Интервю | Все по-важно за купувачите на жилища в България е пестенето на енергия
Г-жо Христова, по какъв начин NovaCity Group избра да навлезе в България изключително в онази характерна година за жилищния пазар в страната, каквато беше 2008 година?
Двама вложители от Израел започват своя бизнес преди повече от 30 години в Нигерия. След това уголемяват активността си в Израел, Чехия, Полша, Румъния и България. В следствие развиваме своите клонове в Ню Йорк и Торонто. Към момента техните синове поемат част от работата в другите страни.
Към България те имат характерни сантименти, защото едната двойка татко и наследник са с български кoрени. И макар, че от изброените страни това е най-малкият пазар, въпреки всичко остават тук, макар динамичната обстановка в нашия отрасъл.
В България главно се занимаваме с жилищно строителство. В Румъния преди години построихме търговски център в Констанца, който в следствие беше продаден на един от огромните оператори в света. Нигерия е единствената страна, в която не се занимаваме с вложения, там сме единствено строители.
В България жилищното строителство има най-голяма сигурност от позиция на бързата ликвидност. Когато става въпрос за магазини и офиси, постоянно приказваме за отдаване чартърен, което е напълно друг бизнес.
Какво, съгласно Вас, съставлява един перспективен парцел?
Локация, локация, локация. Може да е в краен квартал, само че да е до спирка на метро. Инфраструктурата и публичното обслужване би трябвало да са елементарно налични. Ако има задоволително учебни заведения, детски градини, супермаркети, в случай че има задоволително инфраструктура, която да обслужва потребностите на хората, това е добра локация.
Вие имате плануван обект в Красно село. Защо избрахте този регион и смятате ли, че това е посоката, в която ще се развиват от ден на ден жилищни планове?
Обществената инфраструктура е добре развита, непосредствената непосредственост на метрото играе своята роля. Там всички вложители срещнахме спънки с предходното управление на общината. Надяваме се скоро време да успеем да приключим с документалната и административна част на устройствения проект и да пристъпим към самото строителство на обекта.
Какво е наблюдението на NovaCity Group върху пазара на недвижими парцели в България?
Тенденцията и исторически, и статистически демонстрира, че цените се покачват с годините. Не приказвам за цените и статистиката в границите на месец, година или две. Говоря за наклонност за интервал от 5-10 години. Цените и на земята, и на жилищните единици се покачват. Една компания, която може да издържи рецесия от няколко години, ще забави темпа и когато пазарът се стабилизира, ще продължи с развиването на своите планове.
По време на рецесия продажбите не стопират, доста се намалява размерът им, само че продажби постоянно има. Независимо дали сме в рецесия или не, това че няма да се продадат жилищата в границите на един месец, а в рамките година и половина, не е проблем за една постоянна компания.
Какви са приликите и разликите сред жилищния пазар в България и другите страни, в които оперира компанията?
Българският пазар е подобен с този в Румъния. По-скоро намирам разлика сред България и Чехия, както и Полша. Изключително сходни сме като пазар, нрав и конфигурация на евентуалния покупател с Румъния. Основната разлика е, че в България цените са най-високи в столицата, до момента в който в Румъния това не е по този начин. Там рекордно високи продажни цени на жилищата се следят в град, в който са ситуирани централите за ЦИЕ на огромни компании и е промишлен център.
В Чехия с изключение на разликите в нормативна уредба, градоустройствен проект и позволение за градеж се реализират в границите на 5-7 години, което е много проблематично за един вложител, който не може да направи справедлив бизнес проект за бъдещия план. Другият проблем в Чехия е, че на районните общини са делегирани доста пълномощия, което също основава много съществени проблеми. От позиция на купувачите, разликата с България е, че там се продават парцели единствено с довършителни работи. Купувачите считат, че това е по-добрият модел, опазват се общите елементи, няма го съпътстващият дискомфорт за живущите от довършителни работи в продължение на години.
Полският пазар няма нищо общо нито с Чешкия, нито Румънския пазар. Полша е голям пазар. Там има един развъртян сегмент, който го няма в България – частни общежития. Там се закупуват и отдават чартърен жилища единствено за студентите. Те са ситуирани до университетите, в съответни кампуси. Другата специфичност е, че там има много съществени скандинавски вложители, които купуват не обособени планове, а цяло портфолио от такива.
