Месеци преди приемането на България в еврозоната бизнесът с жилищните

Месеци преди приемането на България в еврозоната бизнесът с жилищните парцели става все по-привлекателен за " играчи " освен от България, само че и от чужбина. В момента страната ни е притегателна за превъртането на национални и задгранични капитали през имотни покупко-продажби поради невиждано ниските лихви по ипотечните заеми, ускореното строителство на нови жилищни здания, високото търсене и предложение, както и положителната рентабилност от сходни вложения. Рецесията в някои страни от Западна Европа, измежду които са Германия, Нидерландия, Дания, карат от ден на ден компании, които имат партньорски бизнес с български компании, да насочват капитали в покупка " на зелено " на ново жилищно строителство. Атрактивността на тези вложения е и поради това, че у нас доходността на годишна база доближава 7-10 на 100.

Същевременно в българите стоят близо 80 милиарда лв., нагледно казано, под дюшеците, които с наближаването на участието на страна в еврозоната, час по-скоро би трябвало да излязат на ярко.

Това разяснява в изявление доцент доктор Драгомир Стефанов от катедра " Недвижима благосъстоятелност " в Университета за национално и международно стопанство (УНСС) пред Българска телеграфна агенция.

- Има ли жилищен балон и " помпа " ли той инфлацията?

- Не бих употребявал понятието " балон " в цените на недвижимите парцели в България, тъй като подобен няма. Цените на жилищните парцели порастват в четири града - София, Пловдив, ненапълно Варна и напълно малко в Бургас, разяснява Драгомир Стефанов. Той означи, че тази наклонност е устойчива през последните 10 години, само че подсети, че преди този интервал, близо пет следващи години, имаше спад на цените. Експертите, които употребяват понятието " балон " в жилищните цени, в действителност следят последните единствено 4-5 години, през които растежът на цените на парцелите беше всяка година двуцифрен - по 10, 14, 15 %, като за интервал от 2018 година до края на 2023 цените са скочили с 60-70 %, означи Стефанов. Той обаче посочи, че растежът на приходите на популацията в четирите огромни града на България, който е един от главните измерители при разбора на пазара на недвижими парцели, е по-голям. Все още приходите на популацията порастват по-бързо от цените на недвижимите парцели и това значи, че достъпността до жилища в България непрестанно се усъвършенства. Сега със междинна заплата, която по последни данни на националната статистика надвиши 3000 лв. за София, можем да си купим почти един квадратен метър жилищна повърхност в междинен апартамент, който сега коства към 1500-1550 евро, сподели Стефанов. Той посочи, че става дума за условни данни, тъй като цените на квадратен метър жилищна повърхност в другите квартали на огромните градове в страната варират.

- Защо порастват цените на парцелите?

- Цените на парцелите у нас порастват по няколко аргументи, уточни специалистът.

Първо, порастват цените на строителните материали и разноските за възнагражденията в бранш " Строителство ", а това прави по-скъпа строителната продукция. От друга страна, пораства търсенето на недвижими парцели по няколко справедливи аргументи, измежду които това, че приходите на популацията се усилват, надлежно хората желаят от ден на ден да си купуват по-хубави, по-големи жилища - който е живял до момента в двустаен, желае да си купи тристаен, а който е бил чартърен, желае да си купи жилище. Третият фактор, съгласно Стефанов, са рекордно ниските лихвени проценти по ипотечните заеми в България.

Ние сме измежду страните с най-ниските лихвени нива в целия свят, не просто в Европа, разяснява специалистът. Към момента има лихвени проценти, които са и под 2,5 на 100, само че като цяло те са в границите сред 2,5 и 3 на 100. Това е рекордно ниско освен в исторически проект за България след демократичните промени, а е и казус в международен мащаб, разяснява специалистът. За разлика от Западна Европа, Съединени американски щати, Азия, където лихвените проценти скочиха, у нас те не престават да бъдат ниски, като една от аргументите за това е, че в българските банки има над 120 милиарда лв. депозити на физически и на юридически лица. Банките нямат доста благоприятни условия, в които могат да насочат тези пари, а ипотечното кредитиране е един от желаните от банковата система принадлежности, тъй като са сигурни поради обезпечеността с недвижими парцели.

