Митов: Клиентите не купуват на всяка цена
Близо 80% от клиентите купуват жилища за облекчаване на личните си потребности. Имотен балон няма и няма предпоставки за образуването на подобен. Не е и правилно да се прави параленост на положението на пазара на жилища през 2008-а и 2017-а години. С какво още се характеризира жилищният пазар у нас през предходната година и какво да чакаме от новата? Отговор на този въпрос дава в изявление за imot.bg Младен Митов – управител „ Пазарни изследвания и разбори " в организация „ Явлена”.
Господин Митов, с какъв брой нарастнаха жилищата през 2017 година?
Средно сред 10% и 12% е растежът на цените при жилищните парцели. Говорим за междинни стойности, а не за детайлизация по квартали и типове жилища. Сравнявайки междинните ст
ойности достигнати през 2008 година цените са с 22% надолу. Трябва обаче да се означи, че тогава изискванията, инфлацията, растежът на работната заплата бяха напълно разнообразни, стопанската система беше още по-сива. Знанията, които клиентите притежаваха във връзка с това за какво купуват, какво купуват, с каква цел купуват, по какъв начин ще изплащат парцела сега са доста по-различни от преди 10 години. Тогава пазарът се движеше от концепцията да се купи нещо.
Днес пазарът се движи главно от това да се задоволят жилищни потребности, което е над 80% от покупко-продажбите. Когато задоволяваш жилищни потребности, тогава тази потребност е осъзната, преценена, добре оценена и се гледа в дълготраен аспект какво ще се случи, изключително в случай че парцелът е платен с заем. Хората към този момент знаят какво е заем, какви са заплахите, самите банки станаха много по-прозрачни, самото обслужване на заема е много по-лесно, таксите и комисионните са по-малки, а за лихвените равнища да не приказваме.
Така че механичното сравняване на тези две величини – 2008-а и 2017-а е малко подвеждащо, тъй като изискванията и предпоставките са разнообразни.
Какво е сегментирането на пазара към днешна дата?
При някои жилища и в някои региони цените се покачват по-бързо, в други – по-бавно, само че всичко зависи от самото качество, тъй като купувачите доста ясно си дават сметка какво желаят. Те са склонни да дадат повече пари, когато оценят плюсовете на жилището или това, че е по-голямо, само че никога не купуват непременно. Да – усеща се едно напрежение, тъй като предлагането е по-слабо от търсенето, само че е обикновено. Когато имаме напредък в стопанската система, когато има растеж на работната заплата, когато има успокоение у хората, те мислят за покупка на жилище, респективно стартират да търсят. Притегателните центрове или работещите градове в България са няколко – София, Пловдив, Варна, Бургас. Столицата, за жалост, в един миг ще стане единствения град в България, в които ще има стопанска система.
От тази гл.т. когато тръгнеш да купуваш, ти търсиш най-хубавото за своето семейство и с вероятност. Когато не го намериш не купуваш и изчакваш.
Да, някой споделят, че още веднъж се основава балон на цените. Според мен, не може да приказваме въобще за балон на цените по простата причина, че икономическата обстановка в страната сега е напълно друга от тази, която беше 2006-2008 гг., когато се образува балон, а в същото време с това ни удари и банковата рецесия, която в тази ситуация изигра доста по-голяма роля за срутва на цените, в сравнение с финансовата, тъй като 90% от банките са с непознато присъединяване, надлежно майките незабавно „ стиснаха юмруците”, не пускаха заеми. Оттам се получи апетит за ново строителство в някои от огромните градове. Изключвам Пловдив, тъй като там през последните 10-15 години ново строителство има. То е с предвидими цени, които са допустими за пазара и с които купувачите са привикнали.
След 10 години липса на ново строителство в София стартира да се строи – в началото дребни кооперации, в този момент цели комплекси. Естествено е бизнесмените и строителните компании да се пробват да продават на по-висока цена. Друг е въпросът до каква степен клиентите ще одобряват тази цена. Но по този начин или другояче ползата към новото строителство е доста огромен и това надлежно основава известно напрежение върху ценообразуването.
Увеличението в цените доколко се движи от новото строителство?
