Българите все още помним имотната криза от 2009-а година. Тя

Българите към момента помним имотната рецесия от 2009-а година. Тя продължи повече от три години (до дъното в цените) и лиши към една трета от цената на парцелите. И в този момент, когато цените на парцелите са при равнищата си от рекордните стойности през 2008-а година (дори и малко над тях), още веднъж на дневен ред е въпросът - ще забележим ли отново сходен сюжет? А точно на падащи цени? Първо за разликите... Докато цените на жилищата са малко над пика си отпреди 13 години, обстановката е много по-различна. През далечната 2008-а година междинния приход от работна заплата бе към 750 лв. в София, при близо три пъти повече през днешния ден. Средният лихвен % по ипотечните заеми бе 10.5%, при над три пъти по-нисък през днешния ден. Или казано по различен метод, парцелите в столицата през днешния ден са доста по-достъпни, в сравнение с бяха през 2008-а година. Именно тази недостижимост преди 13 години, в комбиниране с настъпилата международна рецесия, в това число и рецесия в България, предопределиха поевтиняването на жилищата с към една трета. И до момента в който хората продаваха под паника през идващите няколко години, след началото на рецесията, тези които купуваха се възползваха от два фактора, с изключение на поевтиняването на парцелите. На първо място - понижаващите се лихвени проценти в среда на рекордни депозити на популацията, които банките трябваше да приведат в деяние. И на второ - повишаващите се приходи на популацията, които в допълнение (освен поради поевтиняването на имотите) подобряваха достъпността на парцелите. Купувачите и вложителите обаче се интересуват от това, което ще се случва в бъдеще, а не от това, което се е случило в предишното. И доста по-важно е какви ще са факторите, които ще работят на пазара на недвижими парцели от тук нататък, след едно доста покачване на цените им в среда на пандемия. Добри вести за продавачите - надали ще забележим срив на цените по сходство на случилото се преди 13 години, най-малко до момента в който не забележим ясни признаци за настъпването на международна икономическа рецесия. А поради на ускоряването на растежа на международната, европейската и даже българската стопанска система (след нормализиране на пандемията и в случай че не се задълбочи при последната вълна), такива признаци към момента няма. Инфлацията е налице и тя е фактор, който ще продължи да поддържа както растежът на работните заплати, които ще работят по направление на възстановяване на достъпността на парцелите, по този начин и по направление на поддържане на цените на жилищата, като " сигурна " инвестиция, предпазваща от обезценката на парите. Рекордните банкови депозити също са фактор, който най-вероятно ще поддържа вложенията в жилища и цените им. Особено при по-нататъшни признаци за ускорение на инфлацията. А в този момент неприятните вести за продавачите и вложителите в парцели - надали темповете на повишаване на парцелите от последните 10 години могат да се задържат. Въпреки, че лихвите по ипотечните заеми са при рекордно ниски равнища, тяхната посока през идващото десетилетие е единствено една - нагоре. И това не е добре за достъпността на парцелите. Във високо инфлационна среда, няма по какъв начин централните банки в Европа и у нас да продължат със стимулиращата си политика и лихвите ще би трябвало да стартират да се катерят гладко през идващите години. И до момента в който понижението на лихвите бе фактор в поддръжка на повишаването на парцелите през последното десетилетие, който се подсилваше и от покачването на приходите, през идващото десетилетие, евентуалното покачване на лихвите, най-вероятно ще е фактор, който ще подкопава позитивните резултати от бъдещото покачване на приходите. Казано по различен метод - растежът в цените на парцелите през идващото десетилетие най-малкото ще се забави доста от същия за предходните 10 години, поради смяна в един от факторите, работили в поддръжка на цените досега (потенциалното покачване на лихвите по ипотечните кредити). Eто и един пpимep зa тoвa. Дa ĸaжeм, чe имaтe ĸpeдит oт 100 000 евро зa пepиoд oт 20 гoдини. Aĸo cтe ĸъcмeтлии и cтe ycпeли няĸaĸ cи дa гo договорите пpи ГПР от 2.71% (най-ниският, който откриваме сега в известен уебсайт за съпоставяне на ипотечни кредити), тo мeceчнaтa ви внocĸa щe e в paзмep нa oĸoлo 534.79 евро нa мeceц. Зa цeлия пepиoд нa ĸpeдитa, пpи пoдoбнa лиxвa, щe въpнeтe cyмaтa oт 129 194 евро. Kaĸвo oбaчe щe ce cлyчи, aĸo лиxвитe пo ĸpeдититe ce пoвишaт c 1% и ce зaдъpжaт тaм зa цeлия пepиoд oт вpeмe? Месечната вноска нараства към този момент до 574.90 евро или с 40 евро на месец, а общо изплатената сума за интервала на заема - до 143 911 евро. А в случай че лихвите се покачат с четири процентни пункта за целия интервал на заема, то вноската става към този момент 728 евро, което е с близо 200 евро повече по отношение на в началото прегледания вид, а сумата, която ще върнете набъбва до 179 058 евро, което е близо 100 000 лв. повече от първичния вид... Излишно е да загатваме, че множеството заеми за покупка на парцел доста надвишават посочената сума от 100 000 евро. Тоест смяната в лихвите в посока нагоре е с още по-голямо влияние върху приходите в бъдеще. За тези, които считат че междинни лихви от 6.7% за идващите двадесет години са невъзможни, единствено ще напомня, че горе долу това бяха междинните лихви през последните 15 години, въпреки и наклонността им да беше към понижение през по-голямата част на този интервал, тъй като стартираха от различен миг в цикъла и от доста по-високи равнища. Но надали бъдещите купувачи на парцели могат да разчитат на трайно ниските лихви като фактор, който да подхранва бъдещия растеж в цените на недвижимите парцели, в дълготраен проект, тъй че най-малкото би следвало да чакат закъснение в темповете на покачване на цените при равни други условия.