Наем или заем за гараж
Някои банки отпускат ипотеки за покупка на гараж, само че поради странични разноски интервенцията може да се оскъпи
[Shutterstock]
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Още по тематиката
Да заключиш месечната си ипотечна вноска
Защо офертите с закрепени лихви по жилищни заеми са изключение в България
22 юни 2018
Да купуваме ли дизел
Кои са причините за и срещу след началото на акциите за ограничаване на по-икономичните, само че по-замърсяващи мотори
22 юни 2018
Пет разновидността за дълъг уикенд из Европа
С възхода на нискотарифните самолетни компании и Airbnb nътуването и спането е по-евтино от всеки път
22 юни 2018 Автомобилите в София и по-големите градове се усилват с висока скорост, а с тях и потребността от повече места за паркиране. И тъй като последните са недостиг, изключително в избрани квартали, цените и наемите на паркоместа и гаражи също нарастват. С разширението на зелените зони в централната част на София казусът става още по-осезаем, вместо да се взема решение. Затова и от ден на ден притежатели се замислят да купят или наемат паркомясто или гараж . Повечето банки отпускат ипотечни заеми за покупка, само че спомагателните разноски по тях може да създадат финансирането по този метод неизгодно. Вариант е и покупка с потребителски заем. Третият, несъмнено, е с подготвени средства или просто да се избере наем.
За 2017 година 6% от покупко-продажбите на организация " Адрес " са за такива гаражи и паркоместа, като същият да вземем за пример е делът и на едностайните жилища. Според Силяна Черкезова, районен управител за организацията в София, при започване на тази година делът им е повишен до 7-8% от всички покупко-продажби и ще продължава да пораства. Тенденцията на засилено търсене е обвързвана и с дейния пазар за жилища в града.
Цените на гаражи и паркоместа " Делът на покупко-продажбите с гаражи при започване на тази година се покачва до 7-8% от всички и ще продължава да пораства "
Силяна Черкезова, районен управител за организация " Адрес " в София
" Трудно е да се дефинират цени и трендове в този сегмент, защото нормално гаражите и паркоместата се продават дружно с жилищата при новото строителство ", разяснява Полина Стойкова изпълнителен шеф на организация Bulgarian Properties. " Инвеститорите в новите жилищни здания дават приоритет на притежателите в новата постройка - чак откакто се продадат всички жилища в постройката, в случай че останат свободни места или гаражи, те се пускат за продажба на други лица ", споделя още тя.
Все отново съгласно данни на Bulgarian Properties цените за паркоместа варират в диапазона от 6 до 10 хиляди евро, като подземните нормално са по-скъпи - към 10 хиляди, а надземните се оферират на цени към 8 хиляди евро. Интерес за гаражи има главно в централните елементи на София, където има сини и зелени зони. Данните на организация " Адрес ", демонстрират, че междинните цени за гаражи през 2018 година не са се изменили по отношение на предходната година и се резервират на равнище 577 евро/кв.м при междинна величина на гаражите към 22 кв.м. Паркоместата обаче са поскъпнали – през 2017 година са към 400 евро/кв.м, а тази година доближават 660 евро/кв.м. " Инвеститорите дават приоритет на притежателите в новата постройка и по-късно се пускат за продажба на други лица "
Полина Стойкова, изпълнителен шеф на Bulgarian Properties
По отношение на наемите от " Адрес " разясняват, че покупко-продажбите там са единични. Наемните цени зависят от най-много от местоположението, а междинните равнища са към 80-100 евро на месец. На база частните разгласи в olx.bg наемът на гараж се движи в диапазона 50 до 100 евро месечно, като по-високите цени са в центъра и прилежащите квартали, както и в Студентски град. По-скъпи са и надземните гаражи, които са с пряк изход на улицата. Такива парцели в централната част на града могат да доближат до 200 евро месечно, отбелязва Полина Стойкова от Bulgarian Properties. Освен това постоянно гаражите се взимат и непосредствено от притежателя чартърен без медиатор.
В уеб страницата се оферират гаражи за продажба от 9 до 30 хиляди евро, като още веднъж цените са по-високи в централната част на града и в квартали като " Манастирски ливади ", където достъпът до градски превоз е по-ограничен, а в същото време е по-гъсто обитаемо. Справка в платформата imot.bg към 13 юни демонстрира, че на база 343 разгласи за продажба на гараж на територията на София междинната цена е 18 806 евро, а квадратен метър коства 691 евро. Въз основа на 270 разгласи за наем на гараж платформата демонстрира, че междинната цена е 3.68 евро/кв.м и 96 евро на месец.
