Георги Павлов: Таксата при прехвърляне на имот е излишна
Георги Павлов: Ако Агенцията по вписванията отвори цялата информация за имотните покупко-продажби към обществото, в бюджета може да влязат още 300 млн. лв. от Данък добавена стойност и такси.
© Надежда Чипева Визитка
Георги Павлов работи в областта на недвижимите парцели от 2006 година като член на съвета на шефовете и изпълнителен шеф на AG Capital. От 2011 година е изпълнителен шеф и акционер в организацията от групата " Адрес недвижими парцели ", а от началото на 2019 година работи в така наречен proptech сфера. През годините е работил в разнообразни бизнес сфери - недвижими парцели, индустрия, управническо консултиране, финансов разбор и обмисляне. Заемал е поста шеф " Развитие " в " Стара планина холд " и в машиностроителното дружество " Спартак ". Бил е и ръководител на съвета на шефовете на " Лизингова компания " и изпълнителен шеф на " Инком ". Георги Павлов има магистърски степени по математика от Софийски университет " Св. Климент Охридски " и по бизнес администрация от City University of Seattle. Асоцииран член е на Chartered Management Institute, Англия. Има голям брой квалификации, измежду които и документ по интернационална финансова отчетност на АССА. " Апартаментгейт " още веднъж подсети какъв брой огромен е сивият бранш при покупко-продажбите с парцели в България. Мислите ли, че главната причина за това са високите такси при изповядването им?
- Смятам, че общинските такси при изповядване на договорка са доста високи. Те би трябвало да се анулират. Данъците за владение на парцел са доста ниски. Данък здания би трябвало да се вдигне четири-пет пъти. А таксите за позволение за градеж са извънредно ниски. Те би трябвало да се усилят 10 пъти. Данък добавена стойност върху жилищата би трябвало да се понижи. Казано по-простичко, в този момент купувачите финансират или субсидират по незабележим метод хората, които минимум се нуждаят от дотация - притежателите на парцели и бизнесмените.
Абонирайте се за Капитал Получавате цялостен достъп до всички публикации и целия списък Да стартираме с таксите за позволение на градеж. Какъв е казусът?
- Предприемачите в София заплащат такса за позволение за градеж приблизително, да кажем, 7 евро на квадратен метър разгъната застроена повърхност (РЗП). Срещу това желаят от общината да построи огромни улици. Което значи да обезщети частните притежатели на земята под тях, да построи път с по две ленти и тротоари. Да финансира навлизането на градския превоз, да построи детски градини, учебни заведения, а някъде и лечебни заведения. Това няма по какъв начин да се случи против 7 евро на квадрат. На процедура в този момент общината не взема никакви пари от бизнесмените и не прави нищо. Разумният метод е тя да усили разрешителните до 70 евро на квадрат. И когато предприемачът стартира да строи, да има необятна улица, а не индианска нишка като в " Манастирски ливади ", където градски превоз в никакъв случай няма да влезе. Боя се, че някъде не може да влезе и пожарна кола. Та ние построихме актуалното гето!
Предприемачите ли са строили улиците в тази ситуация?
- Улиците са издигнати от общината, върху непозната земя, която общината не е платила. Положението е трагично. Общината е натрупала незабележим дълг евентуално от към 1 милиарда лв. към притежатели под формата на неплатени земи – под улиците в този и други квартали и частни земи в парковете. На това място може да се направи единствено улица и единствено парк. Собственикът няма право да строи нищо друго там. Затова законът задължава общината да заплати земята, а тя не го прави. Десетгодишният период за това изтича или изтече. Законът не споделя какво ще стане, в случай че общината не заплати, единствено удължава периода. А общината се извинява, че не може да ремонтира улицата, тъй като земята изпод не е нейна. По-лошото е, че общината, тъй като знае за това свое обвързване, прави дребни улички, с цел да може един ден, в случай че би трябвало да заплати, да заплати дребната уличка.
Защо съгласно вас общината не подвига цената на разрешителните за градеж?