Каква е повода в България сегментът с частните общежития да не е развъртян?
Причините са доста. В София най-подходящото място за насърчаване на подобен вид планове е „ Студентски град “. Преди години имаше много издадени позволения за градеж за общежития, които в следствие се оказаха жилищни здания. Тоест никой от вложителите не осъществя общежитие, което да бъде отдавано чартърен. А по-скоро се обособиха жилищни единици, които се продаваха като жилища. След което администрацията прекрати издаването на позволения за градеж за общежития.
Вие в миналото възнамерявали ли сте подобен вид план?
Да, имахме такава концепция. Но ни споделиха, че няма да ни разрешат да я осъществяваме поради злоупотребите, които са свързани в предишното с вложителите и общежитията. В момента общежитие е мръсна дума в строителния отрасъл. Не ни разрешиха и дори се получи абсурд, тъй като ние го проектирахме като общежитие, жилищните единици бяха подобаващи за общежитие, имаше и перално помещение, ъгъл с интернет. Проектът беше изработен преди към четири години.
Отказахте се от плана, по този начин ли?
За да се развие един подобен план, е редно да бъде наоколо до някой университет. Тук за общежитие можем да приказваме за локация като „ Студентски град “ и вероятно „ Овча купел “ поради Нов Български Университет. В „ Студентски град “ е доста мъчно да се намерят имоти наоколо до висшите образователни заведения, а в случай че е надалеч от тях, се губи смисълът.
Не считам, че българският пазар е напълно подготвен да поеме тази иновация. Този парцел, който имахме беше в непосредствена непосредственост до университетите и това щеше да бъде основно за плана.
Какво е подготвен да понесе българският жилищен пазар като иновация? Наскоро се заприказва за нахлуване на build-to suite идея (бел. ред. – строителство особено за отдаване под наем).
Някои трендове не могат да навлязат на българския пазар, защото, когато приказваме за локалното население, без значение дали на България или друга страна – то не възприема някои по-иновативни хрумвания. Build – to suite в действителност е наклонност, която се развива в София. Но някои сътрудници, които направиха тази стъпка и жилищата, които са предопределени за отдаване чартърен, излязоха на пазара за продажба. Не мисля, че българинът е подготвен да поеме такова количество отдаваема повърхност.
Тоест нашият пазар е извънредно закостенял и не предстои на рационализация?
Напротив. Рядко вложителите предизвикват нещо, което се прегръща от пазара незабавно, а по-скоро настройката на купувачите кара вложителите да внедрят нови трендове или външни фактори като Коронавирус рецесията.
Фокусът, който е много сериозен сега са зелените документи, зелената сила. Купувачите станаха много по-взискателни към устойчивостта и екологичните фактори в постройките. Идеята не е по какъв начин да се създава повече електрическа енергия, а по какъв начин да се изразходва по-малко.
Планираме идващият ни план да разполага с фотоволтаични панели и батерия за запазване на силата, с цел да може да се употребява в най-натоварените часове от денонощието с минимум слънцегреене.
В София се сблъскваме и с различен проблем - презастрояването...
Презастрояването е проблем на нормативната уредба. Тук се сблъсква инвеститорски интерес и работата на институциите. Ние сме задграничен вложител и когато закупим имот, ние вършим бизнес проект. В даден миг администрациите откриват, че София е презастроена и стартират рестрикции. Аз съм съгласна с това, само че всичко би трябвало да е законово облечено под някаква форма. Как мислите, че непознатите вложители ще влагат в България в случай, че нямат изясненост и от време на време решението се взима без законово съображение или с изцяло ново пояснение на остарял закон или разпоредба?
Когато непознат вложител стъпи на българския пазар, той желае да има изясненост. Смята, че инвестирайки, след избран интервал от време ще започва плана. Съгласна съм да има регулации за височината на строителство, да се ограничи презастрояването, само че всичко да бъде законово обосновано. Да има изясненост и предвидимост, а не регулациите да се трансформират, тъй като на власт е нова администрация.
В другите страни, в които оперираме, не сме се сблъсквали с сходни проблеми.
България е страната с минимум непознати вложители в сегмента на жилищното строителство в Европейския съюз. И това се дължи на тази динамичност. При нас главният проблем е, че със промяната на администрацията незабавно се вкарват нови правила, които нямат законова аргументираност или са въпрос на друго пояснение.