Не бих споделил, че се движи от новото строителство. Принципно, когато имаш пазар, който се движи от облекчаване на жилищни потребности, не е правилно да се дели на ново и остаряло строителство. Новото строителство се построява в характерни региони. А не всички клиенти избират точно тези квартали. Има хора, които да вземем за пример желаят да живеят в Лозенец и не желаят да вървят в Манастирски ливади. Има хора с по-малки финансови благоприятни условия и желаят да живеят в Люлин. Така че, когато новото строителство би трябвало да се формулира като цена и да се направи като ценообразуване би трябвало да се съобрази с това по какъв начин тече пазарът в региона. То не може да е доста по-различно от това, което е то сега там. Още повече, че новото строителство 6, 12, 24 месеца ще има период на довеждане докрай, а през това време пазарът може да се промени. Още повече, че хората в последна сметка ще кажат, за какво би трябвало да купя нещо, което е доста по-скъпо, когато мога да си купя нещо, в което е живяно и няма проблеми и коства по-малко пари. Когато пазарът се движи от разсъдък, тогава се вършат тези преценки и няма заплаха от залитания. А в тази ситуация той се движи от разсъдък, тъй като хората купуват, с цел да живеят.
Какво се случи с капиталовите клиенти?
Естествено към този момент се следи и растеж на хората, които купуват, с цел да отдават чартърен. Това е обикновено. В Пловдив, Варна и Бургас също към този момент се следи до известна степен апетит на жилища с капиталова цел, т.е. там където имаме деен наемен пазар и където имаме миграция на работна мощ или някакъв различен вид миграция.
Разликата сред цена в градеж и към този момент подготвена продукция е доста по-малка, в сравнение с по време на жилищния взрив.
Всичко е доста условно. Първото е, че когато купуваш „ на зелено” капиталовият ти интервал е 24 месеца. Тук може ненапълно да се пресметна какъв е рискът на бизнесмена. Когато той се поделя сред клиента и вложителя, какъв брой по-ниска може да бъде цената? Ако е 1000 единици, когато купуваш „ на зелено” би трябвало да е 850-900 и при периодите на разсрочено заплащане, когато обектът е приключен. Ти споделяш лихвата по заема, който е за бизнесмена, тъй като му даваш предплатено пари.
Другото, което е, че сега оценката като чисто образно осъществяване на така наречен „ ново строителство” може да се направи от клиента. Самите бизнесмени са принудени към този момент да работят с качествени материали, да работят както би трябвало и да извършват нещата по всички стандарти. В момента не може да накараш някой да отиде да живее там, където начело или в профил има жилищни здания и той е някъде сврян в ъгъла. Особено като се има поради, че след 2009 година имаме Общ устройствен план. Най-малкото устройственият проект дава визия и при новото строителство къде, какво може да се построи и човек да реши дали желае да отиде там, когато след време ще изникне пред него друга постройка.
Спрямо тези години, през днешния ден нещата са много по-подредени и по-прозрачни и всеки човек, който потегля към такава стъпка може да откри нужната информация. Така че няма логичност разликата в цената сред пазаруване „ на зелено” и в приключен тип да е по-голяма от 15-20%.
Споменахте, че лихвите са на извънредно ниски равнища. Прогнозата е, че през 2018 година те ще стартират да нарастват. Това по какъв начин ще се отрази на пазара?
Нарастването на лихвата с 1 процентен пункт никой няма да го усети, а за банката сега при тези нулеви равнища, в случай че стане от 0% на 0.1% това ще е ужасно доста. Така че повдигането на лихвата не значи някакви проценти. Става дума за процентни пунктове.
Още повече, че Европа се пробужда и стопанската система й работи. ЕЦБ не има намерение да прави лихвата 4%, 5% или 8%. Такова нещо няма да има. В момента приказваме, че лихвите по депозитите са към 0%, лихвите по заемите са към 2%-3%. Повишаването на лихвата ще рече, че ще стане 3.1-3.3%. В околните 2-3 години равнищата ще се такива. Няма да тръгнат по-нагоре. Инфлацията в целия Европейски Съюз е съвсем нулева. При нас на годишна база е към 2%. Това значи, че стопанската система работи, тъй като когато си в дефлация или застоялост, тогава е доста неприятно.