Гараж в ливадите
От началото на годината най-вече покупко-продажби с гаражи са подписани точно в " Манастирски ливади ", както и в " Кръстова вада ", демонстрират данните на " Адрес ". Според Черкезова в източните региони на София, които са обичаен избор на фамилиите с деца със междинни към високи приходи, огромна част от покупко-продажбите с жилища са съчетани покупка на гараж или паркомясто. " Предлагането там обаче е доста по-малко от потребностите на притежателите, което води до повишаване на цените ", счита тя.
Все повече семейства имат повече от един автомобил, което основава в допълнение търсене на пазара. Според Черкезова сега настоящият нормативен акт задължава вложителите да плануват 10% повече паркоместа по отношение на броя на жилищата. Това обвързване обаче обгръща единствено постройките, които занапред ще получат позволение за градеж.
Зоните за платено паркиране в центъра на града ускоряват интереса на купувачите, само че там се оферират още по-малко благоприятни условия. " Дори клиентите да са склонни да платят повече, това не подсигурява, че ще се снабдят с стремежи парцел ", разяснява Черкезова. Инвестиционна опция
Гаражът може да бъде и добра капиталова опция. При съществуване на сума от 30 хиляди лева е ясно, че мъчно се купува жилище. При вложението им в гараж обаче при месечен наем от 150 лева това прави 1800 на година. Или 6% годишна рентабилност преди налога, който е 10%. На фона на съвсем нулевите лихви в страната това е много прилична рентабилност.
Покупка или наем
Когато е взето решение за прилагане на гаража идва резонният въпрос дали да се купи, или да се вземе чартърен. Вариантите са финансирането да стане с ипотечен или потребителски заем. При първия би трябвало да се има поради, че има и спомагателни разноски като оценка и ипотека. Потребителските заеми пък са по-скъпи (освен в случай че не са на промоция) и оптималният период при тях е 10-12 години, което прави месечната вноска по-висока. При всички положения изчисленията демонстрират, че вноската по заема е по-висока от самия месечен наем. Най-близки са изплатените крайни суми при наем и ипотечен заем за 20 години (виж таблицата).
От друга страна, по-често ипотечни заеми се вършат, когато гаражът се купува с жилище. При новите здания доста постоянно вместо гараж има прилежащо паркомясто, като то по-рядко се приема като поръчителство от банките при договаряне на ипотека. При нея би трябвало да се има поради, че банката най-вероятно ще желае и самоучастие, което е сред 15 и 25% от цената.
Според оперативния шеф на консултантската компания " Кредитланд " Петър Илиев разноските за подписване на ипотечен заем доста постоянно са прекомерно високи за договорка единствено за гараж. Затова и счита, че финансирането може да е по-изгодно с потребителски заем, в случай че той обаче е в промоция.
" Учредяването на ипотека за гараж в София коства към 500 лева, а настрана има 120 лева такса за оценител – това са суми, които не влизат в годишния % на разноските, само че потребителят си ги заплаща. Въпреки че банките имат процедура да одобряват гаражите като поръчителство за ипотека, при съществуването на промоционални потребителски заеми със период на погашение до 5 години, които са с лихви до 5%, сходни разноски за ипотека на гараж не са оправдани, " разяснява той. Това важи в още по-голяма мощ при покупко-продажбите за гаражи в провинцията, където цените са по-ниски.
Силяна Черкезова прави следната параленост: " В случаите, при които покупката на жилище е придружена и с гараж, можем да изчислим, че за апартамент в " Лозенец за 110 000 евро с гараж за 20 000 евро месечната вноска по заема би била към 1500 лв., от които сумата, отнасяща се за гаража, би била към 250 лв. (128 евро) при период на заема 20 години, покриващ цялата стойност на договорката. А месечният наем за сходен гараж е почти 100 евро. При обособена покупка на гараж посредством потребителски заем за период от 10 години месечната вноска би била към 450 лв. (230 евро). "
В какво да се внимава при наем/покупка
- Видът на постройката: с изключение на цената водещ фактор при избор на гараж е местоположението, без значение дали става дума за покупка или за наем. При гаражите да вземем за пример от голяма важност е с изключение на квартала, в който се намира, само че и постройката. Наблюденията на брокерите са, че гаражите в новите кооперации постоянно може да са по-евтини от старите панелни блокове поради особеното съответствие в броя на гаражните кафези.
- Поддръжка и ремонт: притежателите на гаражи, които желаят да отдадат парцела си чартърен, могат да се сблъскат със сходни провокации като при отдаване на жилище. Често пораждат неразбираемото по отношение на отговорностите на двете страни във връзка с разноски за ремонт и поддръжка. По-характерно за гаражите са разноските за електрическа енергия. Според Силяна Черкезова има доста случаи, в които електричеството в гаражите се регистрира от общия електромер. Особено зимата това може да сътвори спомагателни грешки във връзка с употребената сила за отопление.
- Предназначение: също така брокерите са попадали на значително случаи, в които се оказва, че наемателите не употребяват гаража по предопределение, а и от време на време го употребяват за противозаконна активност.