ECONOMIC.BG · Интервю С Диляна Христова – Nova City Group
Двама вложители от Израел започват своя бизнес преди повече от 30 години в Нигерия. След това уголемяват активността си в Израел, Чехия, Полша, Румъния и България. В следствие развиваме своите клонове в Ню Йорк и Торонто. Към момента техните синове поемат част от работата в другите страни.
Към България те имат характерни сантименти, защото едната двойка татко и наследник са с български кoрени. И макар, че от изброените страни това е най-малкият пазар, въпреки всичко остават тук, макар динамичната обстановка в нашия отрасъл.
В България главно се занимаваме с жилищно строителство. В Румъния преди години построихме търговски център в Констанца, който в следствие беше продаден на един от огромните оператори в света. Нигерия е единствената страна, в която не се занимаваме с вложения, там сме единствено строители.
В България жилищното строителство има най-голяма сигурност от позиция на бързата ликвидност. Когато става въпрос за магазини и офиси, постоянно приказваме за отдаване чартърен, което е напълно друг бизнес.
Какво, съгласно Вас, съставлява един перспективен парцел?
Локация, локация, локация. Може да е в краен квартал, само че да е до спирка на метро. Инфраструктурата и публичното обслужване би трябвало да са елементарно налични. Ако има задоволително учебни заведения, детски градини, супермаркети, в случай че има задоволително инфраструктура, която да обслужва потребностите на хората, това е добра локация.
Вие имате плануван обект в Красно село. Защо избрахте този регион и смятате ли, че това е посоката, в която ще се развиват от ден на ден жилищни планове?
Обществената инфраструктура е добре развита, непосредствената непосредственост на метрото играе своята роля. Там всички вложители срещнахме спънки с предходното управление на общината. Надяваме се скоро време да успеем да приключим с документалната и административна част на устройствения проект и да пристъпим към самото строителство на обекта.
Какво е наблюдението на NovaCity Group върху пазара на недвижими парцели в България?
Тенденцията и исторически, и статистически демонстрира, че цените се покачват с годините. Не приказвам за цените и статистиката в границите на месец, година или две. Говоря за наклонност за интервал от 5-10 години. Цените и на земята, и на жилищните единици се покачват. Една компания, която може да издържи рецесия от няколко години, ще забави темпа и когато пазарът се стабилизира, ще продължи с развиването на своите планове.
По време на рецесия продажбите не стопират, доста се намалява размерът им, само че продажби постоянно има. Независимо дали сме в рецесия или не, това че няма да се продадат жилищата в границите на един месец, а в рамките година и половина, не е проблем за една постоянна компания.
Какви са приликите и разликите сред жилищния пазар в България и другите страни, в които оперира компанията?
Българският пазар е подобен с този в Румъния. По-скоро намирам разлика сред България и Чехия, както и Полша. Изключително сходни сме като пазар, нрав и конфигурация на евентуалния покупател с Румъния. Основната разлика е, че в България цените са най-високи в столицата, до момента в който в Румъния това не е по този начин. Там рекордно високи продажни цени на жилищата се следят в град, в който са ситуирани централите за ЦИЕ на огромни компании и е промишлен център.
В Чехия с изключение на разликите в нормативна уредба, градоустройствен проект и позволение за градеж се реализират в границите на 5-7 години, което е много проблематично за един вложител, който не може да направи справедлив бизнес проект за бъдещия план. Другият проблем в Чехия е, че на районните общини са делегирани доста пълномощия, което също основава много съществени проблеми. От позиция на купувачите, разликата с България е, че там се продават парцели единствено с довършителни работи. Купувачите считат, че това е по-добрият модел, опазват се общите елементи, няма го съпътстващият дискомфорт за живущите от довършителни работи в продължение на години.
Полският пазар няма нищо общо нито с Чешкия, нито Румънския пазар. Полша е голям пазар. Там има един развъртян сегмент, който го няма в България – частни общежития. Там се закупуват и отдават чартърен жилища единствено за студентите. Те са ситуирани до университетите, в съответни кампуси. Другата специфичност е, че там има много съществени скандинавски вложители, които купуват не обособени планове, а цяло портфолио от такива.
Каква е повода в България сегментът с частните общежития да не е развъртян?