Клиентите през 2017 година какво търсеха – по региони или по тип и качество на строителство?
Когато се купува жилище се стартира от това какви потребности има клиентът. Най-важното е с какви пари разполага – дали ще тегли или не заем. Оттук насетне има ли вероятност фамилията в близко бъдеще да се разрасне. В подобен случай няма да бъде двустайно, а тристайно. След това се гледа дали да е панел или тухла. След това в кой регион.
Когато става дума за инвестиция ще се търси парцел в региони, които са налични до градски превоз, които са елементарно забележими, които са лесни за ориентировка или наоколо до университет. Търсенето е най-различно, само че огромната част от клиентите купуват три- и многостайни жилища.
Няколко пъти споменахте за краткосрочното отдаване чартърен. Как се разви то през 2017 година?
Значително развиване претърпя. През последната година броят на туристите в София и Варна се усили неведнъж. Не инцидентно имаме клиенти, дълготрайни наемодатели, които работят единствено с краткосрочни наеми. Излиза доста по-добре ценово, в сравнение с да се чака наемател да пристигна да подписа контракт за една или две години. Някои от туристите идват ще от четвъртък, а други си отпътуват в понеделник.
Ще има ли недостиг на жилищния пазар?
Търсенето няма да може да бъде задоволено.
Другото, което откри и международната банка, да фактически в София има ужасно доста тъмни прозорци. Това са най-вече унаследени парцели, за които притежателите не могат да се схванат и такива отпътували за чужбина и не искащи да се занимават да ги отдават чартърен. Много са такива. Това е заплашителен запас, който би трябвало по някакъв метод да се освободи.
С какъв брой ще нарастнат парцелите през 2018 година?
Това никой не може да каже, само че стартирам да чувствам нещо друго – купувачите въобще не са еуфорични, не бързат и не купуват. Тяхната реакция ще повлиява върху апетита на продавачите да подвигат цените. Когато един продавач фактически желае да продаде, той би трябвало да продаде, или най-малко да оферира, на стойност близка до пазарната без да изпада в някакви крайности. В момента има притежатели, които пробват пазара с високи цени, само че те са краткотрайно събитие – влизат и излизат.
Нека да приемем, че нещо сходно на 2017 година ще се случи и през 2018-а, само че в малко по-малки граници. Няма да е 10-15% никога, тъй като купувачите няма да се „ хвърлят” да купуват.
Господин Митов, с какъв брой нарастнаха жилищата през 2017 година?
Средно сред 10% и 12% е растежът на цените при жилищните парцели. Говорим за междинни стойности, а не за детайлизация по квартали и типове жилища. Сравнявайки междинните ст
ойности достигнати през 2008 година цените са с 22% надолу. Трябва обаче да се означи, че тогава изискванията, инфлацията, растежът на работната заплата бяха напълно разнообразни, стопанската система беше още по-сива. Знанията, които клиентите притежаваха във връзка с това за какво купуват, какво купуват, с каква цел купуват, по какъв начин ще изплащат парцела сега са доста по-различни от преди 10 години. Тогава пазарът се движеше от концепцията да се купи нещо. Днес пазарът се движи главно от това да се задоволят жилищни потребности, което е над 80% от покупко-продажбите. Когато задоволяваш жилищни потребности, тогава тази потребност е осъзната, преценена, добре оценена и се гледа в дълготраен аспект какво ще се случи, изключително в случай че парцелът е платен с заем. Хората към този момент знаят какво е заем, какви са заплахите, самите банки станаха много по-прозрачни, самото обслужване на заема е много по-лесно, таксите и комисионните са по-малки, а за лихвените равнища да не приказваме.
Така че механичното сравняване на тези две величини – 2008-а и 2017-а е малко подвеждащо, тъй като изискванията и предпоставките са разнообразни.
Какво е сегментирането на пазара към днешна дата?
При някои жилища и в някои региони цените се покачват по-бързо, в други – по-бавно, само че всичко зависи от самото качество, тъй като купувачите доста ясно си дават сметка какво желаят. Те са склонни да дадат повече пари, когато оценят плюсовете на жилището или това, че е по-голямо, само че никога не купуват непременно. Да – усеща се едно напрежение, тъй като предлагането е по-слабо от търсенето, само че е обикновено. Когато имаме напредък в стопанската система, когато има растеж на работната заплата, когато има успокоение у хората, те мислят за покупка на жилище, респективно стартират да търсят. Притегателните центрове или работещите градове в България са няколко – София, Пловдив, Варна, Бургас. Столицата, за жалост, в един миг ще стане единствения град в България, в които ще има стопанска система.