- Моето пояснение е – тъй като ще би трябвало да оправят квартала, а те не могат да подредят едни плочки. Общината откровено има предпочитание " Графа " да бъде добре спретнат и хубав, само че не може. А по какъв начин да желаеме освен " Графа ", само че и още поредност квартали да подреди. Знаят, че не могат. И се върнахме в Средновековието в избрани квартали на София. И в това време сме доста горди, че налозите ни са доста ниски. На същото равнище са и обществените ни услуги. Колкото по-ниски налози, толкоз по-лоши обществени услуги.
Каква е концепцията ви за налог здания?
- Голямата тематика е налог здания, а не такса боклук. Данък здания би трябвало да бъде повишен пет пъти. За общините в целия свят той е главен източник на доходи. Презумпцията е, че когато притежаваш благосъстоятелност в града, ти си заинтересуван този град да действа добре. И налозите са свързани с това какъв брой благосъстоятелност имаш.
Нашата данъчна система, която произлиза от социализма, работи по логиката " никой тук не е богат и по тази причина никой няма да заплаща някакви особени налози ". Навремето собствеността беше лимитирана – жилище до 120 кв.м и една виличка до 60 кв.м. Но това се промени. Постепенно някои хора започнахме да забогатяваме, само че продължаваме да плащаме дребен налог. В естествените страни налог здания е към половин до един % от пазарната стойност на парцела. Това е класическото състояние и то е разумно. Доходността на жилищните парцели е към 5%. Ако човек отдава жилището си чартърен, така ще заплати половин % от цената му – 10% налог върху прихода, който е 5% от цената на парцела. Тоест в България би трябвало налог здания да е половин %, т.е. пет промила от пазарната стойност. А сега в София той е 1.3 промила.
При това от данъчната оценка, а не от пазарната стойност...
- Точно. И въпросът е какъв брой постоянно данъчната оценка се актуализира, с цел да се приближи до пазарната стойност. Последните данъчни оценки в София са правени през 2009 година Общинските чиновници ги актуализират на 10 години, тъй като те също нямат нужната им информация. Национален статистически институт разгласява по какъв начин се трансформират цените на жилищните парцели в България и в шестте най-големи града. Но няма данни по квартали в тях и няма данни за по-малките градове.
Това, което би трябвало да направи Агенцията по вписванията, е да отвори цялата информация за имотните покупко-продажби към обществото, да я направи в действителност обществена. Тоест да е налична във тип, комфортен за обработка от машини, както е информацията на Търговския указател и от Държавен вестник. Тогава ще се появят частни компании, които ще обработват тази информация. Едни - с цел да наблюдават какво вършат политиците с парцелите си. Други – с цел да знаят по какъв начин се развива имотният пазар. Трети - Министерството на финансите, ще я употребяват, с цел да схванат кой продава на необикновени за региона цени. Освен това, когато имаме информация за всички покупко-продажби от Агенцията по вписванията, благодарение на технологиите данъчните оценки ще може автоматизирано да се актуализират всяка година - квартал по квартал, улица по улица, апартамент по апартамент. Но с цел да се случи това, би трябвало сериозна политическа воля.
Част от покупко-продажбите, за които има информация в Агенцията по вписванията, са на данъчна оценка. Тоест не споделят нещо ново.
- Но над половината са на действителна стойност, което е огромна разлика с ситуацията преди 15 години в България. Заради банковото кредитиране, тъй като приходите на хората към този момент станаха публични, манталитетът на новите купувачи е друг. И считам, че в случай че Агенцията по вписванията отвори информацията си, частните компании незабавно ще създадат приложения. Ще сложат данните в Гаусовата крива (която разказва естественото систематизиране - бел. ред.) и изключенията ще изскочат. Веднага ще се види коя цена е отвън Гаусовата крива на квартал " Докторска градина ". Отклонява се с 5% от данъчната оценка на парцела, а другите в региона нормално са оповестени на двойно по-висока цена от нея. След това системата незабавно би могла да изпрати автоматизиран мейл до Владислав Горанов. Смятам, че индивидът, който ще отвори базите данни за парцели, се споделя Горанов. Ако някой му показа плана и му каже тук виждам едни 300 милиона лв. от несъбран Данък добавена стойност и от такси. Достатъчно е хората да получават имейл от вида: " Може би би трябвало да извършите промяна на вашия нотариален акт, тъй като той е засечен в нашата система за разкриване на съмнителни покупко-продажби. "
И купувачите на парцели ще би трябвало да платят още 300 млн. лв. годишно?