Страховете и еврозоната

Страхът в част от популацията, че, присъединявайки се към еврозоната от идната година, ще пренесем по-високите лихвени проценти по ипотечните заеми и това ще оскъпи цената на заема, също кара част от " играчите " да влизат на пазара и да купуват, уточни специалистът и добави, че това е едната причина за нарасналото търсене на пазара на жилищни парцели в България от началото на 2024 година

Втората причина, която въпреки да е справедлива, само че за нея публично не се приказва, е известният на анализаторите факт, че почти колкото депозити публично има в банковата система на физически лица - сред 75 и 80 милиарда лв., съвсем още толкоз са спестяванията на популацията в дюшеци, кутии за обувки и други неща под леглата в домовете, разяснява специалистът. Този кеш, в случай че е в левове, би трябвало безусловно за няколко месеца да се трансформира в евро, тъй като е рисково да не " изгори " след една година, когато ще спре обмяната на левове, а също така обменянето на по-големи суми към този момент ще е проблем, тъй като за над 5000 лв. ще би трябвало да се потвърждава произходът на средствата, уточни Стефанов.

Според него този факт за избрана група българи е съществена мотивация при вложенията в недвижими парцели - узаконяване на скрити приходи, за които не са платени налози. По думите на Стефанов през последните години бизнесът с недвижими парцели в страната е станал доста прелъстителен за подобен вид " играчи " освен от България, само че и от чужбина, които " превъртат " кеш в страната. Бизнесът в жилищни парцели в България през последните години е измежду тези, които се употребяват за пререкание на пари, заключи специалистът.

Високите лихвени нива по заемите, които към този момент в Германия или Дания са 6-8 %, водят до нова наклонност - локалният бизнес с контакти в България, към този момент търси разновидности за финансиране в страната ни, уточни специалистът. Например - при нужда от покупка на машини на заем в Дания лихвеният % ще бъде 12-13 %, в това време, в случай че се откри български сътрудник, който да внесе тези машини от името на датската компания, ще може да й ги даде при доста по-изгодни лизингови условия - даже под 7 %. По същия метод са и вложенията в недвижими парцели - покупка на няколко парцела " на зелено " през български сътрудник води на практика до удвояване на инвестиции капитал след продажбата им.

Повишаването на цените на парцелите и инфлацията

Повишаването на цената на недвижимите страсти се отразява на инфлацията и в прочут смисъл е спънка пред присъединението ни към еврозоната и това е справедлив факт, уточни Драгомир Стефанов. Според него това обаче няма да накара пазарните участници - продавачи и купувачи, да спрат да строят и да купуват жилища, тъй като имаме за цел да влезем в еврозоната. Напротив, множеството говорене, че се причисляваме към еврозоната, в допълнение подтиква едните да строят жилища, а другите да ги купуват, сподели специалистът. Причините са терзанията, свързани с упования за покачване на цените на жилищните парцели през идващите години след приемането ни в еврозоната. Далеч сме обаче от оня интервал преди доста години, когато с репликата " За Бога, братя, не купувайте! " ще спрем инфлацията ни, уточни Стефанов. Той обаче подсети, че, наблюдавайки другите страни, които са влезнали в еврозоната, резултатите от приемане на еврото по-скоро се случват преди формалното участие.

Според специалиста по-голямата тежест за инфлацията не е пазарът на недвижими парцели, а политическата неустойчивост. Липсата на устойчиво държавно управление, което има дълготрайна визия и непрекъснатите избори, които вършим, карат политическите играчи, които в един миг заемат премиерски и министерски постове, непрестанно да се пробват да се харесат на популацията, а това става посредством повишение на приходите.

Непрекъснато усилваме минималната работна заплата, пенсиите, заплатите на другите държавни чиновници, което в допълнение генерира инфлация, разяснява специалистът. Малко е като затворен кръг - от една страна се борим с инфлацията, с цел да може да влезем в еврозоната, а въпреки това, непрестанно усилваме приходите на популацията, тъй като пък наближават избори и се надяваме хората да гласоподават за нас, само че това са действителностите, заключи специалистът.

- Сега ли е подобаващият миг за покупка на жилище?

- Отговорът на този въпрос зависи от купувача, сподели Драгомир Стефанов. Ако сте подготвени да си купите жилище и имате капацитет, направете го, добави той и означи, че и кредитните условия към този момент са подобаващи. Банките още веднъж, както преди 15 години, се увлякоха по това да дават висок % на кредитирането по отношение на оценката на парцела и започнаха да раздават заеми на хора, които съвсем нямат самоучастие. Това обаче крие риск за купувачите, предизвести специалистът. Той подсети, че високият приход не значи автоматизирано опция за постоянно обслужване на заема, в случай че не умеем да спестяваме. Практиката демонстрира, че хора с ниски приходи без проблеми обслужват заемите си, тъй като са се научили да заделят средства и да живеят съгласно приходите си. Затова препоръките на специалиста са да се насочим към покупка на жилище, в случай че имаме най-малко 25 на 100 от цената на парцела самоучастие. Това е гаранция, че можем рационално да управляваме персоналните си финанси - наложително изискване да можем да обслужваме заемите си през идващите 15-20-25 години.