От тази гл.т. когато тръгнеш да купуваш, ти търсиш най-хубавото за своето семейство и с вероятност. Когато не го намериш не купуваш и изчакваш.
Да, някой споделят, че още веднъж се основава балон на цените. Според мен, не може да приказваме въобще за балон на цените по простата причина, че икономическата обстановка в страната сега е напълно друга от тази, която беше 2006-2008 гг., когато се образува балон, а в същото време с това ни удари и банковата рецесия, която в тази ситуация изигра доста по-голяма роля за срутва на цените, в сравнение с финансовата, тъй като 90% от банките са с непознато присъединяване, надлежно майките незабавно „ стиснаха юмруците”, не пускаха заеми. Оттам се получи апетит за ново строителство в някои от огромните градове. Изключвам Пловдив, тъй като там през последните 10-15 години ново строителство има. То е с предвидими цени, които са допустими за пазара и с които купувачите са привикнали.
След 10 години липса на ново строителство в София стартира да се строи – в началото дребни кооперации, в този момент цели комплекси. Естествено е бизнесмените и строителните компании да се пробват да продават на по-висока цена. Друг е въпросът до каква степен клиентите ще одобряват тази цена. Но по този начин или другояче ползата към новото строителство е доста огромен и това надлежно основава известно напрежение върху ценообразуването.
Увеличението в цените доколко се движи от новото строителство?
Не бих споделил, че се движи от новото строителство. Принципно, когато имаш пазар, който се движи от облекчаване на жилищни потребности, не е правилно да се дели на ново и остаряло строителство. Новото строителство се построява в характерни региони. А не всички клиенти избират точно тези квартали. Има хора, които да вземем за пример желаят да живеят в Лозенец и не желаят да вървят в Манастирски ливади. Има хора с по-малки финансови благоприятни условия и желаят да живеят в Люлин. Така че, когато новото строителство би трябвало да се формулира като цена и да се направи като ценообразуване би трябвало да се съобрази с това по какъв начин тече пазарът в региона. То не може да е доста по-различно от това, което е то сега там. Още повече, че новото строителство 6, 12, 24 месеца ще има период на довеждане докрай, а през това време пазарът може да се промени. Още повече, че хората в последна сметка ще кажат, за какво би трябвало да купя нещо, което е доста по-скъпо, когато мога да си купя нещо, в което е живяно и няма проблеми и коства по-малко пари. Когато пазарът се движи от разсъдък, тогава се вършат тези преценки и няма заплаха от залитания. А в тази ситуация той се движи от разсъдък, тъй като хората купуват, с цел да живеят.
Какво се случи с капиталовите клиенти?
Естествено към този момент се следи и растеж на хората, които купуват, с цел да отдават чартърен. Това е обикновено. В Пловдив, Варна и Бургас също към този момент се следи до известна степен апетит на жилища с капиталова цел, т.е. там където имаме деен наемен пазар и където имаме миграция на работна мощ или някакъв различен вид миграция.
Разликата сред цена в градеж и към този момент подготвена продукция е доста по-малка, в сравнение с по време на жилищния взрив.
Всичко е доста условно. Първото е, че когато купуваш „ на зелено” капиталовият ти интервал е 24 месеца. Тук може ненапълно да се пресметна какъв е рискът на бизнесмена. Когато той се поделя сред клиента и вложителя, какъв брой по-ниска може да бъде цената? Ако е 1000 единици, когато купуваш „ на зелено” би трябвало да е 850-900 и при периодите на разсрочено заплащане, когато обектът е приключен. Ти споделяш лихвата по заема, който е за бизнесмена, тъй като му даваш предплатено пари.