- Данъците би трябвало да се заплащат. Но моето мнение е, че общинската такса върху прехвърлянето на парцела би трябвало да отпадне. Възможно е да вземем за пример за първата година да се заплаща малко повече налог здания поради услугите, препоръчани от общината. Но таксата не би трябвало да се дължи за прехвърлянето. Данъци би трябвало да заплащат богатите като мен, а това, че купуваш, не значи, че си богат - доста постоянно си продал преди този момент. Сегашната такса понижава ликвидността. Тя споделя на хората " ние ще те накажем, в случай че искаш да си купиш парцел ". А покупката на парцел най-често е, с цел да приведеш материалното си положение в сходство с парцела, който имаш. Ако имаш две деца, купуваш по-голям парцел, при избрани условия отиваш към по-малък. Сегашната такса при прехвърлянето на парцела е излишък от тогавашния налог оборот, какъвто имаше преди въвеждането на Данък добавена стойност, и би трябвало да бъде отстранена. Данък оборот се дължеше единствено за последния стадий от договорката, когато се продаваше на физическо лице краен консуматор. Данъците за прекачване на парцелите би трябвало или да са минимални, или най-добре да се отстранен и Данък добавена стойност за жилищата би трябвало да бъде понижен.
Не наподобява доста реалистично да отпаднат налозите напълно, а и да се вкара диференцирана ставка на Данък добавена стойност за парцелите.
- В случай че радикалното предложение да се анулира този налог не се одобри, има и различен вид. Данъкът да се дефинира единствено върху данъчната оценка, а не, както е в този момент, да се дължи върху по-голямото – данъчната оценка или цената на договорката. Щом като цената, на която продавате жилището, не въздейства върху налога ви – за какво да я криете. Сега, да кажем, данъчната оценка е 60 хиляди евро, а вие продавате за 80 хиляди евро. Купувачът желае да изповядате на 60 хиляди евро, с цел да спести някой лев, и вие се съгласявате. Докато в случай че налог се дължи върху данъчната оценка, отпада тласъкът да се крие цената на договорката, тъй като това не го трансформира. В сходен случай процентът на таксата може да се вдигне малко за отплата и общината да резервира равнището на приходите си. Ако данъкът стартира да се заплаща върху данъчната оценка, ще отпаднат хората, които вършат дребнички сметки. И ще останат единствено мошениците, които перат пари или желаят да спестят Данък добавена стойност.
А що се отнася до Данък добавена стойност - не може в доста страни да има разнообразни ставки и ние да споделяме, че останалият свят бърка. Един от причините да не се вкара е, че администрирането би било комплицирано. Ако нашата данъчна администрация не се е научила за толкоз години да събира Данък добавена стойност както би трябвало...
Данъкът върху прихода, който се дължи, в случай че продадеш парцел по-рано от избран период, откакто си го купил, също ли би трябвало да отпадне?
- Идеята е да не дължиш налог, когато имаш жилищен парцел и по някаква причина го продадеш след 20 - 30 години. Да кажем, че в нея има смисъл. Само че зад този благовиден претекст стои хубава малка врата за пране на пари. България е на ниска цена място за доста неща, в това число и за пране на пари. Купувате един имот с пазарна цена 5 млн. евро, давате половината в брой - те са от наркотрафик, и след пет години го продавате за 5 млн. евро. Парите са легализирани и даже налог не дължите. Ако имате по-малки суми, да кажем 50 хиляди евро, купувате жилище, давате парите в брой, давате го чартърен за няколко години, продавате го в подобаващ миг и още веднъж даже налог не плащате. Така може да продавате по един или по два парцела годишно. В рамките на дейния си живот може да продадете 40 жилището и да не дължите налог върху облагите от тях. Което към този момент е прекомерно. Би трябвало в живота си да имате право един-два пъти да ползвате тази преференция, а за другите да плащате налог.
