И без това мизерно недостъпният пазар на жилища става все по-скъп.
Тъй като лихвите по ипотечните кредити достигат 7% - най-високите от 21 години според Freddie Mac - купувачите на жилища са изправени пред нарастващи разходи. Някои жилищни експерти предупреждават, че лихвите може да продължат да се покачват към 8%.
Какво означава това за ловците на къщи? Дори винаги оптимистичните професионалисти в областта на недвижимите имоти казват, че купувачите и продавачите трябва да коригират очакванията си.
„Не обичам да съм „гибел и мрак“, това е моята книга за работа“, каза Бес Фридман, главен изпълнителен директор на Brown Harris Stevens, национална фирма за недвижими имоти. „Все още казвам, че недвижимите имоти са най-добрата дългосрочна инвестиция. Но има промяна. Погрешно е хората да приемат, че само защото инфлацията е започнала да се движи в правилната посока, лихвите по ипотечните кредити също ще паднат.”
Въпреки скорошните доклади, че инфлацията се охлажда, тя все още е твърде висока и икономиката е твърде гореща - и за жилищния пазар това не е добре, каза Фридман.
„Фактът, че виждаме лихви на тези върхове, оказва влияние върху жилищния пазар“, каза Фридман. „Цените се удвоиха. Инвентарът е ограничен. Цените все още са завишени. Тези три неща създават мудна жилищна икономика.“
И малко е да се предполага, че голяма част от това ще се промени в близко бъдеще, каза Фридман, предвид продължаващите опасения на Федералния резерв относно инфлацията, което поставя на масата по-нататъшни повишения на лихвите.
„Могат ли ставките да се повишат? Вероятно — каза Фрийдман. „Не виждам никакъв катализатор те да паднат. Поради това хората трябва да се замислят къде са цените сега.“
Въздействие върху жилищния пазар
Тъй като лихвените проценти за 30-годишна ипотека с фиксиран лихвен процент се повишиха през последните 31 месеца - спрямо най-ниската средна седмична ставка от 2,65% през януари 2021 г. според Freddie Mac - плащането, извършено от купувач на жилище на жилище със средна цена, който put 20% down се повиши с повече от $1200 на месец. Това накара закупуването на жилище да е недостъпно за много хора.
Купувачите, които все още са на пазара, откриват исторически ниски налични запаси.
Тъй като лихвените проценти по ипотечните кредити бяха толкова ниски по време на пандемията, като хората купуват или рефинансират в заеми при 2% или 3%, има малък стимул за тях да продават и купуват друг дом при 6% или 7% или по-висока.
Интерактивно: Вижте как изглежда достъпността на жилищата там, където живеете
И поради ниските наличности, цените остават високи. Средните цени на жилищата достигнаха второто си най-високо ниво през юни. При $410 200, те бяха само с 0,9% по-малко от рекорда за всички времена от $413 800, достигнат само предходната година.
„Намираме се в критичен момент“, написа Лорънс Юн, главен икономист на Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти, в онлайн публикация в четвъртък.
Протоколите от последното заседание на Фед, публикувани тази седмица, разкриха продължаващи опасения относно инфлацията, ако икономиката и пазарите на труда не се охладят, което предполага, че може да има ново увеличение на лихвените проценти по време на трите оставащи срещи тази година.
Това, заедно с понижаването на рейтинга на американския дълг от Fitch, е оказало натиск за повишаване на лихвите по дългосрочните заеми, каза Юн.
Тази седмица доходността на 10-годишните държавни облигации на САЩ премина над прага от 4,2%, срещу който се сблъска до 4,3% в четвъртък, най-високото ниво от повече от десетилетие. Това е повратна точка, според Юн.
„Ако надхвърли това, тогава импулсът, колкото и ирационален да е, може да го тласне нагоре към 5%“, пише той. „Това е лоша новина за лихвите по ипотечните кредити, които съответно могат да се повишат до 8%“, каза той.
При текущата средна ипотечна лихва от 7,09% купувачът на жилище със средна цена от $410 200 ще плаща $2203 на месец главница и лихва, според изчислението с помощта на инструмента на Freddie Mac. През януари 2021 г., когато средната цена на жилище беше с около 100 000 долара по-ниска при 309 900 долара, а лихвените проценти бяха с повече от 4 процентни пункта по-ниски при 2,65%, купувач на жилище се заключи в плащания от 999 долара на месец.
„Повишената лихва по ипотечните кредити влошава достъпността на жилищата, тъй като цените на жилищата се покачват в тази среда с ограничени запаси“, каза Джесика Лауц, заместник главен икономист в NAR. „Нещо трябва да даде, за да паднат лихвите и това нещо е следващото решение на Фед.“
Как стигнахме до тук?
Това не е мястото, където синоптиците смятаха, че ще бъдем, каза Мелиса Кон, регионален вицепрезидент на William Raveis Mortgage.
„Мислехме, че лихвите по ипотечните кредити ще бъдат много по-ниски досега“, каза тя. „Всички тези увеличения на лихвените проценти от Фед имаха за цел да забавят инфлацията много по-бързо. Но икономиката се противопостави на повишенията на лихвите.“
Служителите на Фед повишиха лихвените проценти до най-високото ниво от 22 години. И въпреки че Федералният резерв не определя директно лихвените проценти, които кредитополучателите плащат по ипотеките, действията му оказват влияние върху тях. Лихвените проценти по ипотечните кредити са склонни да проследяват доходността на 10-годишните държавни облигации на САЩ, които се движат въз основа на комбинация от очаквания относно действията на Фед, какво всъщност прави Фед и реакциите на инвеститорите. Когато доходността на държавните облигации се покачва, нарастват и лихвите по ипотечните кредити.
Пазарът оценява потенциала за ново повишение на лихвите, каза Кон, и в този момент има доста голям риск в икономиката. Кредиторите вземат под внимание този риск, поддържайки лихвите по-високи.
„Банките се защитават“, каза тя. „Банките се опитват да защитят крайния си резултат.“
За съжаление на купувачите на жилища, цените може да се повишат и се очаква да останат високи, каза Кон.
Потребителят продължава да харчи и наемането продължава, каза тя.
„Инфлацията наистина ще спадне само когато хората харчат по-малко пари и има по-малко работни места“, каза Кон. „Докато ситуацията със заетостта остава толкова силна, каквато е, ще бъде трудно да се намали инфлацията непрекъснато.“
Фед ще проведе още три срещи за определяне на лихвените проценти тази година, през септември, ноември и декември.
„Останалата част от годината ще чакаме да видим какво ще направи Фед“, каза Кон. „Не виждам истинско облекчение до следващата година.“