[Shutterstock]
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Още по тематиката
Да заключиш месечната си ипотечна вноска
Защо офертите с закрепени лихви по жилищни заеми са изключение в България
22 юни 2018
Да купуваме ли дизел
Кои са причините за и срещу след началото на акциите за ограничаване на по-икономичните, само че по-замърсяващи мотори
22 юни 2018
Пет разновидността за дълъг уикенд из Европа
С възхода на нискотарифните самолетни компании и Airbnb nътуването и спането е по-евтино от всеки път
22 юни 2018 Автомобилите в София и по-големите градове се усилват с висока скорост, а с тях и потребността от повече места за паркиране. И тъй като последните са недостиг, изключително в избрани квартали, цените и наемите на паркоместа и гаражи също нарастват. С разширението на зелените зони в централната част на София казусът става още по-осезаем, вместо да се взема решение. Затова и от ден на ден притежатели се замислят да купят или наемат паркомясто или гараж . Повечето банки отпускат ипотечни заеми за покупка, само че спомагателните разноски по тях може да създадат финансирането по този метод неизгодно. Вариант е и покупка с потребителски заем. Третият, несъмнено, е с подготвени средства или просто да се избере наем.
За 2017 година 6% от покупко-продажбите на организация " Адрес " са за такива гаражи и паркоместа, като същият да вземем за пример е делът и на едностайните жилища. Според Силяна Черкезова, районен управител за организацията в София, при започване на тази година делът им е повишен до 7-8% от всички покупко-продажби и ще продължава да пораства. Тенденцията на засилено търсене е обвързвана и с дейния пазар за жилища в града.
Цените на гаражи и паркоместа " Делът на покупко-продажбите с гаражи при започване на тази година се покачва до 7-8% от всички и ще продължава да пораства "
Силяна Черкезова, районен управител за организация " Адрес " в София
" Трудно е да се дефинират цени и трендове в този сегмент, защото нормално гаражите и паркоместата се продават дружно с жилищата при новото строителство ", разяснява Полина Стойкова изпълнителен шеф на организация Bulgarian Properties. " Инвеститорите в новите жилищни здания дават приоритет на притежателите в новата постройка - чак откакто се продадат всички жилища в постройката, в случай че останат свободни места или гаражи, те се пускат за продажба на други лица ", споделя още тя.
Все отново съгласно данни на Bulgarian Properties цените за паркоместа варират в диапазона от 6 до 10 хиляди евро, като подземните нормално са по-скъпи - към 10 хиляди, а надземните се оферират на цени към 8 хиляди евро. Интерес за гаражи има главно в централните елементи на София, където има сини и зелени зони. Данните на организация " Адрес ", демонстрират, че междинните цени за гаражи през 2018 година не са се изменили по отношение на предходната година и се резервират на равнище 577 евро/кв.м при междинна величина на гаражите към 22 кв.м. Паркоместата обаче са поскъпнали – през 2017 година са към 400 евро/кв.м, а тази година доближават 660 евро/кв.м. " Инвеститорите дават приоритет на притежателите в новата постройка и по-късно се пускат за продажба на други лица "
Полина Стойкова, изпълнителен шеф на Bulgarian Properties
По отношение на наемите от " Адрес " разясняват, че покупко-продажбите там са единични. Наемните цени зависят от най-много от местоположението, а междинните равнища са към 80-100 евро на месец. На база частните разгласи в olx.bg наемът на гараж се движи в диапазона 50 до 100 евро месечно, като по-високите цени са в центъра и прилежащите квартали, както и в Студентски град. По-скъпи са и надземните гаражи, които са с пряк изход на улицата. Такива парцели в централната част на града могат да доближат до 200 евро месечно, отбелязва Полина Стойкова от Bulgarian Properties. Освен това постоянно гаражите се взимат и непосредствено от притежателя чартърен без медиатор.
В уеб страницата се оферират гаражи за продажба от 9 до 30 хиляди евро, като още веднъж цените са по-високи в централната част на града и в квартали като " Манастирски ливади ", където достъпът до градски превоз е по-ограничен, а в същото време е по-гъсто обитаемо. Справка в платформата imot.bg към 13 юни демонстрира, че на база 343 разгласи за продажба на гараж на територията на София междинната цена е 18 806 евро, а квадратен метър коства 691 евро. Въз основа на 270 разгласи за наем на гараж платформата демонстрира, че междинната цена е 3.68 евро/кв.м и 96 евро на месец.
Гараж в ливадите
От началото на годината най-вече покупко-продажби с гаражи са подписани точно в " Манастирски ливади ", както и в " Кръстова вада ", демонстрират данните на " Адрес ". Според Черкезова в източните региони на София, които са обичаен избор на фамилиите с деца със междинни към високи приходи, огромна част от покупко-продажбите с жилища са съчетани покупка на гараж или паркомясто. " Предлагането там обаче е доста по-малко от потребностите на притежателите, което води до повишаване на цените ", счита тя.