Защо съгласно вас не се получава този преход от налози върху прехвърлянето към налози за притежанието на парцел?
- Защото всяка година 30 000 души се прецакват да заплащат огромен налог върху покупко-продажбите, а 500 000 души заплащат по-малко за парцелите си. Ако някой промени това състояние, ще загуби изборите. И по този начин в името на краткосрочни ползи пазарът се изкривява и не е ефикасен. И би трябвало да има водачи, които да мислят дълготрайно по какъв начин обществото да се подреди по верния метод.
Какви биха били плюсовете, отвън финансовите, в случай че се увеличи налог здания?
- Ще усили гражданското присъединяване. Ако плащате 100 лв. за панелката, желаете услуга за 100 лв.. Ако би трябвало да плащате 1000 лв., ще желаете доста повече от общината. Сега даваме по 20 лв. за входа на месец и действително по 5 лв. на месец за всичко отвън входа. Ами като за 5 лв., мисля, добре чистят и добре са създали улиците.
Може би ще намалеят и пустеещите жилища?
Сега пустеят, тъй като е по-изгодно да пустеят. Плащате някакъв най-малък налог здания и не се занимавате да ги ремонтирате, обзаведете, дадете чартърен и да получавате приход. Но да погледнем огромната картинка. Ние дружно като общество сме вложили 70 - 80 милиарда евро в едно начинание, наречено градеж на жилища. И защото сме ужасно доста богати, сме оставили 25% от тях да не се употребяват, да се амортизират и унищожават, тъй като времето разяжда парцелите. Изключително тъпа концепция за общество, което е вложило 20 - 30 милиарда и не ги употребява за нищо. Начинът да бъдат употребявани парцелите е да има налог върху тях, освен върху неизползваните, върху всички парцели, действителен налог, мъчителен налог.
Особено мъчителен ще е за хората на възраст, които живеят в жилища от социализма и са с ниски пенсии.
- Хората на възраст не са жители и нямат цивилен отговорности ли? Това, че не носим отговорност, е повода нашите здания да наподобяват толкоз зле. Трябва да има висок налог и високи такси за поддържане. Хората, за които говорите, печелят малко, само че имат много. Нямат ипотеки. В " Докторска градина " да вземем за пример има една постройка, в която хората са си поставили шперплат на прозорците и не палят лампи. И аз не ги осъждам. Но безпаричен ли е човек, който има капитал за 150 000 евро. Тези хора могат да живеят в жилище за 80 000 евро и да имат 80 000 евро в банка. Ние би трябвало да помогнем. Но вместо това ги наказваме с налог, когато сменят собствеността си.
За комисионите на организациите нещо да кажем? Хората един път заплащат съвсем 3% на общината, и повторно заплащат 3% на организациите.
- Данъци, огромни или дребни, заплащат всички, които вършат договорка и държат парцел. Но комисиони заплащат единствено хората, които са решили да употребяват услугата на организация за недвижими парцели. В България това не е наложително. Иначе в дълготраен проект комисионите на организациите ще понижават. Благодарение на технологиите по този начин се случва с комисионите на всяко нещо в актуалния свят.
Ако се обживеят пустеещите жилища, евентуално ще се овладее и строителството на нови.
- Демографията е тази, която ще овладее най-лесно темпа на строителството. Това, което виждате през днешния ден да се случва в София и огромните градове, е последният пик на новото строителство. Не следващият, а последният. И повода за това няма да е някоя от периодическите рецесии. В целия свят най-голяма част от купувачите на жилища са купуващите за пръв път. А в България младежите са доста малко. В София хората сред 20 и 25 години са с 40% по-малко от тези сред 45 и 50 година Това значи, че след 5-6 години, когато поколението на Виденовата зима излезе на пазара, ще има внезапно понижение на търсещите парцел младежи. И идващият строителен взрив ще бъде два пъти по-малък от този. Освен това хората живеят със мемоари от времената, когато София нарастваше с 15 хиляди души на година. Последните години не е по този начин - София пораства напълно леко.