Причините са доста. В София най-подходящото място за насърчаване на подобен вид планове е „ Студентски град “. Преди години имаше много издадени позволения за градеж за общежития, които в следствие се оказаха жилищни здания. Тоест никой от вложителите не осъществя общежитие, което да бъде отдавано чартърен. А по-скоро се обособиха жилищни единици, които се продаваха като жилища. След което администрацията прекрати издаването на позволения за градеж за общежития.
Вие в миналото възнамерявали ли сте подобен вид план?
Да, имахме такава концепция. Но ни споделиха, че няма да ни разрешат да я осъществяваме поради злоупотребите, които са свързани в предишното с вложителите и общежитията. В момента общежитие е мръсна дума в строителния отрасъл. Не ни разрешиха и дори се получи абсурд, тъй като ние го проектирахме като общежитие, жилищните единици бяха подобаващи за общежитие, имаше и перално помещение, ъгъл с интернет. Проектът беше изработен преди към четири години.
Отказахте се от плана, по този начин ли?
За да се развие един подобен план, е редно да бъде наоколо до някой университет. Тук за общежитие можем да приказваме за локация като „ Студентски град “ и вероятно „ Овча купел “ поради Нов Български Университет. В „ Студентски град “ е доста мъчно да се намерят имоти наоколо до висшите образователни заведения, а в случай че е надалеч от тях, се губи смисълът.
Не считам, че българският пазар е напълно подготвен да поеме тази иновация. Този парцел, който имахме беше в непосредствена непосредственост до университетите и това щеше да бъде основно за плана.
Какво е подготвен да понесе българският жилищен пазар като иновация? Наскоро се заприказва за нахлуване на build-to suite идея (бел. ред. – строителство особено за отдаване под наем).
Някои трендове не могат да навлязат на българския пазар, защото, когато приказваме за локалното население, без значение дали на България или друга страна – то не възприема някои по-иновативни хрумвания. Build – to suite в действителност е наклонност, която се развива в София. Но някои сътрудници, които направиха тази стъпка и жилищата, които са предопределени за отдаване чартърен, излязоха на пазара за продажба. Не мисля, че българинът е подготвен да поеме такова количество отдаваема повърхност.
Тоест нашият пазар е извънредно закостенял и не предстои на рационализация?
Напротив. Рядко вложителите предизвикват нещо, което се прегръща от пазара незабавно, а по-скоро настройката на купувачите кара вложителите да внедрят нови трендове или външни фактори като Коронавирус рецесията.
Фокусът, който е много сериозен сега са зелените документи, зелената сила. Купувачите станаха много по-взискателни към устойчивостта и екологичните фактори в постройките. Идеята не е по какъв начин да се създава повече електрическа енергия, а по какъв начин да се изразходва по-малко.
Планираме идващият ни план да разполага с фотоволтаични панели и батерия за запазване на силата, с цел да може да се употребява в най-натоварените часове от денонощието с минимум слънцегреене.
В София се сблъскваме и с различен проблем - презастрояването...
Презастрояването е проблем на нормативната уредба. Тук се сблъсква инвеститорски интерес и работата на институциите. Ние сме задграничен вложител и когато закупим имот, ние вършим бизнес проект. В даден миг администрациите откриват, че София е презастроена и стартират рестрикции. Аз съм съгласна с това, само че всичко би трябвало да е законово облечено под някаква форма. Как мислите, че непознатите вложители ще влагат в България в случай, че нямат изясненост и от време на време решението се взима без законово съображение или с изцяло ново пояснение на остарял закон или разпоредба?
Когато непознат вложител стъпи на българския пазар, той желае да има изясненост. Смята, че инвестирайки, след избран интервал от време ще започва плана. Съгласна съм да има регулации за височината на строителство, да се ограничи презастрояването, само че всичко да бъде законово обосновано. Да има изясненост и предвидимост, а не регулациите да се трансформират, тъй като на власт е нова администрация.
В другите страни, в които оперираме, не сме се сблъсквали с сходни проблеми.
България е страната с минимум непознати вложители в сегмента на жилищното строителство в Европейския съюз. И това се дължи на тази динамичност. При нас главният проблем е, че със промяната на администрацията незабавно се вкарват нови правила, които нямат законова аргументираност или са въпрос на друго пояснение.
ECONOMIC.BG · Интервю С Диляна Христова – Nova City Group
Източник: economic.bg
КОМЕНТАРИ