Договор за наем на имот се прекратява с предизвестие
Как става прекратяването на контракт за наем на парцел? Какви са процедурите и периодите?
С.Щ., София
-------------------
Основните правила за контракта за наем се съдържат в Закона за отговорностите и договорите (ЗЗД). Те са избрани в специфичен раздел, наименуван " Наем на движимости ". Там точно се вижда, че главната правна уредба не прави огромна разлика за това дали става дума за наем на движими или недвижими движимости. Макар и да има някои експлицитни правила за недвижимите парцели, то несъмнено България си остава от страните, в които наемните правни отношения и уредбата в тази област, за страдание, единствено допират материята и не вземат решение превантивно бъдещи проблеми.
Точно поради това в нея постоянно се стига до кавги, до разногласия и даже до Министерство на вътрешните работи, прокурор, данъчните или до правосъдната зала. Едва ли има човек, който да има наемни връзки и да не е изпитал някакъв дискомфорт или пък проблеми.
От основните правила, на които се подчиняват договорите за наем, излиза наяве, че за тях няма категорично условие да бъде спазена някаква форма - той може да се подписва в писмена или джука форма. Когато става дума за контракт за наем на неподвижен парцел обаче, за предпочитане е той освен да е в писмена форма, само че и да е със заверени нотариално подписи.
Нещо повече. Добре е даже да бъде вписан в имотния указател, с цел да може да бъде противопоставян и на трети лица. Защото например според ЗЗД при прекачване на неподвижен парцел договорът за наем остава в действие по отношение на приобретателя тъкмо и само ако е бил вписан в имотния указател.
Иначе законът разпорежда, че договорът за наем, подписан преди прехвърлянето на парцела, в случай че има достоверна дата, е наложителен за приобретателя до планувания в него период, само че не за повече от 1 г. от прехвърлянето. Ако няма достоверна дата и наемателят е във притежание на парцела, договорът е наложителен за приобретателя като контракт за наем без избран период. Наемодателят дължи обезщетение на наемателя, в случай че последният бъде лишен от използването на наетия парцел преди приключване на наемния период заради прекачване на парцела.
Просто писмената, заверена и вписана форма е положително решение и за наемателя, и за наемодателя. Не единствено за сигурност, само че и при проблеми всеки един от тях може да потвърди освен съществуването на контракта, само че и неговото наличие.
Няма проблем формата да не е такава, това не прави договора недействителен. Той си е напълно постоянен. Ако има дата и подписи, това го подсигурява ненапълно. И може да е освен напечатан, само че и да е написан и ръкописно. Дори може да става дума и за джука спогодба. Но при тези случаи - когато няма регистриране и нотариална легализация, и наемодателят, и наемателят рискуват доста и съвсем си подсигуряват проблеми.
Що се отнася до проблемите на прекратяването на контракта за наем, то Закон за задълженията и договорите дефинира, че това става с приключването на наемния период. Ако обаче по-късно потреблението на движимостта продължи със знанието и без опълчване на наемодателя, договорът се смята удължен за неустановен период. Ако наемателят продължи използването макар опълчването на наемодателя, то той дължи обезщетение и би трябвало да извършва всички отговорности, произлизащи от прекратения наемен контракт.
Ако договорът за наем е без избран период, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано. И това е общото предписание. Законът показва едно изключение - ако наемът е уречен дневно, то тогава достатъчно е предизвестие от един ден.
С.Щ., София
-------------------
Основните правила за контракта за наем се съдържат в Закона за отговорностите и договорите (ЗЗД). Те са избрани в специфичен раздел, наименуван " Наем на движимости ". Там точно се вижда, че главната правна уредба не прави огромна разлика за това дали става дума за наем на движими или недвижими движимости. Макар и да има някои експлицитни правила за недвижимите парцели, то несъмнено България си остава от страните, в които наемните правни отношения и уредбата в тази област, за страдание, единствено допират материята и не вземат решение превантивно бъдещи проблеми.
Точно поради това в нея постоянно се стига до кавги, до разногласия и даже до Министерство на вътрешните работи, прокурор, данъчните или до правосъдната зала. Едва ли има човек, който да има наемни връзки и да не е изпитал някакъв дискомфорт или пък проблеми.
От основните правила, на които се подчиняват договорите за наем, излиза наяве, че за тях няма категорично условие да бъде спазена някаква форма - той може да се подписва в писмена или джука форма. Когато става дума за контракт за наем на неподвижен парцел обаче, за предпочитане е той освен да е в писмена форма, само че и да е със заверени нотариално подписи.
Нещо повече. Добре е даже да бъде вписан в имотния указател, с цел да може да бъде противопоставян и на трети лица. Защото например според ЗЗД при прекачване на неподвижен парцел договорът за наем остава в действие по отношение на приобретателя тъкмо и само ако е бил вписан в имотния указател.
Иначе законът разпорежда, че договорът за наем, подписан преди прехвърлянето на парцела, в случай че има достоверна дата, е наложителен за приобретателя до планувания в него период, само че не за повече от 1 г. от прехвърлянето. Ако няма достоверна дата и наемателят е във притежание на парцела, договорът е наложителен за приобретателя като контракт за наем без избран период. Наемодателят дължи обезщетение на наемателя, в случай че последният бъде лишен от използването на наетия парцел преди приключване на наемния период заради прекачване на парцела.
Просто писмената, заверена и вписана форма е положително решение и за наемателя, и за наемодателя. Не единствено за сигурност, само че и при проблеми всеки един от тях може да потвърди освен съществуването на контракта, само че и неговото наличие.
Няма проблем формата да не е такава, това не прави договора недействителен. Той си е напълно постоянен. Ако има дата и подписи, това го подсигурява ненапълно. И може да е освен напечатан, само че и да е написан и ръкописно. Дори може да става дума и за джука спогодба. Но при тези случаи - когато няма регистриране и нотариална легализация, и наемодателят, и наемателят рискуват доста и съвсем си подсигуряват проблеми.
Що се отнася до проблемите на прекратяването на контракта за наем, то Закон за задълженията и договорите дефинира, че това става с приключването на наемния период. Ако обаче по-късно потреблението на движимостта продължи със знанието и без опълчване на наемодателя, договорът се смята удължен за неустановен период. Ако наемателят продължи използването макар опълчването на наемодателя, то той дължи обезщетение и би трябвало да извършва всички отговорности, произлизащи от прекратения наемен контракт.
Ако договорът за наем е без избран период, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано. И това е общото предписание. Законът показва едно изключение - ако наемът е уречен дневно, то тогава достатъчно е предизвестие от един ден.
Източник: segabg.com
КОМЕНТАРИ