Интервюто взе Боряна Генчева
© Надежда Чипева Визитка
Георги Павлов работи в областта на недвижимите парцели от 2006 година като член на съвета на шефовете и изпълнителен шеф на AG Capital. От 2011 година е изпълнителен шеф и акционер в организацията от групата " Адрес недвижими парцели ", а от началото на 2019 година работи в така наречен proptech сфера. През годините е работил в разнообразни бизнес сфери - недвижими парцели, индустрия, управническо консултиране, финансов разбор и обмисляне. Заемал е поста шеф " Развитие " в " Стара планина холд " и в машиностроителното дружество " Спартак ". Бил е и ръководител на съвета на шефовете на " Лизингова компания " и изпълнителен шеф на " Инком ". Георги Павлов има магистърски степени по математика от Софийски университет " Св. Климент Охридски " и по бизнес администрация от City University of Seattle. Асоцииран член е на Chartered Management Institute, Англия. Има голям брой квалификации, измежду които и документ по интернационална финансова отчетност на АССА. " Апартаментгейт " още веднъж подсети какъв брой огромен е сивият бранш при покупко-продажбите с парцели в България. Мислите ли, че главната причина за това са високите такси при изповядването им?
- Смятам, че общинските такси при изповядване на договорка са доста високи. Те би трябвало да се анулират. Данъците за владение на парцел са доста ниски. Данък здания би трябвало да се вдигне четири-пет пъти. А таксите за позволение за градеж са извънредно ниски. Те би трябвало да се усилят 10 пъти. Данък добавена стойност върху жилищата би трябвало да се понижи. Казано по-простичко, в този момент купувачите финансират или субсидират по незабележим метод хората, които минимум се нуждаят от дотация - притежателите на парцели и бизнесмените.
Абонирайте се за Капитал Получавате цялостен достъп до всички публикации и целия списък Да стартираме с таксите за позволение на градеж. Какъв е казусът?
- Предприемачите в София заплащат такса за позволение за градеж приблизително, да кажем, 7 евро на квадратен метър разгъната застроена повърхност (РЗП). Срещу това желаят от общината да построи огромни улици. Което значи да обезщети частните притежатели на земята под тях, да построи път с по две ленти и тротоари. Да финансира навлизането на градския превоз, да построи детски градини, учебни заведения, а някъде и лечебни заведения. Това няма по какъв начин да се случи против 7 евро на квадрат. На процедура в този момент общината не взема никакви пари от бизнесмените и не прави нищо. Разумният метод е тя да усили разрешителните до 70 евро на квадрат. И когато предприемачът стартира да строи, да има необятна улица, а не индианска нишка като в " Манастирски ливади ", където градски превоз в никакъв случай няма да влезе. Боя се, че някъде не може да влезе и пожарна кола. Та ние построихме актуалното гето!
Предприемачите ли са строили улиците в тази ситуация?
- Улиците са издигнати от общината, върху непозната земя, която общината не е платила. Положението е трагично. Общината е натрупала незабележим дълг евентуално от към 1 милиарда лв. към притежатели под формата на неплатени земи – под улиците в този и други квартали и частни земи в парковете. На това място може да се направи единствено улица и единствено парк. Собственикът няма право да строи нищо друго там. Затова законът задължава общината да заплати земята, а тя не го прави. Десетгодишният период за това изтича или изтече. Законът не споделя какво ще стане, в случай че общината не заплати, единствено удължава периода. А общината се извинява, че не може да ремонтира улицата, тъй като земята изпод не е нейна. По-лошото е, че общината, тъй като знае за това свое обвързване, прави дребни улички, с цел да може един ден, в случай че би трябвало да заплати, да заплати дребната уличка.
Защо съгласно вас общината не подвига цената на разрешителните за градеж?
