава може да е късно и банката да е пристъпила към наложително събиране на своите вземания и осъществяване на заложеното имущество, т.е. да продаде ипотекираното жилище. Не предлагам и да се теглят други заеми (особено бързи), с цел да се погаси вноската по ипотечния заем. Резултатът може да е кредитна серпантина, от която мъчно може да се измъкнем.
Дали ще се вдигне вноската по ипотечния ми заем ?
Логично в актуалната обстановка е хората да се питат дали рецесията в стопанската система може да стане финансова и това да се отрази върху лихвите по заемите и те да тръгнат нагоре. Подобен сюжети не е изключен, само че с ограниченията, които взе превантивно Българска народна банка на стойност над 9.3 милиарда лв. за битка с резултатите от ковид, ще укрепи в допълнение капитала и ликвидността на банките и повишението на лихвите е малко евентуално през идващите 1-2 години.
Друг факт в поддръжка на горното е последното понижение на главната рента по депозитите от страна на Европейската централна банка на -0.5%. Не на последно място бих сложил и положителните резултати (с дребни изключения) от стрес тестванията на българската банкова система и заделените спомагателни запаси и ликвидни средства в следствие от тях.
Разбира се, вероятни са и други сюжети за развиване актуалната обстановка според от интервала, през който важи карантината и ограничаващите в България и в останалите страни по света, само че най-малко към този момент не се чака повишаване на лихвите по заемите.
Накъде ще тръгнат цените на жилищата ?
В актуалната обстановка при изключително състояние покупко-продажби с парцели не се подписват, с изключение на някои неотложни при дежурните нотариуси. Дори при тях, има напън от купувачите за понижаване на авансово контрактувани цени. Когато ограничаващите ограничения отпаднат, пазарът на парцели ще е доста по-различен от преди актуалната рецесия.
В огромните градове (най-вече София и Пловдив) още през последните месеци на предходната година и първите два на 2020 година се забелязваше застой (а в доста региони и спад) в цените на недвижимите парцели. Това е обикновено, тъй като има бизнес цикли, в които един пазар първо пораства, само че когато се изчерпат тласъците за покупка (ниски лихвени проценти по ипотечни заеми, напредък на заплатите, по-голямо търсене от предлагането и други) се реализира равновесие, а по-късно и спад.
За страдание (или за щастие) последните две рецесии си ги внесохме извън и те форсираха неизбежното. През 2008 година лесното кредитиране, позитивните вести към влизането ни в НАТО и Европейски Съюз, растежа на заплатите и други фактори изстреляха цените на парцелите до доста високи равнища и в случай че не беше пристигнала международната финансова рецесия, щяхме да станем очевидци на цени от над 5,000 евро на квадратен метър за жилища в София (всъщност, имаше такива опити от продавачи и брокери).
Сега обстановката е сходна. Пандемията от ковид ще се отрази на доста браншове и недвижимите парцели ще са измежду тях. Надявам се, хората да са си взели поука от предходната рецесия и да са си купили парцели, които могат да си разрешат и да имат съответен спешен фонд и буфер, в случай че останат без приходи или те намалеят.
Не съм оптимист обаче, тъй като изследване от преди две седмици демонстрира, че множеството хора в България имат заделени пари, с които да покрият неотложните си разноски единствено за интервал от 2 до 6 седмици. Това ще докара до много усложнения при изплащането на ипотечните заеми и значително хора ще останат без жилищата си.
Настоящата обстановка ще се отрази и на капиталовите парцели, тъй като неналичието на приходи или по-ниският им размер ще затрудни много хора да си заплащат наемите и ще потърсят други други възможности. Още преди началото на март тази година се забелязваше спад в търсеното на недвижими парцели за отдаване чартърен, като този развой ще се форсира даже, в случай че карантината бъде анулирана или се премине към по-леки форми на изолираност.
Много е мъчно да се предвижда какъв ще е резултатът от пандемията и ограниченията в България върху цените на жилищата, само че несъмнено ще има спад през 2020 година. Дали ще е в рамките до 10% (при един по-оптимистичен сценарии) или над 20% при един скептичен вид на по-дълга карантина и ограничавания за бизнеса, е мъчно да се планува.
Дали в този момент е подобаващия миг за покупка на дом ? Дали да купя на зелено ?
При упованията за спад в цените, доста хора се питат дали в този момент е подобаващият миг да си купят жилище или да изчакат. Моят съвет е да се пристъпи към покупка на парцел (особено с огромен ипотечен кредит) в околните 2-3 месеца, единствено в случай че това е неотложно и няма друга опция.
Причините са две. Първата е да се види по какъв начин ще се развие актуалната обстановка и дали ще има стягане на ограниченията, които ще се отрази извънредно отрицателно на доста бизнеси. Ако те не получат съответна отплата, първите разноски, които ще понижат, са за заплати. Не е приятна обстановка да сме безработни и с огромен ипотечен заем. Втората причина е да забележим дали ще има по-голям спад в цените на жилищата и дали продавачите ще са по-склонни да вършат отстъпки, с цел да продадат парцела си.
Ако сме решили да купуваме дом на зелено, бих предложил да преосмислим това решение или да изчакаме няколко месеца. Причината е, че рискът от не довеждане докрай на постройката се усилва. Виждам, че доста строители към този момент пускат „ промоции “ от вида „ Плати в този момент единствено 10%, а останалите 90% след Акт 16 “, с което търсят финансиране за дотъкмяване на обектите си. Това демонстрира, че пазарът към този момент се е трансформирал. Ако решите да се възползвате от сходни оферти, проучете деликатно нещата, с цел да не станете притежатели на апартамент в недостроена постройка.
Това бяха главните въпроси за недвижимите парцели и ипотечните заеми, които вълнуват доста хора в актуалната обстановка. Надявам се, всеки да е намерил отговор за себе си и да вземе осведомено решение по какъв начин да постъпи. Във всяка рецесия се крие и опция за знаещите и можещите. Каквото и да създадем, научените уроци ще ни служат правилно до края на живота ни.
Източник: manager.bg
КОМЕНТАРИ