Другото, което е, че сега оценката като чисто образно осъществяване на така наречен „ ново строителство” може да се направи от клиента. Самите бизнесмени са принудени към този момент да работят с качествени материали, да работят както би трябвало и да извършват нещата по всички стандарти. В момента не може да накараш някой да отиде да живее там, където начело или в профил има жилищни здания и той е някъде сврян в ъгъла. Особено като се има поради, че след 2009 година имаме Общ устройствен план. Най-малкото устройственият проект дава визия и при новото строителство къде, какво може да се построи и човек да реши дали желае да отиде там, когато след време ще изникне пред него друга постройка.
Спрямо тези години, през днешния ден нещата са много по-подредени и по-прозрачни и всеки човек, който потегля към такава стъпка може да откри нужната информация. Така че няма логичност разликата в цената сред пазаруване „ на зелено” и в приключен тип да е по-голяма от 15-20%.
Споменахте, че лихвите са на извънредно ниски равнища. Прогнозата е, че през 2018 година те ще стартират да нарастват. Това по какъв начин ще се отрази на пазара?
Нарастването на лихвата с 1 процентен пункт никой няма да го усети, а за банката сега при тези нулеви равнища, в случай че стане от 0% на 0.1% това ще е ужасно доста. Така че повдигането на лихвата не значи някакви проценти. Става дума за процентни пунктове.
Още повече, че Европа се пробужда и стопанската система й работи. ЕЦБ не има намерение да прави лихвата 4%, 5% или 8%. Такова нещо няма да има. В момента приказваме, че лихвите по депозитите са към 0%, лихвите по заемите са към 2%-3%. Повишаването на лихвата ще рече, че ще стане 3.1-3.3%. В околните 2-3 години равнищата ще се такива. Няма да тръгнат по-нагоре. Инфлацията в целия Европейски Съюз е съвсем нулева. При нас на годишна база е към 2%. Това значи, че стопанската система работи, тъй като когато си в дефлация или застоялост, тогава е доста неприятно.
Клиентите през 2017 година какво търсеха – по региони или по тип и качество на строителство?
Когато се купува жилище се стартира от това какви потребности има клиентът. Най-важното е с какви пари разполага – дали ще тегли или не заем. Оттук насетне има ли вероятност фамилията в близко бъдеще да се разрасне. В подобен случай няма да бъде двустайно, а тристайно. След това се гледа дали да е панел или тухла. След това в кой регион.
Когато става дума за инвестиция ще се търси парцел в региони, които са налични до градски превоз, които са елементарно забележими, които са лесни за ориентировка или наоколо до университет. Търсенето е най-различно, само че огромната част от клиентите купуват три- и многостайни жилища.
Няколко пъти споменахте за краткосрочното отдаване чартърен. Как се разви то през 2017 година?
Значително развиване претърпя. През последната година броят на туристите в София и Варна се усили неведнъж. Не инцидентно имаме клиенти, дълготрайни наемодатели, които работят единствено с краткосрочни наеми. Излиза доста по-добре ценово, в сравнение с да се чака наемател да пристигна да подписа контракт за една или две години. Някои от туристите идват ще от четвъртък, а други си отпътуват в понеделник.
Ще има ли недостиг на жилищния пазар?
Търсенето няма да може да бъде задоволено.
Другото, което откри и международната банка, да фактически в София има ужасно доста тъмни прозорци. Това са най-вече унаследени парцели, за които притежателите не могат да се схванат и такива отпътували за чужбина и не искащи да се занимават да ги отдават чартърен. Много са такива. Това е заплашителен запас, който би трябвало по някакъв метод да се освободи.
С какъв брой ще нарастнат парцелите през 2018 година?
Това никой не може да каже, само че стартирам да чувствам нещо друго – купувачите въобще не са еуфорични, не бързат и не купуват. Тяхната реакция ще повлиява върху апетита на продавачите да подвигат цените. Когато един продавач фактически желае да продаде, той би трябвало да продаде, или най-малко да оферира, на стойност близка до пазарната без да изпада в някакви крайности. В момента има притежатели, които пробват пазара с високи цени, само че те са краткотрайно събитие – влизат и излизат.
Нека да приемем, че нещо сходно на 2017 година ще се случи и през 2018-а, само че в малко по-малки граници. Няма да е 10-15% никога, тъй като купувачите няма да се „ хвърлят” да купуват.
Източник: fakti.bg
КОМЕНТАРИ