- Моето пояснение е – тъй като ще би трябвало да оправят квартала, а те не могат да подредят едни плочки. Общината откровено има предпочитание " Графа " да бъде добре спретнат и хубав, само че не може. А по какъв начин да желаеме освен " Графа ", само че и още поредност квартали да подреди. Знаят, че не могат. И се върнахме в Средновековието в избрани квартали на София. И в това време сме доста горди, че налозите ни са доста ниски. На същото равнище са и обществените ни услуги. Колкото по-ниски налози, толкоз по-лоши обществени услуги.
Каква е концепцията ви за налог здания?
- Голямата тематика е налог здания, а не такса боклук. Данък здания би трябвало да бъде повишен пет пъти. За общините в целия свят той е главен източник на доходи. Презумпцията е, че когато притежаваш благосъстоятелност в града, ти си заинтересуван този град да действа добре. И налозите са свързани с това какъв брой благосъстоятелност имаш.
Нашата данъчна система, която произлиза от социализма, работи по логиката " никой тук не е богат и по тази причина никой няма да заплаща някакви особени налози ". Навремето собствеността беше лимитирана – жилище до 120 кв.м и една виличка до 60 кв.м. Но това се промени. Постепенно някои хора започнахме да забогатяваме, само че продължаваме да плащаме дребен налог. В естествените страни налог здания е към половин до един % от пазарната стойност на парцела. Това е класическото състояние и то е разумно. Доходността на жилищните парцели е към 5%. Ако човек отдава жилището си чартърен, така ще заплати половин % от цената му – 10% налог върху прихода, който е 5% от цената на парцела. Тоест в България би трябвало налог здания да е половин %, т.е. пет промила от пазарната стойност. А сега в София той е 1.3 промила.
При това от данъчната оценка, а не от пазарната стойност...
- Точно. И въпросът е какъв брой постоянно данъчната оценка се актуализира, с цел да се приближи до пазарната стойност. Последните данъчни оценки в София са правени през 2009 година Общинските чиновници ги актуализират на 10 години, тъй като те също нямат нужната им информация. Национален статистически институт разгласява по какъв начин се трансформират цените на жилищните парцели в България и в шестте най-големи града. Но няма данни по квартали в тях и няма данни за по-малките градове.
Това, което би трябвало да направи Агенцията по вписванията, е да отвори цялата информация за имотните покупко-продажби към обществото, да я направи в действителност обществена. Тоест да е налична във тип, комфортен за обработка от машини, както е информацията на Търговския указател и от Държавен вестник. Тогава ще се появят частни компании, които ще обработват тази информация. Едни - с цел да наблюдават какво вършат политиците с парцелите си. Други – с цел да знаят по какъв начин се развива имотният пазар. Трети - Министерството на финансите, ще я употребяват, с цел да схванат кой продава на необикновени за региона цени. Освен това, когато имаме информация за всички покупко-продажби от Агенцията по вписванията, благодарение на технологиите данъчните оценки ще може автоматизирано да се актуализират всяка година - квартал по квартал, улица по улица, апартамент по апартамент. Но с цел да се случи това, би трябвало сериозна политическа воля.
Част от покупко-продажбите, за които има информация в Агенцията по вписванията, са на данъчна оценка. Тоест не споделят нещо ново.
- Но над половината са на действителна стойност, което е огромна разлика с ситуацията преди 15 години в България. Заради банковото кредитиране, тъй като приходите на хората към този момент станаха публични, манталитетът на новите купувачи е друг. И считам, че в случай че Агенцията по вписванията отвори информацията си, частните компании незабавно ще създадат приложения. Ще сложат данните в Гаусовата крива (която разказва естественото систематизиране - бел. ред.) и изключенията ще изскочат. Веднага ще се види коя цена е отвън Гаусовата крива на квартал " Докторска градина ". Отклонява се с 5% от данъчната оценка на парцела, а другите в региона нормално са оповестени на двойно по-висока цена от нея. След това системата незабавно би могла да изпрати автоматизиран мейл до Владислав Горанов. Смятам, че индивидът, който ще отвори базите данни за парцели, се споделя Горанов. Ако някой му показа плана и му каже тук виждам едни 300 милиона лв. от несъбран Данък добавена стойност и от такси. Достатъчно е хората да получават имейл от вида: " Може би би трябвало да извършите промяна на вашия нотариален акт, тъй като той е засечен в нашата система за разкриване на съмнителни покупко-продажби. "
И купувачите на парцели ще би трябвало да платят още 300 млн. лв. годишно?