Все повече семейства имат повече от един автомобил, което основава в допълнение търсене на пазара. Според Черкезова сега настоящият нормативен акт задължава вложителите да плануват 10% повече паркоместа по отношение на броя на жилищата. Това обвързване обаче обгръща единствено постройките, които занапред ще получат позволение за градеж.
Зоните за платено паркиране в центъра на града ускоряват интереса на купувачите, само че там се оферират още по-малко благоприятни условия. " Дори клиентите да са склонни да платят повече, това не подсигурява, че ще се снабдят с стремежи парцел ", разяснява Черкезова. Инвестиционна опция
Гаражът може да бъде и добра капиталова опция. При съществуване на сума от 30 хиляди лева е ясно, че мъчно се купува жилище. При вложението им в гараж обаче при месечен наем от 150 лева това прави 1800 на година. Или 6% годишна рентабилност преди налога, който е 10%. На фона на съвсем нулевите лихви в страната това е много прилична рентабилност.
Покупка или наем
Когато е взето решение за прилагане на гаража идва резонният въпрос дали да се купи, или да се вземе чартърен. Вариантите са финансирането да стане с ипотечен или потребителски заем. При първия би трябвало да се има поради, че има и спомагателни разноски като оценка и ипотека. Потребителските заеми пък са по-скъпи (освен в случай че не са на промоция) и оптималният период при тях е 10-12 години, което прави месечната вноска по-висока. При всички положения изчисленията демонстрират, че вноската по заема е по-висока от самия месечен наем. Най-близки са изплатените крайни суми при наем и ипотечен заем за 20 години (виж таблицата).
От друга страна, по-често ипотечни заеми се вършат, когато гаражът се купува с жилище. При новите здания доста постоянно вместо гараж има прилежащо паркомясто, като то по-рядко се приема като поръчителство от банките при договаряне на ипотека. При нея би трябвало да се има поради, че банката най-вероятно ще желае и самоучастие, което е сред 15 и 25% от цената.
Според оперативния шеф на консултантската компания " Кредитланд " Петър Илиев разноските за подписване на ипотечен заем доста постоянно са прекомерно високи за договорка единствено за гараж. Затова и счита, че финансирането може да е по-изгодно с потребителски заем, в случай че той обаче е в промоция.
" Учредяването на ипотека за гараж в София коства към 500 лева, а настрана има 120 лева такса за оценител – това са суми, които не влизат в годишния % на разноските, само че потребителят си ги заплаща. Въпреки че банките имат процедура да одобряват гаражите като поръчителство за ипотека, при съществуването на промоционални потребителски заеми със период на погашение до 5 години, които са с лихви до 5%, сходни разноски за ипотека на гараж не са оправдани, " разяснява той. Това важи в още по-голяма мощ при покупко-продажбите за гаражи в провинцията, където цените са по-ниски.
Силяна Черкезова прави следната параленост: " В случаите, при които покупката на жилище е придружена и с гараж, можем да изчислим, че за апартамент в " Лозенец за 110 000 евро с гараж за 20 000 евро месечната вноска по заема би била към 1500 лв., от които сумата, отнасяща се за гаража, би била към 250 лв. (128 евро) при период на заема 20 години, покриващ цялата стойност на договорката. А месечният наем за сходен гараж е почти 100 евро. При обособена покупка на гараж посредством потребителски заем за период от 10 години месечната вноска би била към 450 лв. (230 евро). "
В какво да се внимава при наем/покупка
- Видът на постройката: с изключение на цената водещ фактор при избор на гараж е местоположението, без значение дали става дума за покупка или за наем. При гаражите да вземем за пример от голяма важност е с изключение на квартала, в който се намира, само че и постройката. Наблюденията на брокерите са, че гаражите в новите кооперации постоянно може да са по-евтини от старите панелни блокове поради особеното съответствие в броя на гаражните кафези.
- Поддръжка и ремонт: притежателите на гаражи, които желаят да отдадат парцела си чартърен, могат да се сблъскат със сходни провокации като при отдаване на жилище. Често пораждат неразбираемото по отношение на отговорностите на двете страни във връзка с разноски за ремонт и поддръжка. По-характерно за гаражите са разноските за електрическа енергия. Според Силяна Черкезова има доста случаи, в които електричеството в гаражите се регистрира от общия електромер. Особено зимата това може да сътвори спомагателни грешки във връзка с употребената сила за отопление.
- Предназначение: също така брокерите са попадали на значително случаи, в които се оказва, че наемателите не употребяват гаража по предопределение, а и от време на време го употребяват за противозаконна активност.
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