- Данъците би трябвало да се заплащат. Но моето мнение е, че общинската такса върху прехвърлянето на парцела би трябвало да отпадне. Възможно е да вземем за пример за първата година да се заплаща малко повече налог здания поради услугите, препоръчани от общината. Но таксата не би трябвало да се дължи за прехвърлянето. Данъци би трябвало да заплащат богатите като мен, а това, че купуваш, не значи, че си богат - доста постоянно си продал преди този момент. Сегашната такса понижава ликвидността. Тя споделя на хората " ние ще те накажем, в случай че искаш да си купиш парцел ". А покупката на парцел най-често е, с цел да приведеш материалното си положение в сходство с парцела, който имаш. Ако имаш две деца, купуваш по-голям парцел, при избрани условия отиваш към по-малък. Сегашната такса при прехвърлянето на парцела е излишък от тогавашния налог оборот, какъвто имаше преди въвеждането на Данък добавена стойност, и би трябвало да бъде отстранена. Данък оборот се дължеше единствено за последния стадий от договорката, когато се продаваше на физическо лице краен консуматор. Данъците за прекачване на парцелите би трябвало или да са минимални, или най-добре да се отстранен и Данък добавена стойност за жилищата би трябвало да бъде понижен.
Не наподобява доста реалистично да отпаднат налозите напълно, а и да се вкара диференцирана ставка на Данък добавена стойност за парцелите.
- В случай че радикалното предложение да се анулира този налог не се одобри, има и различен вид. Данъкът да се дефинира единствено върху данъчната оценка, а не, както е в този момент, да се дължи върху по-голямото – данъчната оценка или цената на договорката. Щом като цената, на която продавате жилището, не въздейства върху налога ви – за какво да я криете. Сега, да кажем, данъчната оценка е 60 хиляди евро, а вие продавате за 80 хиляди евро. Купувачът желае да изповядате на 60 хиляди евро, с цел да спести някой лев, и вие се съгласявате. Докато в случай че налог се дължи върху данъчната оценка, отпада тласъкът да се крие цената на договорката, тъй като това не го трансформира. В сходен случай процентът на таксата може да се вдигне малко за отплата и общината да резервира равнището на приходите си. Ако данъкът стартира да се заплаща върху данъчната оценка, ще отпаднат хората, които вършат дребнички сметки. И ще останат единствено мошениците, които перат пари или желаят да спестят Данък добавена стойност.
А що се отнася до Данък добавена стойност - не може в доста страни да има разнообразни ставки и ние да споделяме, че останалият свят бърка. Един от причините да не се вкара е, че администрирането би било комплицирано. Ако нашата данъчна администрация не се е научила за толкоз години да събира Данък добавена стойност както би трябвало...
Данъкът върху прихода, който се дължи, в случай че продадеш парцел по-рано от избран период, откакто си го купил, също ли би трябвало да отпадне?
- Идеята е да не дължиш налог, когато имаш жилищен парцел и по някаква причина го продадеш след 20 - 30 години. Да кажем, че в нея има смисъл. Само че зад този благовиден претекст стои хубава малка врата за пране на пари. България е на ниска цена място за доста неща, в това число и за пране на пари. Купувате един имот с пазарна цена 5 млн. евро, давате половината в брой - те са от наркотрафик, и след пет години го продавате за 5 млн. евро. Парите са легализирани и даже налог не дължите. Ако имате по-малки суми, да кажем 50 хиляди евро, купувате жилище, давате парите в брой, давате го чартърен за няколко години, продавате го в подобаващ миг и още веднъж даже налог не плащате. Така може да продавате по един или по два парцела годишно. В рамките на дейния си живот може да продадете 40 жилището и да не дължите налог върху облагите от тях. Което към този момент е прекомерно. Би трябвало в живота си да имате право един-два пъти да ползвате тази преференция, а за другите да плащате налог.
Защо съгласно вас не се получава този преход от налози върху прехвърлянето към налози за притежанието на парцел?
- Защото всяка година 30 000 души се прецакват да заплащат огромен налог върху покупко-продажбите, а 500 000 души заплащат по-малко за парцелите си. Ако някой промени това състояние, ще загуби изборите. И по този начин в името на краткосрочни ползи пазарът се изкривява и не е ефикасен. И би трябвало да има водачи, които да мислят дълготрайно по какъв начин обществото да се подреди по верния метод.
Какви биха били плюсовете, отвън финансовите, в случай че се увеличи налог здания?
- Ще усили гражданското присъединяване. Ако плащате 100 лв. за панелката, желаете услуга за 100 лв.. Ако би трябвало да плащате 1000 лв., ще желаете доста повече от общината. Сега даваме по 20 лв. за входа на месец и действително по 5 лв. на месец за всичко отвън входа. Ами като за 5 лв., мисля, добре чистят и добре са създали улиците.
Може би ще намалеят и пустеещите жилища?
Сега пустеят, тъй като е по-изгодно да пустеят. Плащате някакъв най-малък налог здания и не се занимавате да ги ремонтирате, обзаведете, дадете чартърен и да получавате приход. Но да погледнем огромната картинка. Ние дружно като общество сме вложили 70 - 80 милиарда евро в едно начинание, наречено градеж на жилища. И защото сме ужасно доста богати, сме оставили 25% от тях да не се употребяват, да се амортизират и унищожават, тъй като времето разяжда парцелите. Изключително тъпа концепция за общество, което е вложило 20 - 30 милиарда и не ги употребява за нищо. Начинът да бъдат употребявани парцелите е да има налог върху тях, освен върху неизползваните, върху всички парцели, действителен налог, мъчителен налог.
Особено мъчителен ще е за хората на възраст, които живеят в жилища от социализма и са с ниски пенсии.
- Хората на възраст не са жители и нямат цивилен отговорности ли? Това, че не носим отговорност, е повода нашите здания да наподобяват толкоз зле. Трябва да има висок налог и високи такси за поддържане. Хората, за които говорите, печелят малко, само че имат много. Нямат ипотеки. В " Докторска градина " да вземем за пример има една постройка, в която хората са си поставили шперплат на прозорците и не палят лампи. И аз не ги осъждам. Но безпаричен ли е човек, който има капитал за 150 000 евро. Тези хора могат да живеят в жилище за 80 000 евро и да имат 80 000 евро в банка. Ние би трябвало да помогнем. Но вместо това ги наказваме с налог, когато сменят собствеността си.
За комисионите на организациите нещо да кажем? Хората един път заплащат съвсем 3% на общината, и повторно заплащат 3% на организациите.
- Данъци, огромни или дребни, заплащат всички, които вършат договорка и държат парцел. Но комисиони заплащат единствено хората, които са решили да употребяват услугата на организация за недвижими парцели. В България това не е наложително. Иначе в дълготраен проект комисионите на организациите ще понижават. Благодарение на технологиите по този начин се случва с комисионите на всяко нещо в актуалния свят.
Ако се обживеят пустеещите жилища, евентуално ще се овладее и строителството на нови.
- Демографията е тази, която ще овладее най-лесно темпа на строителството. Това, което виждате през днешния ден да се случва в София и огромните градове, е последният пик на новото строителство. Не следващият, а последният. И повода за това няма да е някоя от периодическите рецесии. В целия свят най-голяма част от купувачите на жилища са купуващите за пръв път. А в България младежите са доста малко. В София хората сред 20 и 25 години са с 40% по-малко от тези сред 45 и 50 година Това значи, че след 5-6 години, когато поколението на Виденовата зима излезе на пазара, ще има внезапно понижение на търсещите парцел младежи. И идващият строителен взрив ще бъде два пъти по-малък от този. Освен това хората живеят със мемоари от времената, когато София нарастваше с 15 хиляди души на година. Последните години не е по този начин - София пораства напълно леко.
Интервюто взе Боряна Генчева
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